政策与生活：北京城里人买农家院的生活调查

　　日前，国土资源部发出通知，严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。农村村民将原有住房出卖、出租或赠予他人后，再申请宅基地的，一律不批准。为此，记者对北京周边的农村宅基地展开了调查。

　　买院之地区调查

　　抢手地皮从京北变京东

　　以前城里有闲钱的人喜欢买北边的地，因为北边的空气好，像昌平、南口等地的地价又便宜。如今随着东边的城市改造和开发，有钱人都爱买东边的地。

　　市民刘先生是在郊区购地自建别墅者中较早的一位。2000年从单位病退后，他便在昌平花5万元买了一个大院，又用4万元把院里的平房改建成了两层小楼。2001年，刘先生以23万元的价格将小楼卖给了同样来自城里的郭先生。自那以后，刘先生便开始动起了倒腾郊区宅基地的脑筋。

　　据了解，我国农村的宅基地一般包括居住生活用地，如住房、厨房、牲畜房、仓库、农机房、厕所用地；四旁绿化用地，如房前屋后的竹林、林木、花圃用地；其他生活服务设施用地，如水井、地窖、沼气池用地等几个部分。在我国农村大多数地方，宅基地就是一家一户的农民居住生活的庭院用地。

　　据刘先生介绍：“以前城里有闲钱的人多在北边买地，昌平、南口、小汤山等地有不少村子，那里有山有水，空气也好，城里人花上六七万就可以从村民手里买来一块不小的地皮，自己再盖上一院平房或是起一座小楼，总花费也就十几万。

　　“随着不断开发，北边没有合适的地了，可想在郊区置业的城里人越来越多，于是买地盖房的人开始向东边转移。随着朝阳区、通州区和机场路沿线农村改造和旅游开发，这些地方的地皮就成了抢手货。”

　　在朝阳区黑庄户乡么铺村，记者看到一栋栋小别墅整齐地排列着，非常漂亮。村民马大爷讲：“这片别墅叫东旭花园，是乡政府为建设'百富村'开发宅基地建造的。建成后，每户村民分得一栋别墅。随着周边房产项目的增多和交通的改善，逐渐有些城里人在此置业。现在东旭花园有1000多栋别墅，大约一半是村民，一半是城里人。”

　　买院之人员调查

　　从演艺明星到退休老人

　　城里人和村里人的住宅分布在不同的区域，由于生活习惯的不同使城里人不愿与村里人为邻，村里人同样也不愿和城里人邻居来往。

　　在么铺村，城里人和村里人的房子明显不同，一眼就能区分。村民居住的别墅小院里大多种植果蔬。村民还有在自家小院里晾衣服、晒被的习惯，门口时常会有一条大狗在溜达。而城里人的小院里通常有假山、水池和草地或是秋千，衣服和被子大多被晾在露台上。

　　记者在调查中发现，目前到郊区购房者大体分为追求高档型和讲究实惠型两大类。前一类主要是收入颇丰的社会名流、民营企业老板和外企高级经管人员等，他们选择的目光瞄准于单体或联体别墅；后一类主要是想改善居住环境的市民和与子女分户居住的老年人，他们喜欢城郊结合部，尤其是五环路附近的多层住宅，这些地带交通方便、环境优良、房价又比中心城区便宜许多。

　　由于习惯的不同，同住一个宅基地的城里人和村民，通常选择各自扎堆居住。在东旭花园，村民都住在宅基地的北面和东面，西面和南面的房子则大多是城里人买下的。村民马大爷坦言：“村里人很少和住在这里的城里人有来往。来东旭花园买别墅的城里人都有点儿钱，还有不少名人住在里面，有演员、歌星、运动员……牛气得很。”

　　城里人李师傅则表示：“村里人不好交，他们不太愿意和我们打交道，可能是因为我们这些城里人不会长时间在这里住的缘故。还有这里的村民习惯把狗放养在小区里，狗的体型又都比较大，别说是小孩，就连我们这些大人也害怕。”

　　在南口，记者也看见了同样的情况。村民的院子里经常有体型健壮的大狗看门。而城里人只有周末和节假日才来这里住，所以基本没有人养狗。

　　买院之租售调查

　　鱼塘变别墅 村民变房东

　　记者从村民口中得到了不少房屋租售信息：建筑面积171平方米带前后院的简装联体别墅仅售36万元，建筑面积380平方米带300平方米院子的别墅月租才2000多元。

　　在黑庄户乡么铺村政府大院内，记者找到一家房屋中介公司。据该公司的孙经理介绍，东旭花园还有一些别墅没有售出，这些别墅是以前盖的，一直没卖出去。现在这里已经没有土地了，也不允许村民自建别墅。

　　虽然乡政府和村政府明令禁止村民买卖和出租农村居民宅基地住房，然而记者在采访中还是从小区里到处张贴的小广告和村民口中得到了不少房屋出售和出租的信息。

　　村民马大爷告诉记者：“小区里有不少别墅正在出租出售，其中有不少是本村的村民。”在马大爷的陪同下，记者以购房者的身份走访了几户村民，村民说东旭花园里还有不少别墅正在建设中，建好就卖。他们还向记者推荐了一处建筑面积220平方米、还带一个150平方米的院落，售价60万元，还可以商量。

