总部基地概念地产的尝试 | |||||||||
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| http://finance.sina.com.cn 2004年12月06日 10:30 中国科技财富 | |||||||||
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人人都怕丰台，我不怕丰台。30年前深圳是什么？小渔村。10年前浦东是什么？上海人宁要浦西一张床不要浦东一套房，可现在都变了。总部基地借助着总部经济的概念已经成功的开始了实践。 在2004年科博会以后，总部基地在北京的三、四环之间立起了无数巨大的广告牌，硕大的“总部基地”和“ABP”赫然而立，让过路人匪夷所思。
总部基地由来自英国道丰集团投资45亿，在北京丰台区中关村科技园区丰台园圈下65公顷的土地，将建成独体独栋、独立产权、独立冠名公司总部办公楼500余座，总建筑将达到120万平方米。 从去年6月总部基地进入北京到现在只有短短的一年半，但是在北京地产界，特别是写字楼行业内，总部基地被称为2004年写字楼销售的“神话”。 总部基地招商中心总经理谢广东告诉记者，以卖为销售模式的总部基地一期23万平米的85栋独楼已经全部售完，销售额近200亿元，而二期的102栋期房已售出70%，其销售成绩远远超过了同期的其他写字楼项目。 新东安写字楼销售经理表示，总部基地的商业操作成功，让写字楼地产界对其另眼相看。总部基地的销售成绩是北京写字楼项目想都不敢想的，尤其在南城做的项目。 借势总部经济 找新概念、创新思维斯房地产商们惯用的一些炒作手法，业内人士开始抱怨做房地产炒作太难。而借用总部经济为项目造势的总部基地却成功了，使得现在北京的一些写字楼项目跟风打出了“企业最佳总部基地”等噱头。 投资总部基地前，许为平在一次讲座中偶得“总部基地”概念。许为平称总部经济的概念和他要投资的500栋独楼组成的写字楼项目惊人的吻合，马上许为平将自己的项目命名为总部基地，意为企业、公司总部办公楼。 并将总部基地的开工年——2003年命名为“总部经济元年”，许为平本人将自己用“总部经济”的概念武装起来，活跃在京城的各种会议和论坛上，发表的演说都极为大胆，引得各路媒体的竞相追捧，业内谈起许为平都将他比作总部经济的代言人。 就连总部经济概念的提出者，北京社科院经济研究所副所长、总部经济研究所中心主任赵弘对许为平的实践精神极为佩服。但赵弘认为，总部基地不等于总部经济，外界现在基本上都会将总部经济冠上总部基地的头衔，这是许为平的成功，但绝不能表示是总部经济的成功。 北京目前已经基本形成了总部经济的雏形，以中关村、CBD、亦庄和金融街为主形成了北京总部区，大量的跨国企业、国企、民企的入住成就了北京总部经济，而许为平的总部基地只是总部经济的一个组成部分和一个写字楼项目。 “许为平太聪明了，总部经济这个新经济概念成了他推广总部基地房地产项目的利器。他深知在北京的南城做项目很难没，特别是写字楼项目，他是找到了最好的武器才开始发起进攻的。”业内专家评价道。 北京市政府在2004年的《政府工作报告》中提到，广泛吸引跨国公司、国内外金融机构、大企业、大集团来京建设总部和研发中心、营运中心、采购中心，发展总部经济。 借总部经济，许为平逐步受到政府部门的重视，免费“布道”总部经济，为政府招商和区域发展铺路让总部基地深受北京市政府府和丰台区政府的“宠爱”。北京市市长、书记，丰台区领导频频光临指导，政府的支持和信任为总部基地带了名气、也带了中国建设银行10亿的贷款。 在学术界，总部基地俨然成了研究总部经济的最好范例，南京大学和北京大学光华管理学院的MBA班直接把实践课开到了总部基地。许为平经常接见一些经济专家和学者和他们探讨总部经济。 很多人都在将讲，总部基地是在借总部经济的概念在卖房地产项目，许为平认为总部基地是一种新经济地产，绝非一个简单的房地产项目。同时许为平和他的总部基地卖力的宣传也让总部经济概念名声大振。 在过去的一年里，总部基地7000万狠狠地砸到了各种广告上。而2004年的科博会上许为平不惜赞助了80万元，只能为了科博会演讲宣传总部经济和总部基地。 记者了解到，总部基地的65公顷土地在3年前市值30万到40万/亩，是丰台区规划的标准厂房，当时平谷、怀柔、昌平等地区建厂房都是零地价，而且作为工业用地，丰台太城市化了，与北京上述区域比起来根本不具备任何优势。 经许为平接手后，地价涨到了现在的120万到150万/亩，注入了总部经济的概念3年地价翻了3倍。 准确定位恰逢时 “2004年6月19日和中国质量认证中心签订了合同，买下了总部基地二期的9栋独楼，花了2个多亿。这一天正好是总部基地开工一周年，当时我来总部基地还不倒1个月，就签了中国质量认证中心真是很幸运。”谢广东回忆起此次签约露出了得意的笑容 。 