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作者：胡家源编辑：唐清建
如今到宁波市鄞州区投资的外商会发现，这里的投资“门槛”越来越高，特别是对投资密度的要求明显提高，颇有些“寸土寸金”的意思。
“目前的投资密度为每亩平均15.6万美元，一些科技含量高的项目如宁波洲立实业
、华凯光电、三生药业、立海机械的投资密度超过了每亩20万美元。”鄞州区招商局局长张时光介绍说。
不过，这些企业应该算是幸运的。早在今年4月的统计中，宁波市就有200多个投资500万美元以上的签约外资项目因拿不到土地而无法顺利落户，合同外资达16亿美元；而在谈的外资项目中，有三成因为土地问题而卡壳。
“以土地来招商的方式面临政策的寒冬和现实的压力，地方不得不重新思考引资的涵义了。”上海市政府一位了解土地政策的业内人士指出。
土地新政下的思路转变
宁波市江东区招商局的人最近心头踏实了许多，因为他们刚刚制作完成了江东区的五张招商“宝藏图”，而其中一张名为《楼宇资源招商布局》的图纸现在成了办公室里最值钱的东西。2004年8月之前，这里已经有68家涉及物流、咨询等现代服务业的公司按图索骥找到了他们的归宿。8月25日举行的江东区服务业 上海推介会上，又有9个服务业项目落户区内的写字楼，目前全区商务楼的出租率达90%以上。
招商局的官员告诉记者，江东区今年专门成立了楼宇经济办公室，出台了多项鼓励新建楼宇、鼓励企业入驻的政策，“在引进的外资项目中，九成以上都是占用土地资源少的服务业项目。”
在宁波市这块不足38平方公里的狭小区域里，利用“空间”向上发展的冲动显得如此强烈，而江东区政府这项投入达1000万的楼宇经济计划正在悄然改变江东发展的轨迹。
江东区并不是惟一的个案，土地的紧缺让宁波市政府不得不见缝插针。在宁波市政府即将出台的《加大招商引资力度政策的征求意见稿》中，对开发区集约利用土地、提高投资密度和投入产出比例设立了“门槛”。其中，省级开发区的投资密度要达到每平方公里10亿元以上，进入开发区的外资项目投资密度要达到12万美元／亩以上。
于是为了腾挪资源，各种以“借住”形式“安家”的外资企业频频出现。
2004年9月，通过租用鄞州区某公司1万平方米的存量厂房，合同外资达1980万美元的兆裕机械有限公司解决了无地落户的尴尬，首期570万美元的资金也顺利到位。
在鄞州区云龙镇，记者了解到，当地一家民企依靠出租空余厂房引进了来自意大利的上市企业百得利公司。目前，这家主要经营电线、插头和电子元器件等产品的外资企业已到位资金125万美元。而在邱隘镇，一个废弃的半拉子工程竟然引进了投资2980万美元的港资四星级酒店项目。
“去年下半年以来，国家出台的一系列严格的土地政策，客观上对宁波市的土地审批和供应带来不小的影响。”宁波市国土资源局的一位官员表示。
记者在该局提供的数据中看到，今年宁波市重点建设用地共需耕地指标6.9万亩，而国家下达给的土地利用计划指标为3.75万亩(包括耕地3万亩)，缺口非常大。同时，由于一些县区难以完成基本农田补划和耕地占补平衡，部分地区可能面临“即使有计划指标也无发展空间”的尴尬困境。
不仅仅在宁波市，整个浙江省都面临着土地的饥渴。
据浙江各地不完全统计，已批项目因用地不能落实而导致难以动工兴建的有429个；在谈项目因土地问题推进困难的超过200个；因土地问题导致“流产”或转移投资地的项目近百个。
虽然在10月底，中央针对地方政府和企业圈地热的“三个暂停”在半年期满后行将落幕，不过，这并没有带来土地政策放松的迹象。有消息称，即将正式对外公布的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，会对土地的管理、耕地的保护等有更多严格的要求，并涉及到一些机制问题以及利益的调整。
“这对于希望在土地恢复正常流转秩序之后，能够补办手续继续批地的地方政府来说，无疑是一个警示的信号。”前述业内人士表示，由于“利用批来的土地申请抵押贷款再投资”这种10多年前就存在的土地游戏并没有结束，国家在逐步打开金融闸口的同时不会轻易放松对土地的严控。