　　记者随便走进了一栋村民居住的别墅，里面基本没有什么家具，室内灯光也比较暗。主人告诉记者：“有能力的村民都盖别墅出租出售了，我们村里有不少人是靠出租出售别墅生活，他们生活得很好。不久前，就有村民把原来承包的鱼塘填了，建成了三栋别墅。把别墅租给公司，每月就能有几千元的收入。像这样四白落地的房子只能租给外地打工者，每月最多也就1000多元。小区里也建了一些五六层的单元楼，每平方米的售价仅为1000多元，有些村民就举家搬进了单元楼，腾出来的别墅不是出租就是出售。”

　　记者在东旭花园内一家房屋中介公司了解到，一栋建筑面积171平方米还带前后院的简装联体别墅仅售36万元，建筑面积248平方米的别墅标价60万元，建筑面积380平方米带300平方米院子的别墅售价52万元，月租金才2000多元……这些房子的主人基本都是当地村民。

　　记者在东旭花园内走了一圈，发现不少正在建设中的别墅。听工人讲，这些正在动工的别墅都是城里人买下的。

　　买院之生活调查

　　买房为买地 改建求个性

　　改建一栋别墅最多花上十几万，物业费每年2000元，水费每年300元……城里人的房子都特别追求个性。

　　重建：每平方米400元左右

　　“城里人看不上农村房，他们在农村买房的主要目的是买土地，然后再把地上的建筑拆掉重建。”在采访中，记者常听到村里人这样慨叹。

　　据了解，在农村盖房比较便宜，每平方米仅需400元左右，建一栋别墅最多花上十几万元。因此，对于把乡村别墅当作度假胜地的城里人来说，房子的样式更为重要。

　　费用：物业水费每年2300元

　　据在东旭花园买房的李师傅介绍：“这里物业费和水费是固定的，分别是每年2000元和300元。电费用电卡买，每年的花费不是很大，所以就在房子的样式和装修上多花些钱了，这样住着比较舒服，也可以招待亲戚朋友来玩。”

　　供暖：壁炉烧柴或用电暖气

　　在村民居住别墅的小院里，记者看到了一堆蜂窝煤。据主人介绍：“别墅不是集中供暖，各家都有自己的小锅炉，蜂窝煤就是烧锅炉用的。城里人一般不常来住，他们的别墅一般用烧木头壁炉或电暖气，我们常住是用不起这些的，我们只能烧煤。”

　　改建：宫殿、城堡不断加高

　　据村民介绍，城里人在这里盖的房都挺有个性的。有的像城堡，有的红墙碧瓦像宫殿，还有一栋别墅的屋顶完全用玻璃制成，但由于建造要求太高，村里的施工队盖到一半就干不下去了，结果一停就好几年，到现在也没盖完。村里的别墅一般都是两层的，有的城里人将二层的屋顶打掉，再往上加盖三层甚至四层。(记者 王辰)

　　●调查背景

　　城里人不准下乡建房

　　据新华社北京11月7日电 针对一些地方城镇居民在农村购置宅基地、违法建造住宅、侵占耕地的现象，国土资源部日前发出通知，严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证；同时要求各地，进一步加强农村宅基地管理，正确引导农村村民住宅建设合理，节约使用土地，切实保护耕地。

　　国土资源部要求各地国土资源管理部门坚决贯彻“一户一宅”的法律规定，进一步严格宅基地申请条件。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省(区、市)规定的标准。不符合申请条件的不得批准宅基地。农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，一律不批准。

　　●专家观点

　　农村置业纠纷受害者多是城里人

　　据了解，城里人在农村宅基地置业只能拿到村里或是乡里的产权，也就是俗称的小产权。退休工程师李师傅表示，当初买房时因为产权的问题犹豫了很长时间，最后衡量了一下价格，又听村干部说以后有望变成大产权才决定买下来的。

　　不少村民表示，小产权比大产权好。因为大产权使用年限50年到70年，小产权是村产或是乡产没有使用年限，可以永久使用。

　　但是这种价格比较便宜、却没有产权的乡村别墅，还是使一些比较看重产权的城里人望而却步。调查中记者了解到，曾有不少城里人因为产权问题打消了在郊区购买农村房的念头。

　　房地产业资深人士指出：小产权房是指国家不发产权证，由乡镇政府发证书的房屋。这种房产实际上没有真正的产权，没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。因此，小产权房就算可以转让，也是以没有人反对为前提的，如果有人对小产权提出质疑，这种转让不具有任何法律效力。

　　张维律师表示，城里人在农村置业出现纠纷，处理起来比较麻烦。农村房屋买卖纠纷主要是因将宅基地作为标的物出售而发生争议，一旦出现纠纷受害人很可能就是在农村买房的城里人。