物权法出台在即业主自治不再是梦

　　编者按

　　备受广大市民关注的《物权法》草案将于今年3月5日正式提交全国人大审议，本报记者几经周折，联系到其中一位《物权法》草案修编小组成员，并独家获得了《物权法》草案部分相关内容，在此就与市民关系密切的相关内容作一简要介绍

　　本报记者许慧颖柳春秋发自北京

　　我国房地产市场经过20多年的发展，各种纠纷、矛盾开始逐渐暴露出来，尤其是在物业领域。但因为国内物业市场发展时间短、市场化程度不高，相关法律条文缺失，因此造成许多纠纷无法解决，尤其是产权问题始终制约着物业管理深层次矛盾的解决。

　　而有望解决这些问题的相关法律——《物权法》草案在今年3月份将正式提交全国人大审议，业内专家认为，如无意外，获得通过的可能性较大。

　　《物权法》的出台是宪法原则的具体化。这将成为中国公民财产权利配置领域的第一基本大法，具有非比寻常的重要意义。建筑物将区分所有权人的权利

　　自2003年9月1日正式施行《物业管理条例》以来，我国的物业管理就逐渐步入了一个全新的规范化阶段。然而条例对某些问题如小区内公共部位、共用设施设备产权不明晰，引发出物业管理费用的分摊、公共部位维修责任的承担、物业经营收益的分配等多方面矛盾。以物业管理用房为例，按照《物业管理条例》规定，“物业管理用房的所有权依法属于业主。”仅此一条就给不少问题特殊的小区造成了困扰。

　　北京市西四环某小区部分业主就曾凭借这一条要求开发商将完全没有进入分摊的物业管理用房无偿提供给物业管理公司使用，而法律又明确规定，房屋用途应该由房屋产权人决定。

　　新的《物权法》草案对这一系列问题作出了明示，其明确指出，建筑物区分所有权人对其专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。建筑区划内的物业管理用房的所有权属于业主共有。会所、车库、绿地等的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，均属于业主共有。

　　只有产权关系明晰了，许多现有问题才能得到彻底解决，而且将来也不容易再产生新的矛盾。因此这一条被业内专家评价为“最好”的一条规定。物业公司被推到风口浪尖。

　　在现实生活中，业主和物业公司之间、业主与业主之间各种问题层出不穷，而业主与物业公司之间的矛盾更是焦点中的焦点。

　　今年1月份，位于北京市南三环附近的恋日家园由于自行更换物业公司不成再度成为人们关注的焦点。小区物业管理委员会向法院提起诉讼，请求终止与华野家园物业公司的物业管理合同，并要求其限期退出恋日家园小区。大部分业主认为，恋日家园自己的事应该由自己做主。

　　据了解，自2001年入住以来，恋日家园的业主和物业公司就服务问题意见不一，从分歧逐渐演变为冲突，2004年11月1日就曾上演了新旧物业的两军对垒，矛盾更加激化，并导致对簿公堂问题仍得不到解决的局面。

　　这一问题在众多小区中具有普遍性，也困扰着不少小区业主，但物业公司什么情况下可以换、怎么换，没有相关法律可依。

　　新《物权法》草案规定，小区可以自行管理也可委托物业公司或其他有能力者管理，对于开发商聘请的物业公司，业主认为不合适的同样可以更换。这一条款无疑将物业公司推到了风口浪尖。而现在普遍采用的物业管理方式是专业化的物业公司管理与业主自行管理相结合，《物权法》正式出台后很可能会导致大批物业公司被炒，业主对物业公司专业化程度的要求将会越来越高。

　　物业专家李钊先生认为，物业公司的专业化程度越高，达到同样结果的成本就会越低。这一条款虽然看似可以解决很多问题，但不要物业公司的后果可能会导致“似乎人人都在管，却是人人都不管”的较之前更为混乱的局面。尽管如此，他觉得长远来看还是有好处，把物业管理当成市场行为放到市场中锻炼，有资质、有能力的物业公司依然会有人选，在市场化程度高的市场上，物业公司更将有所作为。基金不再专款专用

　　现在的物业管理活动中，有一个业主、物业公司、政府主管部门都头疼的大问题，那就是公共维修基金的缴纳及使用。其实在《物业管理条例》中，大家通常所说的公共维修基金的正式称谓是“物业共用部位、共用设施设备专项维修资金”(下称“专项维修资金”)。既然定义为“专项维修资金”，就意味着不可挪用、不可经营、只能专款专用。而最初每户总房价款2%的专项维修资金对于任何一个住宅小区来讲都是一笔数目不小的款项，它也吸引着不少人的目光。许多深知其中利害关系的业主们都在为这笔不可挪作他用的资金担心着。

