宁波北仑亩产量暴露工业用地尴尬

　　本报记者 郝倩 发自上海

　　从十几年前的“捡到筐里都是菜”，到现在的精打细算、和项目计算“亩产量”。北仑区上上下下，无论是政府官员还是企业管理层，提到“土地”，在无奈的同时，还要异口同声“不是没土地，有好项目还是有土地”。而现在，“零土地招商”还只满足了今年的招商项目用地。

　　为了获得40亩土地的使用权，这几天，宁波港铃与物流有限公司正急忙缴纳第二笔“注册资金”。

　　虽然从2003年3月就已经进入了北仑经济技术开发区，却因为没有达到每亩15万美元的“亩产量”，经多次协商后，在已到位的2000万元注册资金上，最终还要再追加1300万元。

　　这是目前宁波北仑区的一种独特现象。从十几年前的“捡到筐里都是菜”，到现在的精打细算、和项目计算“亩产量”。北仑区上上下下，无论是政府官员还是企业管理层，提到“土地”，在无奈的同时，还要异口同声“不是没土地，有好项目还是有土地”。而现在，“零土地招商”还只满足了今年的招商项目用地。

　　“闲置土地”还够北仑区吃几年？这成为没有答案的难题。

　　与此同时，宁波对外贸易经济合作局正在统计各个区的剩余土地。宁波对外贸易经济合作局副局长钢勇明确告诉《第一财经日报》记者：“整个宁波今年的工业土地供应量比上两年少1倍以上。而在拥有港口优势的北仑区，‘土地’更是已经成为招商部门遭遇的困境。”语气中，颇有“巧妇难为无米之炊”的味道。

　　优良深水港“亩产量”上涨

　　1992年，宁波永旺钢铁有限公司成为进入北仑最早的一批企业。当年，宁波永旺投资1000万美元后，租赁到150亩土地。

　　2000年，宁波铭展发泡胶有限公司购买了15万平方米的土地，厂长尹章涛肯定地告诉记者：当时购买每亩土地价格不超过10万元人民币。而当年的注册资金约320万美元左右。平均下来，每平方米的投资密度不过167元。

　　2002年10月，宁波海湾重工有限公司进入北仑，全部厂区只能达到5万多平方米。他们向《第一财经日报》记者透露说，当时的土地价格大约不会超过20万元一亩。

　　然而，土地对于“亩产量”的要求在去年有了很大转变。

　　去年3月，铃与物流有限公司进入园区的过程并不顺利。这家日本公司希望得到40亩的土地进行投资，其初期的注册资金定为1400万元人民币。因为有每亩15万元美金的注册资金限制：即12.5亩土地是每亩15美元；27.5亩土地是每亩20万美元。所以最后只能购买12.5亩土地。

　　这个价格依然超出了日本投资方的心理承受力。铃与物流通过中日友好协会协商后，最终，以每亩15万美元的价格购买了40亩土地。这就必须增加注册资金至3300万元来弥补其土地价格。同时，原本购买在邬隘的土地也被换至位置稍逊的霞浦。

　　周意华总经理告诉记者，企业挪了位置后，位置离码头较远。虽然土地便宜了，可运输成本也增加了。

　　优良深水港的独特优势成为一些企业首选北仑区投资的理由，也成了北仑土地价格连年上涨的原因之一。

　　北仑区面积为585平方公里：设有宁波经济技术开发区、宁波保税区、宁波出口加工区、大榭开发区4个国家级开发区域，是宁波市和浙江省外向型区域最为集中、外商投资项目最为密集的重点对外开放区域。

　　在北仑区提供的一份标明“对外介绍专用”的《北仑区域情况介绍》中，根据前两年的统计数据：2003年合同利用外资9亿美元，实际利用外资5.3亿美元；今年1~9月，全区合同利用外资8亿美元，实际利用外资4.2亿美元。北仑区官方数据表明：虽然近两年每年不过100万平方米的新土地使用量，投资密度却已经达到了440美元,平方米的标准。

　　同时，根据区投资合作局的统计，目前北仑区的投资密度已经达到每亩15万美元以上。这还仅仅是对食品制造业、文教体育制造业的控制。而对于高科技项目，类似于通信设施、计算机来说，都已经达到了每亩20万美元，也就是每平方米300美元左右的投资密度。

