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本报记者 龚怡 发自北京
近日，北京市国土局公开了正在实施中的《北京城市总体规划(1991-2010年)》。规划要求，2010年各类建设新增用地规模控制在3.6万公顷以内。根据规划，到2010年北京市区中心地带324平方公里的城市用地不能再扩大，市区的城市建设用地要控制在610平方公里左右。
由此不难看出，未来北京的土地供应量减少之势不容置疑，而与土地供应量大小密切相关的就是房价的涨跌。
按照一些业内人士的看法，土地从整理到获取再到开发，至少需要1~2年的时间，换句话说，今年制定的政策不会影响到明年的市场，而是影响到至少是后年甚至更晚一些的市场行情。
供需矛盾影响未来房价
根据北京市统计局数据显示，前三季度北京市楼市明显降温，房地产开发投资增幅由年初的同比增长40.6%下降到20.3%，前三季度购置土地面积298.2万平方米，同比下降63.7%；完成土地开发面积172.8万平方米，下降66.9%；商品房新开工面积1971.4万平方米，下降4.8%。尤其是今年1~3月相比于去年同期，新开工面积是负增长，而且负增长率达到近20%。专家表示，如此高的降幅在北京市场非常罕见，先行指标的大幅下降，无疑将影响房地产开发投资增长的后劲。
据世邦魏理仕环球研究咨询部高级分析师覃小梅介绍，今年住宅的供应量已经明显减少，去年北京市新开的住宅项目达300多个，而今年仅有100个。覃小梅预计明年的新盘供应量最多跟今年持平，而这恰恰是市场预期在起作用。
伟业顾问提供的资料也印证了这一点，数据显示，2002年北京的新盘供应量超过了5000万平方米，比上一年增加了2000万平方米左右，而2003年新盘供应的新增量在500万平方米左右，2004年甚至在该指标之下。
北京市建委公布的统计数据也显示，1~10月，北京市商品房买卖成交26.52万套，成交面积为3112.9万平方米。其中，商品现房买卖成交7.01万套，成交面积达836.9万平方米；商品期房预售成交19.51万套，成交面积达2276万平方米，需求十分旺盛。同时，竣工后签订销售合同的各类商品房平均销售价格为5072元／平方米，同比上涨250元／平方米，涨幅为5.2%。
另一组更能说明问题的数据是，截至10月底，北京市空置一年以上的商品房面积达307.9万平方米，同比下降4.5%，其中，商品住宅、商业营业用房空置面积同比分别下降8.9%、6.3%。
北京收紧土地供应
目前，北京市土地储备中心正在联合几家大开发商做土地清理工作，“目前土地储备中心的资金、人手都不足，土地储备中心通过和天鸿、首创、城建等国有开发商的合作，清理出大量‘三通一平’的地块才能逐步控制市场，真正起到土地储备的作用”，而这些清理出来的土地均为净地，一旦进入招拍挂流程，很快就能进入市场，并进而影响未来房价走势。
加上招拍挂对于土地出让金缴纳期限的严格规定，一些开发商为了尽快实现资金回笼，必然加快运作步伐，也会让房产项目比预期的提前上市放量，华高莱斯顾问公司董事总经理李忠如是补充。
据北京市副市长刘志华介绍，北京到今年为止，用地的指标已经用到了2010年，在新公布的规划中，北京市已明确指出城市用地规模不能再扩大。政府的明确态度，无疑将对房地产商产生持续的影响，也由此改变着房地产市场上的态势。
在需求依旧旺盛，土地供给不足的情况下，土地交易方式的变化无疑将影响供需关系，影响当下的市场。
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