　　新的《物权法》草案规定将打破该项基金专款专用的限制。据了解，在新的《物权法》草案中，经三分之二以上业主同意即可设立“基金”。而这一“基金”是既可以经营又可以转让、挪用的，业主可充分利用这一共同的基金为全体业主做更多有益的事情。业主大会被赋予明确法律地位

　　除了上述规定外，还有几个条款是对我们的现实生活有积极影响的。其中，新《物权法》草案规定，业主、物业公司及任何人不得擅自占用、挖掘小区内道路，需要经业主大会同意。

　　另外，新《物权法》草案还规定有下列行为的，业主大会可提起诉讼：业主、物业公司违反物业管理条例，侵害共用部分和他人利益，非业主、物业公司履行合同发生争议的。这一条款使得以后出现如上所说问题时，业主可以通过更为理性的渠道来解决问题。

　　但是李钊指出，条款中应该明确业主大会诉讼权如何获得，如须通过三分之二全体业主的同意，并且一次诉讼只能一次授权等。

　　尽管社会各界都在热切期盼着《物权法》及早出台，但是，作为一个历史性的法律法规，相关专家认为其还存在不完善的地方，还应该多方调查、考证以求完备。

　　各方观点

　　长远影响大于现实影响

　　北京市建委物业管理处处长刘刚：

　　《物权法》比较原则地界定了居民财产权属问题。这一法律的出台对于解决目前的居民私人财产关系有很大好处。

　　对于一些个别条款，即使业主真的可以自己管理小区了，相信也不会引起混乱，不过我们不提倡业主自己管理，“管理”是非经济条件下的名词，自我管理对于一些偏远、偏小的小区可能还可以，但对于有规模的社区自己管理恐怕不行，只有专业化的管理才能保证生活质量。

　　至于业主委员会，我想还是走法律规定的程序比较好，现在的问题是有些业主委员会说自己是替全体业主说话，实际上并不能代表全体业主的意愿，还有某些业主代表出于为自己谋利的私心，并未通过条例规定的程序来设立业主委员会，相关法律出台后这一点应该会得到改善。

　　总之，我觉得《物权法》出台有积极的作用，而且长远影响大于现实影响。

　　优秀物业公司将受追捧

　　深圳长城物业北京分公司总经理梁志军：

　　《物业管理条例》颁布之前，物业管理行业就已经开始洗牌了，无论是《物业管理条例》还是《物权法》的颁布对行业肯定会有一个较大的震动，而且物业管理并不是大家认为的技术含量很低，保洁、园艺、机电设备等专业都是很复杂的，总会有业主因为专业问题或者干脆为了避免麻烦而聘请物业公司，这个时候物业公司就会有自己的市场存在的价值和空间，因此，一个优秀的物业公司永远不会担心这些问题。理念应符合实际银枫家园业主业委会主任北野：

　　各个部门、各个单位按照自己的理解去制定一些政策，相互不配套，要么互相掣肘，要么互相添麻烦，给相关问题的解决带来不利因素。好的理念应该符合实际，因为现在我们所面临的所有问题都是发展过程中的必然，只有从实际出发才能根本解决问题。(柳春秋)

　　背景资料

　　《物权法》产生背景

　　1998年，第八届全国人大常委会委托9名专家学者组成民法物权法草案起草工作小组，并预定完善中国民法的三个步骤。第一步是制定统一的《合同法》；第二步是起草《物权法》，实现财产规则的统一完善；最后制订一部科学完善的中国民法典。《合同法》已于1999年颁布实施；《物权法》草案征求意见稿经过多方研讨、论证，几易其稿，渐成规模。从《民法》构成上来说，《物权法》草案其实就是民法物权法草案的第二部分，分为总则、所有权、用益物权、担保物权、占有五个部分。

　　2002年12月，九届全国人大常委会第三十一次会议对民法草案进行了初次审议。草案分为九编，即总则、物权法、合同法、人格权法、婚姻法、收养法、继承法、侵权责任法、涉外民事关系的法律适用法，共1209条。这是迄今为止我国条文最多的法律草案。

　　2004年10月底，在十届全国人大常委会第十二次会议上，《物权法》被第二次提请审议。许多委员在分组讨论时都赞成这部法律经过认真审议尽快通过付诸实施。

　　2005年3月5日，十届全国人大三次会议将讨论审议《物权法》草案。(许慧颖)