中国改革与发展案例剖析采访调研活动(3)

　　3、治安。凤凰城所在社区是一个典型的城乡结合部，在2000年以前社会秩序十分混乱，外来人员较多，打架斗殴盗窃等刑事案件年年发生。加入三联后的4年来，这里刑事案件基本上没有。尤其是04年以来未发生一起刑事案件。阳光舜城的土屋村过去是上访专业村，老百姓戏称“有很多运动员”。现在，已基本没有上访人员。另外，这4个村过去有法轮功活跃分子140多人，一度活动猖獗，加入三联后已销声匿迹。

　　4、计划生育。人的生育观念实际是随经济发展而改变的。农村计划生育工作之所以难，就在于农民害怕老无所养。三联集团进入之后，随着经济条件的改善，农民的生育观念也发生变化。2003年凤凰城有17户村民主动放弃生育二胎指标。

　　5、文化卫生。以前村里集体收入有限，没有条件搞文化活动。三联进入后，为村里举办了老年活动中心等设施。三联还投资改善了社区的环境卫生条件，建立社区保洁系统。文化卫生事业的发展，对提高村民素质起到了积极作用。

　　在调查座谈中，村民总结说：“三联来了后有三大变化：物质，精神，观念。物质上，有了这些补偿、退休金和保障金，生活比原来提高百倍。生活改善了，精神面貌也改变了。我们村成了计划生育先进单位。原来子女不赡养老人，现在是争着养。以前上访、打架、告状的很多，现在基本没有了。练法轮功的也没有了。观念上，就是我们都想城市化。我们最想过小康生活，就是有楼房，有车，有娱乐场所，大家都是这个愿望。现在虽然说还没有完全过上这种生活，但是已经朝着这个方向前进了。三联有能力实现我们的城市化。”

　　三联的经验告诉我们：城市化不应仅仅是城里人的城市化；它应该首先是农民的城市化。农民有城市化的愿望。这个愿望是能够实现的。中国人完全可以走出一条中国式的造福农民的城市化道路。

　　三、开发方式

　　三联之所以能够实现城市化过程中首先造福农民，除了对农民利益有充分的认识，还在于他们选择了一种新型开发模式——规模化的成片综合开发。

　　(一)特点

　　这种模式与现在通行的零星分散开发模式有以下不同之处。

　　1、成片综合开发的主体，为具有雄厚实力和良好信誉的城市运营商。城市运营商不同于一般地产开发商：前者承担了开发区域内农民安置、基础设施建设、环境保护和社区服务等多种社会职能，而后者不承担也无力承担这些社会职能。城市运营商的开发也不同于政府的征地开发：前者与农民有平等谈判，并且让农民分享土地市场化的收益，而后者与农民没有平等谈判，也不让农民分享土地市场化收益。

　　2、成片综合开发，由城市运营商在一个较大面积的区域内，进行统一规划、统一安置、统一建设、统一招商和统一管理，可以最大限度地合理利用资源、避免重复建设、保护生态环境、协调利益关系、降低开发成本和加快建设速度。而在零星分散开发的情况下，资源浪费、重复建设、环境破坏、利益冲突、成本高昂和速度缓慢都是十分常见并难以解决的。

　　3、成片综合开发，可以在实现农民城市化的同时，及时顺利实现集体土地的国有化，有利于土地资源的规范管理和合理利用。在现行的零星分散开发的情况下，常常是开发商“吃了好肉扔下骨头”，造成一部分集体土地迟迟不能国有化，形成“都市里的村庄”。它们不仅是城市土地管理的空白地带，而且是城市发展的“边缘化地带”。它们的长期存在，将成为城市文明的赘瘤和社会安定的隐患。

　　4、成片综合开发，可以有效保护耕地和提高农业效益。与零星分散开发不同，成片综合开发不需要将开发区域内的土地全部转为建设用地，并且可以通过科学的规划，保留一部分原耕地。例如，在凤凰城项目的4个村的8.933平方公里土地中，有耕地5.106平方公里，荒山、村庄用地3.827平方公里。各种建设项目计划占用原耕地3.773平方公里，其余1.333平方公里原耕地上将投资建成高效农业、生态示范区、园林育苗基地和观光农田，使土地收益大大提高。

　　5、成片综合开发，可以实现土地利用的科学规划和合理配置。三联在开发阳光舜城时，聘请国内外的顶级设计专家，对区域内的土地利用进行了精心规划，区分出住宅用地、绿地、市政设施用地、道路用地、科工贸用地、商业用地、高等教育用地、复耕农田等17种用地种类，形成功能配套和资源利用的最优方案。这种方案在零星分散开发的模式下是无法做到的。

　　6、成片综合开发，可以利用规模效益获取妥善安置农民和基础设施建设的资金来源，以突破长期以来困扰政府的财政瓶颈，加快城市化建设步伐，实现经济持续增长。这一点在阳光舜城得到了验证。而在零星分散开发的模式下，基础设施建设的成本是由政府支付的，对农民安置不善造成的社会成本和经济成本也是由政府直接或间接承担的。这种沉重的财政负担对城市化进程形成严重制约。而城市化进程的受制最终体现为投资和经济增长的受制。

　　7、成片综合开发，可以将建设开发与环境保护、社会福利和精神文明结为一体，造就优美、祥和、安宁、幸福的高质量城市生活。城市运营商将得益于这种高质量城市生态所产生的市场吸引力和投资吸引力，政府和公众也将得益于由此带来稳定和繁荣。我们在阳光舜城，已经看到了这种局面。而这种局面在零星分散开发的模式下是难以见到的。

　　8、如前所述，成片综合开发使造福农民的城市化成为可能。在零星分散开发的模式下，开发商无力承受农民市民化的成本，也难以担负社区文明化的责任。

　　在调查中，济南市一位领导同志对成片综合开发模式有如下评价：“这种模式的好处：第一，老百姓高兴，每个月都有报酬，特别是老年人以及上学的学生，住房问题也得以解决。农民得到保障的同时，改善了村容村貌，改善了农民的生产生活条件。第二，从长远来看，在符合城市规划和依法办理土地征用手续的前提下，经过政府的批准，进行集中连片开发，会对社会产生极大的效益，包括经济效益和社会效益。对拉动经济发展，扩大就业，增加财政收入，促进社会稳定，推进城市化进程，都有极大的好处。第三，企业也是受益者。企业通过这种模式，扩大影响，增加收益，无疑也是好的。所以这种模式无论是对农民群众，还是对社会、对企业，都是共赢的。”

　　(二)争论与研讨

　　人们对于三联的成片综合开发模式也存在着某些不同认识，主要有以下两个争论点。

　　1、“圈占集体土地”

　　一种意见认为，三联集团通过兼并港沟镇4个村，取得大片土地的占有、开发、收益和处分权，属于圈占集体土地行为。而圈占就是违法。另一种意见认为，当初区政府批准的时候界定非常清楚：不是一次性批准农用地转为建设用地，而是同意三联按照政府规定和规划的要求，依法办理手续后，进行开发建设，而且不经过政府批准征用土地，不准占用土地。时至今日，三联没有使一分土地撂荒，没有非法占用一分土地，反而发挥了对土地和环境的保护作用。

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