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新桂网-南国早报记者陈永海酝酿已久的预售商品房网上备案制度即将出台。南宁市房屋产权交易中心有关人士3月7日向记者证实：南宁市将于3月底试点实行预售商品房网上备案制度，预计下半年在全市范围内推广。对于此项制度，社会各界普遍寄予厚望。有业内人士称，网上备案制度将使商品房交易进入公正、公平、公开的规范轨道。
“电子楼盘”：打破楼市信息不对称
预售房网上备案并非南宁首创。早在2004年，上海市房地资源局已经饮了“头啖汤”，要求上海所有楼盘的预售和销售在当年7月1日起上网公示；今年3月初，北京市建委也要求，从3月15日起本市商品房买卖双方必须要在网上完成预售合同签约。“启动这一制度之前，我们已经专门到外地学习取经。”南宁市房屋产权交易中心有关人士告诉记者，南宁的政策和做法跟外地的大同小异，但将更完善一些。据透露，南宁市预售商品房网上备案制度，将要求开发商把取得预售证的商品预售项目在网上公示，内容包括面积、公摊、均价、楼盘销售状况等，不仅有详实的文字信息，还有楼盘现场图片，有人称之为“电子楼盘”。这意味着，房产市场交易信息将透明化，曾经“深藏不露”、令购房者“找不到北”的房产信息，将可以从房产管理部门指定的网站上轻松查阅，从而实现明明白白购房的梦想。按照以往的传统程序，商品房买卖双方只有在房产管理部门及金融部门正常上班的时间里，才能正式有效申请交易登记。实行网上备案制度后，开发商网上备案的商品房销售合同，将随时能够上传至房产管理部门的指定系统，进行交易登记；而购房者通过网络选择商品房将不受时间限制，即使在深夜也可以上网“睇楼”。据悉，目前，南宁房产局已经制订了有关工作方案，电脑软件也已基本研制完毕，3月底将进行试点。
交易程序：老百姓如何上网购房
实行预售房网上备案制度后，购房者如何在网上“睇楼”、购房？北京的做法是，购房者通过指定网站查询楼盘信息，买卖双方共同确认后，填写商品房预售合同内容，购房者自行设置查询密码，网上提交后，系统自动生成合同编号，交易基本完成。“南宁的做法跟外地也差不多。”南宁市房屋产权交易中心有关人士称，购房者可以24小时逛“电子楼盘超市”，查询楼盘信息，选定心水房子，之后到售楼处与开发商洽谈。买卖双方是否可以在网上完成购房交易？这位人士表示，在南宁，购房者还不能直接在网上完成购房交易，像交付订金或购房款、签订商品房买卖合同等流程，还需要与开发商的售楼人员面对面办理。据介绍，通常情况下，网上购房具体环节有：第一步，通过房产管理部门指定网站查阅开发商的楼盘表和相关信息，找到中意的房子后，到售楼部与开发商洽谈；第二步，购房者与开发商谈妥后签订商品房认购书，并在网上提交，系统自动生成认购书编号，开发商从网上打印认购书，系统将自动标明这套商品已经预订；第三步，购房者与开发商对商品房买卖条款进行协商、确认，通过系统在线填写买卖合同，网上提交后，系统自动生成合同编号。此时，楼盘表标识这套房已经“明花有主”。购房者也不必担心自己的资料会泄露，因为不管是银行还是开发商，都要通过互联网（使用ＶＰＮ安全隧道）才能登录系统，这个系统具有服务器端的安全性、客户端的身份认证和数据传输的安全性。实行预售房网上备案制度对于购房者来说是“利好”，那些原本处于弱势地位的购房者，能够通过网上公示了解到开发商及楼盘的具体情况。
阳光操作：能否杜绝“假售”和炒房
据介绍，网上备案制度将扭转过去购房者在交易中处于信息不对称的劣势地位，使房产交易实现“阳光操作”。这意味着，随着“电子楼盘”的逐步完善，开发商通过虚报销售数字蒙骗消费者的手段将逐渐失灵，与售楼处里被标得花花绿绿的销控表相比，购房者有了更可靠的信息源。尽管如此，仍有业内人士担心，开发商会以种种违规行为暗度陈仓——半夜售房、抬高报价、变相拒售、虚构成交信息等大量违规行为的存在，使得这个公开平台的可信度受到质疑。首先，开发商仍然可以“留房”：网上显示某楼盘可售房源300套，并不意味着购房者在销售现场购买的时候可以在300套内选房，开发商可以圈定现阶段可售房屋范围，如其中的90套做“期间销控”。这就意味着网上备案不能解决开发商把房子留起来“惜售”问题。同时，网上备案同样难以杜绝“假售”和炒房。据介绍，在网上，一个楼盘的网上可销售房屋会呈现不同的状态，如可售、认购、签约、查封、抵押等，但按相关约定，开发商只对签订买卖合同的情况进行登记备案。这就意味着，开发商仍然可以通过“认购量”制造“热销效果”。而炒房一般分为签约前和签约后，不难看出，签约前因为网络系统不强制“认购备案”，因此，该系统对签约前的炒房行为没有制约作用。对于签约后的炒卖，业内人士透露，因为目前的系统只显示该套房屋在什么状态，而不能显示签约修改的次数，因此，只要开发商认可，炒房人照样可以“炒”——用“先退房再买”的手法来解决。目前的预售房网上备案虽然不能解决购房人最关心的“假售”、“留房惜售”以及炒房等问题，但对大多数实实在在的购房者而言，依然是一件好事，政府部门所要做的是理顺操作环节，提升信息披露量，保证销售现场和房地产交易网的畅通等。不过，对于这些可能存在的违规行为，南宁房屋产权交易中心有关负责人表示“有办法遏止”。据介绍，有专人负责归集在销售活动中的有关信用信息，一旦发现开发商有违规行为，一经查实即在网上公布曝光。如此，诸如未取得预售许可证擅自发布预售广告、一房多售、开发商抵押已售商品房、在公摊面积上做文章等令人头疼的问题将得到有效遏止。
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五类信息 网上公示
根据上海、北京等市的做法，预售商品房网上备案制度要求开发商公示的内容包括5大类：第一类，商品房预售许可证的相关信息，包括：房地产开发企业名称；预售许可证编号、发证机关和发证日期；预售商品房项目名称、坐落位置、批准预售部位、面积；预售商品房的建设工程规划许可证编号；土地用途和使用期限。第二类，预售商品房的楼盘表信息，包括楼栋的建筑结构、层数、建筑面积、分摊情况、竣工日期等；每“套”住宅的房屋代码、用途、户型、建筑面积、套内建筑面积等；商业、办公等房屋的最小销售“单元”房号、用途、建筑面积等。第三类，开发企业选择使用的商品房预售合同和商品房认购书的文本样式。第四类，楼盘表内网上已预订和已签约房屋的标识。第五类，商品房按楼栋预售的参考均价；预售项目已签约合同的成交均价。
网上办证 快捷方便
实行预售商品房网上备案制度还有一个好处，那就是办房产权快捷方便。以前，购房者在办证大厅交齐材料后，通常还要等待30个工作日，才能拿到房产权；如果所交材料不完备或出了问题，等待的时间会更长。实行网上备案制度后，这些麻烦事有望一扫而空。据了解，网上交易将要求购房者与开发商确认交易后，将商品房买卖合同通过指定网络上传至房产管理部门。也就是说，原来由房产办证部门的录入等工作已经提前完成，由此将大大提高工作效率。
作者：陈永海
（来源：新桂网-南国早报）
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