十大投资陷阱(3)

　　跨国公司的陷阱

　　有观点认为4S店是跨国公司在中国布下的陷阱。国外汽车跨国公司设计了一套中国营销3步走战略，通过3步走和4S店这种方式，逐步控制中国汽车流通领域。第一步是控制生产厂家。大众、丰田都在加大对中国本土生产厂家的控制。先是对整车，然后再是零部件。中方对汽车生产的控制力将会越来越弱。第二步控制了生产厂家后就开始要挟经销商。厂家对 经销商的要求非常苛刻，展厅面积要大，装修要豪华，而且在一个城市还要同时建多家店。中国4S汽车品牌专卖店的规模和档次在全世界可算首屈一指，就连世界上最发达的美国4S店也无法与中国4S汽车品牌专卖店的硬件设施相比。专卖店大都由经销商自己投资兴建，汽车生产企业投少量资金或不投资金。每个厂家在每个城市会有多家4S店，比如上海大众在北京的4S店有20家。而这些低水平重复的、投资数额巨大的4S店的返点都由厂家说了算。跨国公司早就算好了在怎样的返点下4S店是要倒下的。 第三步是在这些4S店难以为继时，跨国公司再低价收购，重新整合销售资源，用中国建4S店的高额投资来控制中国汽车销售领域。

　　与国际逆行

　　听说梅赛德斯还没有进入中国，就有人开出1亿元的天价要建奔驰品牌专卖店；国产宝马当初在全国挑选24家经销商，更是让3000多个商家挤破了头。广州本田、上海通用等最先把汽车专营店模式引入中国的厂家，也在不断扩充自己的营销网络。与国内的4S店红红火火的现象正好相反的是，美国、欧洲的专营网络正因为各种原因不断“缩水”——美国的专营方式受到消费者的质疑：庞大的经销网络消耗了巨额运营成本，这部分资金最终还要汽车消费者买单；欧洲的专营网络则是害了“自己人”：销售网点过于密集，利润空间逐年减少，经销商无利可图，只能合并或者破产。

　　一边是热火朝天的扩张，一边是迫不得已的紧缩——在汽车专营店的发展路途上，中国似乎驶上了一条“逆行道”。 当中国的4S店刚刚兴起之时就有德国媒体评论：“我们正羡慕你们亚运村这种‘大排挡’的卖车方式呢，你们怎么又转过头来学我们了？”

　　点评

　　4S店的成功也好，失败也罢，都是市场的造化。面对日益萧条的汽车市场，作为汽车行业的衍生物，4S店的隐退在所难免。

　　商铺

　　“一铺养三代” 的童话

　　商铺投资是近年来兴起的一种新的投资置业方式，它一出现就以“稳定的经营”和“超高的回报”等说辞赢得了众多投资者的青睐，商铺价格也一路飙升，可谓是“寸铺寸金”。然而越来越多来自业内的声音提醒人们未雨绸缪，警惕可能出现的投资陷阱。

　　空置率攀升

　　缺乏商业项目营运经验的房地产商为了追逐商铺高额回报而推出的大量严重透支了投资价值的小区商铺，造成了大量空置。有关统计数据显示，与去年相比，截至今年8月份，广东地产开发增长了9.9%，其中商业地产增长了50%。然而在地产开发增长的同时，空置面积也达到了2000多万平方米，商业地产空置率更是比去年同期增长了25%。北京市统计局发布的北京市房地产市场综合报告，其中一部分专门提到，截止到2004年上半年，如果按房屋类型分，商业地产空置面积占全市商品房空置面积的比重为15%。目前商业地产开发商在地产开发的过程中，存在盲目上马、分散经营的不良现状。开发商往往不考虑入驻商家的实际需求，缺乏统一规划，结果造成商业地产空置率居高不下。　

　　非理性投资

　　导致商铺空置率过高的原因来自两方面：非理性的供给与投资需求。

　　某个知名的别墅项目，整个项目总建筑面积30万平方米，而规划的商业面积有12万平方米。由于地块商业属性处于小区型与社区型商业之间，按照原北京市商委的规划是到2010年，北京人均零售商业面积为1平方米。简单算算，该地块自身只有两三千人的居民，能辐射到的区域也不大，有多少购买力能够支撑起十几万的商业？专家测算，该项目在未来几年内，需要的商业配套面积应在两万到三万平方米之间。

　　市场的非理性还来自投资者一方。“一铺养三代”这样的老话现在又被开发商和媒体反复地念叨，投资人特别是个人投资者更是经不住开发商种种许诺的诱惑仓促做出投资决定。众所周知，住宅小区重要的是居住功能而非商业功能，但为了追逐高额回报而盲目推出大量商铺的发展商，其向消费者所描绘的巨大投资回报却正在将众多投资者引向“深渊”。商铺投资回报率6%是临界线，目前广州商铺投资回报率一般在8%左右，一些楼盘声称回报率可达10%以上，这是很难想象的。

　　商业地产有4-5个环节，从最开始的开发商到投资者，再到经营者，有可能还经过商户，才到终端顾客，这多出的链条无疑加大了商业地产运作的复杂性。现在的情形是，开发商和投资者比较热，经营者和消费者比较理性。但商业地产最终的买单者还是消费者，上游非理性的热与下游理性的恒温，必然会导致空置率攀升的现象。

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