深圳房价上涨加快引关注

　　深圳房价上涨加快引关注———当前深圳房地产市场价格运行分析(上)

　　近几年内地城市的地产热中，深圳市房地产市场一直不温不火，但到了今年，深圳市场却出现了价格上涨提速、新开楼盘供不应求的局面，除了土地供应等客观因素的影响，人为炒作也是一个原因。专家如何看待这些现象？市场会有什么变化？———编者

　　今年以来，我市房地产市场明显火爆，房价不断攀升。从楼盘推出情况看，部分新开楼盘认筹阶段即形成排队现象，个别楼盘认筹数量甚至高于实际供应量一倍以上。深圳楼市是否存在泡沫现象？深圳房地产市场是否存在供应紧缺？就上述热点问题，记者采访了深圳房地产研究所王锋博士。

　　房价上涨速度有加快趋势

　　市国土局公布的数字显示，今年1-9月，深圳住宅平均交易价格为5897元／平方米，与去年同期的5589元／平方米相比，上涨5.5％。在房地产价格持续上涨的同时，上涨速度有明显加快的趋势。去年，我市住宅销售均价为5680元／平方米，比2002年上涨了2.55％；今年上半年，我市住宅销售均价为5830元／平方米，比去年同期上升3.6％。

　　从以上数据看，全市住宅总体价格上涨不大，但从各区域住宅价格来看，近年来深圳各区域房地产价格整体呈上升趋势，特别是特区内由于需求旺盛，而土地资源消耗殆尽，住宅价格基本呈较大幅度上涨，尤其是罗湖、福田两区住宅价格上涨较大。从2002年到今年上半年，罗湖区的住宅均价由6672元／平方米上涨到7951元／平方米，上涨约20％；福田区住宅均价从7709元／平方米上涨到8223元／平方米，上涨约7％，宝安龙岗也基本上涨7％。南山由于近年来开发项目较多、盘源充足，上涨幅度较小仅为2％左右。

　　王锋分析指出，在每年商品房销售保持10％-20％左右的较高增幅前提下，在三年房地产用地紧缩尤其是存量房地产用地消化已基本完成的情况下，我市未来房地产用地供应及房地产业发展规划切实需要结合未来市场需求趋势进行政策调整，在存量土地随机入市造成市场过热隐患基本消除的前提下，适当增加房地产用地供应，解决市场日益明显的供求矛盾，并使三年房地产市场调控取得成效进一步得到巩固和加强。

　　他认为，加息一方面会增加炒家的成本，另一方面未来再次提高银行利率会增加普通购房者的借款成本，从而抑制需求而最终使房价趋于平稳。

　　中高档房拉高房价

　　房价上涨，市场各方如何看？搜房网在深圳一些新开盘小区的网上论坛做的一项小型调查显示，多数受访者认为目前深圳的房价过高，这与深圳房地产研究所在秋交会上做的一项调查结果相同：调查中有73％的受访者认为目前房价过高。

　　王锋认为，深圳房地产价格结构基本合理，仍是满足中低收入者消费的大众市场，但中高档商品住宅需求有明显上升趋势。数据显示，万元一平方米住宅的销售面积去年仅占6％，到今年三季度已上升至10％。由于中高档商品房需求旺盛，导致特区内今年商品房供应增加，开盘数量大。10月份我市秋交会参展楼盘情况表明：特区内仅福田、南山的楼盘各占全部参展楼盘的35％和30％，而特区外两区仅占20％，进一步证明了中高档商品房需求上升的趋势。

　　未来新建房供应跟不上需求

　　王锋认为，目前我市房地产市场继续保持着整体供求平衡、结构合理的局面，但是商品房新增需求持续旺盛，新建商品房总体呈现供不应求的状况应该引起有关部门的高度重视。

　　市国土局研究表明，若保证房地产市场供求均衡和房价平稳，保证现时消费者能够充分选房的买方市场局面，供求平衡的合理标准应为“供略大于求且供求关系保持在1.3∶1-1.5∶1的比例区间”，而目前该比例已向下突破了上述区间。

　　从目前住宅新增供给和需求、新建商品住宅供求关系看，供应量达到602.23万平方米，需求量达到524.28万平方米，两者比例为1.1∶1。这种情况持续下去，消费者在买房时的选择余地必然越来越少，进而引起房地产价格的上涨。

　　去年以来，商品住宅的批准预售面积总体小于实际销售面积，市场供应少于需求151.55万平方米，这在一定程度是解决了2002年以前批准预售过量的问题，同时还使商品房空置面积减少。在这种情况下，前几年商品房供应过大的问题得到有效解决，但供应减少过快使目前商品房总体呈现供不应求。

　　上半年我市二手房交易的活跃解决了部分需求，但对于占大多数以购买新房改变以前较差居住质量的二次及二次以上置业者而言，其主要消费品种还是新建商品房；加之特区外商品价格低于特区内近一半，特区外绝大多数消费者还是以新房消费为主。(西绪)

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　　局部炒作无碍大局

　　从今年1-9月实际销售情况看，深圳楼市出现了类似“需求过旺”的现象。几乎没有不热销的项目，似乎今年楼市只有买不到的楼盘，而没有卖不出的楼盘。尤其是特区内外的热点片区，如特区内的华侨城、红树湾、香蜜湖，特区外的龙华、横岗、龙岗中心城等，多数新开的楼盘认筹阶段即形成排队现象，个别楼盘认筹数量甚至高于实际供应量一倍以上。

　　在这种情况下，热点片区、热点楼盘房价也随风劲涨。特区外个别片区，比去年底上涨600-700元，涨幅高达20％；特区内华侨城、香蜜湖的相当一部分大户型楼盘价格开盘定价就到万元以上，个别楼盘边售边涨，一两个月就涨了600元左右。

　　从有关楼盘情况的调查看，尽管自用或投资出租占了多数，但仍有相当一部分认筹是出于炒房目的。个别认筹者“一盘多认”、“多盘多认”，还有相当一部分楼盘的房地产开发商、中介商也参与了楼盘炒作，部分楼盘排队、热销情况与开发商、中介商的推介、宣传、暗昧有一定关系。

　　深圳市房地产研究所王锋认为，今年以来我市部分热点片区房价的较快上涨，与房地产市场炒作有一定关系，只不过这种炒作不是一种普遍现象，而且也没有对市场产生大的影响，未对房价形成威胁。同时他提醒广大购房者理性分析市场、理性看待房地产买卖，房地产价格有涨有跌，不可能一直上涨。(西绪)