　　北仑区的政策足以从侧面反映出土地的稀缺。在长三角土地稀缺的大背景下，土地供求的矛盾首先在北仑爆发。

　　“零土地招商”的自救

　　地处北仑区的宁波经济技术开发区目前已经有1000多家外资企业入住。从2003下半年起，该开发区开始控制审批项目，注意节约用地。

　　宁波经济技术开发区经济发展局、对外贸易经济合作局办公室主任陈进元认为有三个方面可以对土地进行节约利用：

　　首先是新项目的审批选择以引进外资为主：科技含量高、规模大、用地少、环保配套；

　　其次是盘活老企业“增资扩股”。过去厂区绿化率要求30%，现在要求10%；

　　第三是过去厂房建一层，现在要求建二层、三层，以此来充分利用土地。

　　同时，2005年开始，一万亩“围海造地”计划即将展开，这块位于北仑春晓镇滩涂上的土地可以作为工业用地。这一点也令陈进元感到鼓舞人心。交谈中，陈进元并不讳言“地少”。但是，对于这个被公认为“敏感”的话题，他也并不愿意多说什么。

　　但是，“零土地招商”的模式在北仑以及宁波各开发区的展开也从一个侧面反映了缺地的现状。

　　“在此背景下，我市不得不考虑招商引资的新思路，催生了以存量引增量、以民引外、借梯生田等‘零土地招商’模式。”宁波市外经贸局局长王仁洲说。

　　所谓“零土地招商”，就是在不增加土地供应的情況下，通过老厂房加层、老厂改建、老工业厂房改建标准厂房、利用闲置土地等各种途径增加建筑面积，提高土地利用率后进行的招商引资。这种方式已经成为北仑区招商引资的一个暂时可利用途径。

　　北仑开发区投资合作局也正在努力通过这一方式暂时解决土地瓶颈问题。该局一名不愿透露姓名的领导对记者表示：目前，可供选择的方式主要是闲置土地的清理，以及企业对现有土地增资。但是，无论是两种方式中的哪一种，都在“不增地”的前提之上。

　　目前，北仑区正处在产业整合阶段。在北仑，很多民企都起源于乡镇企业，当时就占用了很多开阔的土地。这种“后遗症”经过上世纪80年代、90年代，终于在近两年显现出来。钢勇对《第一财经日报》记者表示：现在，在“无土地招商”的引导下，一些乡镇企业出土地、厂房；外资出资金和技术，这种“联姻”已经不失为一种较好的结合。

　　这种例子已经在宁波遍地开花：象山经济开发区最近就规定，对6个月以上不开工的项目用地予以收回，统一调整项目布局，通过协议收回、安排临时使用等多种方式转让给科技含量高、投资规模大的企业。上半年象山共有47个无所作为的项目被取代。而鄞州区今年引进200多个项目，基本上是利用原有厂房进行合作、合资，没有新征一分土地。

　　土地的困境

　　北仑区保税区一位工作人员透露说：目前，北仑的商务成本，包括土地、人工和生活成本都较长三角其他地区高。所以，企业外迁也成了一种正常现象。

　　目前，北仑区保税区加出口加工区共有大约2平方公里的土地。宁波保税区经济发展局局长徐红坦言：保税区十多年淘汰还有大约2000家注册企业。目前土地成本在20多万美元一亩。而有些投资已经可以达到每亩25万至30万美元。

　　根据宁波市国土资源局的统计数据：今年全市重点建设用地共需耕地6.9万亩，而国家下达土地利用计划指标为3.75万亩(包括耕地3万亩)，缺口非常大。土地的缺口造成宁波至少有200多个投资500万美元以上的外资项目因此无法顺利落户。

　　“在现在土地资源十分紧缺的情况下，各地都在千方百计为土地增量犯愁。实际上，现在无论是宁波还是上海所提出的‘无土地招商’都很难可持续性地实施。这种做法无异于空中楼阁。”

　　钢勇对《第一财经日报》记者直言：仔细分析一下不难看出，“无土地”并非是没有土地，而是充分利用闲置的地块。从这个角度来看，土地依然是根本，只有以最少的“地”招最大的“商”才是可操作的。

　　“现在土地资源稀缺，土地供建减少了，也许企业的发展计划就会有所调整，当然，这个调整自然会体现在项目上面。”北仑区投资开发合作局一位领导希望每亩土地所创造出的价值能够再次得到提升。

　　而实际上，这位领导也承认，土地供应的紧缺也是近两年的新问题，实质性的刹车控制刚刚启动，并不能立即奏效。

　　钢勇说：“现在大家都已经知道土地的珍贵，以前5万元就能批块地的情况没有了。要拿到土地，要按产值算。如今，宁波各区的土地每亩产值已经升至15万美元至40万美元。”

　　但他同时表示：“地还有，但是不会随便用。要用现有的多余工厂引资，还是‘无地招商’的路子。珍贵的土地要留着，‘留给心中的如意对象’。”在企业为政府“无地供应”犯难的同时，政府的“无地招商”只能是暂时的无奈之举。