6月初刚出任总部基地招商部总经理的谢广东就签下了开盘以来最大的一单生意，他认为总部基地的成绩是定位准确的结果。总部基地和传统的出租写字楼最大的区别是以独楼的形式出现，只卖不租，但是其销售模式和手段仍然沿用传统写字楼销售的方式，包括坐销、直销、代理三种方式。 今年正值国家部委企业进行改革,急于要搬出个部委的大楼，他们又不愿意租写字楼，和一些外资企业和民营企业挤在一起。但是买地盖楼基本不现实，正好总部基地的独楼办公形式吻合国家单位喜清静的办公需求。据了解，总部基地一期项目50%以上入住的都是国有企业，目前入住的包括中国物资储运集团、中国华通(行情 论坛)信系统公司、长征火箭集团等。 在北京企业办公哪儿最合适？有人说CBD。奔驰好不好？但它不具备普遍性，CBD确实好，品质好、人群素质高。在CBD能有几家企业能拥有自己的独楼，只有像摩托罗拉、惠普这样的大公司才能办到。 “很多人都说大的写字楼不好卖，主要是市场定位的问题，要根据自己的地理位置、投资环境来进行项目投资。比如你是开川菜馆的，看到别人投资海鲜很赚钱，一味跟风，到头来两头不靠，很容易投资失败。我们在丰台建高品质低价位的项目，难保那些想拥有自己企业独楼的占绝大多数的中小企业不动心。”许为平认为总部基地的成功能找准了自己的投资位置。 CBD、中关村的写字楼售价一般都在12000元/平米，均价在20000万/平米左右，黄金地段的写字楼售价达到了24000元/平米，而总部基地一期均价7100元/平米左右。地价势必意味着地利润，谢广东称目前总部基地基本处于保本经营的状态，他们更看重项目的后续性发展。 谢广东认为，低价销售的原因是因为总部基地并非一个纯房地产项目，赚取高额利润不是唯一目的，而是想通过低价吸引更多的投资，把区域经济做起来。如果房价太高，企业都不来了，岂不得不偿失。如果企业来了，至少人多了，项目中的商业和服务性行业也随之发展起来。 记者了解到，来此投资的企业分为两种，一是国有企业，国有企业通常喜欢单体独栋，例如中国质量认证中心，在市中心办公交通拥挤，办公环境狭窄，急需改变办公环境；二是外地企业，特别是有外贸业务的企业，例如河北邢台的一家航天材料制造企业，产品出口到70多个国家，由于身处内陆，办理外贸手续及其不便，而且地理位置的局限也限制了企业的发展，招收人才成为一大问题，为此该企业将研发中心先一步搬到北京。 辐射效应突显 多年以来，在北京房地产界对北京的南城都有着所谓“敬畏”之心，很多开发商都不愿到南城，也就是北京的丰台、大兴等地区。南城自古以来是平民生活区，环境复杂，无论是居住还是办公，南城绝不是首选。 就连投资45亿的总部基地刚开始也不看好南城，许为平坦言，他开始在北京寻求发展时，看中了海淀四季青附近的地，由于地价太高和土地不完整等原因而放弃。 后来几经周折找到了位于北京西南四环的中关村科技园丰台园，当时的中关村科技园丰台园已经筋疲力尽，原计划入住1800家企业，后来只来了80家，开发速度缓慢和宣传滞后等人为因素使其难有建树。 此时总部基地的介入时机刚好，以每亩30万到40万的超低价格取得中关村科技园丰台园65公顷土地开发权。从去年6月开工建设至今，总部基地对周边地区的影响已经开始显现。 赵弘认为，总部基地为周边地区带来了五种经济效应：税收效应、产业乘数效应、消费带动效应、劳动就业效益和(行情 论坛)社会资本效应。 税收效应：许为平预计，到2004年底，总部基地一期首先入住的80多家企业将实现技工贸收入350亿元，利税17.5亿元。 产业乘数效应：总部基地开发的一年时间里，也拉动了周边地区住宅 项目的发展。项目周边的房价平均上涨了1000元/平米，总部基地北部的怡海花园开盘时只有4000元/平米左右，由于总部基地逐日成型，房价涨到了6000元/平米，目前已经基本售完。在南城的西南四环，房价冲如此之高极为罕见。 谢广东对记者说：“现在总部基地附近已经很难买到住宅，很多入住企业的员工托我们为他们买房子，特别是一些外地企业的员工。”记者在总部基地附近发现，楼盘项目并不多，很难满足总部基地内企业居住的需求。 从产业价值链上来讲，总部基地里的互相之间可以做生意，例如依文服装集团，除了从事服装研发，同时也进行服装加工，所有的企业都可能成为依文客户。还有国家信息中心，可以向总部基地内的企业出售他们的各种数据，可以形成一个良性的产业循环。 消费带动效应：现在一期的大企业已经开始入住，总部的聚集无疑能拉动周边第三产业的发展。高新技术企业带来了高收入人群，也带来高消费，2004年10月，法国欧尚、乐华梅兰在总部基地的大型超市对开始对外营业。 劳动就业效益：单从项目管理来看，总部基地的500多栋楼需要多少保洁员、保安？物业公司需要多少管理人员？园林绿化需要多少工人？这些都会带来大量的就业机会。
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