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作者：文林峰
近几年，随着银行贷款的不断紧缩，过去以银行贷款为主要融资渠道的房地产开发企业普遍面临资金紧张的压力，迫切需要寻找新的融资渠道。因此，建立规范有序的多元化融资机制不仅能化解和分散银行风险，解决企业资金瓶颈，而且可以为市场上大量闲置资金找到合理合法的投资出口，实现资本市场与房地产企业的有效对接，促进房地产业乃至整个国
民经济的健康发展。
加速发展直接融资
作为高风险产业，房地产业的发展有赖于畅通的融资渠道和有效的风险分散机制。这二者结合最好的途径就是让投资者直接承担产业风险的市场化融资。因此，拓宽房地产企业融资渠道的关键在于发展市场化的直接融资。国际经验告诉我们，除了上市融资和发行企业债券外，房地产企业还可以通过房地产投资基金、信托投资以及抵押贷款证券化等多种方式融资。
随着中国房地产业、金融业发展规模的不断扩大，我们应该加速推进直接融资，特别是加快推进房地产投资基金和抵押贷款证券化的上市进程，使其尽快成为房地产企业融资的主要来源之一，从而分担间接融资带来的巨大金融风险。
但必须注意的是，发展直接融资只是开辟了多种融资渠道，分流资本市场的风险，但并不等于风险已经被消除。根据我国现有的法律，对私自拆借资金引发的风险不予保护。因此，发展直接融资的同时还要完善法律、制度等配套措施，规范各种融资行为并加强监督和管理，以防止在降低银行风险的同时又产生了新的隐患并引发新的金融风险。比如，对房地产证券化给予明确的法律依据；加快修订《企业债券管理条例》，使房地产企业特别是民营房地产企业能够更有效地利用债券筹集资金，改善资金来源结构；要尽快出台《产业投资基金法》等等。
适度放宽政策限制
目前，在国内上市的房地产企业只占企业总数的0.23%，占上市公司总数的6%左右。许多房地产公司不得不选择到境外上市，或者借壳上市。由于受到增发条件的限制，以及房地产企业高负债对业绩的不利影响，房地产企业实现股市融资还有一定的操作难度。
笔者建议，国家应适度放宽对房地产企业债券发行主体、融资项目和利率等限制条件，增加对符合条件的房地产企业发行长期债券的额度，为房地产企业通过债券融资创造良好的条件。
一个开放、规范和成熟的市场环境也是发展多元化融资的基础条件。一是建立和完善房地产信用制度。借助各商业银行现有的资信档案，建立独立、权威的信用评价系统，为投资方选择提供重要决策依据。二是转变房地产企业的经营模式。建立开放的、国际化的企业管理体制，把公司运作主体从开发商为主转化为投资方参与管理与资本运作。
作者为建设部政策研究中心住宅与房地产业研究处副处长、副研究员
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