长三角土地之危
“政府干预下的招商引资，使本应在成本导向下的企业投资行为与追求地方利益的政府行为合而为一，让市场信号扭曲了，不能真正反映资源的稀缺程度，”南京大学商学院国际经济贸易系主任张二震教授表示，如听任这种现象持续下去，不仅损失了地方财政，而且导致了土地等资源的巨大浪费。
即使在苏州这样外资密集地区，直接引进国际资本带来的高增长也是通过耗费大量的土地资源为代价的。
一份调研报告指出：工业用地周期长达50周年以上，是不可替代的短缺资源，这种模式将阻碍苏州经济的长期持续稳定发展。而按照目前苏州经济的增长要求，每年仍需要新增项目用地6万亩左右，只要苏州市的GDP每增长1个百分点，就要消耗4000亩土地。从苏州目前14%的增长率发展速度来看，到2020年，苏州工业用地就没有余地了。
但事实上，基于地方利益的外资项目的争夺战从来都没有停止过，特别是一些投资金额大的项目更成了各地争夺的焦点。而在争取外商的过程中，地方让利拼地价，比税收减免，已经是人所共知的秘密了。
据了解，在苏州地区土地开发的成本大约在每亩20万元左右，但目前苏州的地价已降至每亩15万元以下。同时根据国家规定，外资企业可享受基本税15%及“两免三减半”的优惠政策，但在许多地方达到了“五免五减办”，甚至“十免十减办”。
“国家不放松对土地的严厉政策，一方面是防止投资过热和土地征用中的权益保障再度反弹，另一方面也是为遏制地方政府再一次‘圈地’低水平竞争的势头。”业内人士告诉记者，由于土地承诺无法兑现而导致的外来资金不能按时到位的现状，已经成为困扰地方政府的一大难题。
有关内部评估报告指出，长三角外资投入的增幅在大幅下降。以今年前三季的统计数据看，长三角外商投资出现两大特点，一是外商投资的增幅出现明显下降，外商投资的实际到位(实际利用外资)大幅下降。以外资大省江苏省而论，外商总投资增幅下降两成多，外商投资实际到位增幅下降高达80%以上。
专家认为，外资此时的分流与其他发展中国家如越南、印度尼西亚和泰国，投资条件如土地成本等更优于中国有关，低价土地并不是城市惟一的竞争要素，无地招商将成为今后一个时期地方政府需要研究的课题。
催生“无地招商”新模式
在几年前的招商引资热中，制造业还是各地争夺的焦点。以上海为例，在周边地区招商引资风生水起的压力下，上海早期也出台了一项不放弃制造业的举措，在市郊的嘉定、青浦、松江三个区分别设立了工业园区，规划用地总面积173平方公里，通过打造“商务成本盆地”来增强对外资的吸引力，同时制定一系列财税优惠政策，与周边地区形成竞争之势。
“大城市以这种方式同周边竞争，最大的担心就是由于商务成本提高导致城市产业空心化。”业内人士指出，事实上，城市用地性质转变，产业结构空间大转移是一个自然规律，并不就是产业空心化。
但是从行业平均利润上来看，制造业并不是一个可以产生暴利的行业，其偏低的单位投资产出率实际上对于政府税收并没有太大帮助，相反，过高的土地成本和退税补偿往往会令地方政府财政不堪重负。
因此，长三角的众多城市不约而同地将目光集中到了更高层次的服务业竞争之上，新的招商模式随之起来。
自11月1日开始，杭州市外经贸局的官员将奔赴香港举行优强企业推介会，与以往不同的是，这是杭州首次大规模以“无地招商”的形式吸引外来投资。杭州市经委外经处处长施永胜介绍，此次推介会的特点是，招商载体不再是具体的产业项目，而是产业链和产权，也就是采取以存量引增量的“无地招商”模式。
除了杭州以外，江苏的无锡、江阴以及浙江的台州等地，也都掀起了一阵“无地招商”的风暴，这让一度领风气之先的上海似乎有些坐立不安。
10月26日，在例行新闻发布会上，上海市外经委主任潘龙清透露，上海将继续鼓励“无地招商”，突破土地制约瓶颈。
“无地招商，一是在中心城区发展“楼宇经济”；二是在郊区，对一部分容积率低的工业园区进行二次改造，对有多余土地的老企业进行增资扩容。”潘龙清表示，上海还将发挥加工区、保税物流园区和开发区的特殊功能，吸引用地少、技术含量高的项目。
“杭州的无地招商显然是学习上海的楼宇经济模式，然而‘橘生淮北则为枳’，这种模式恐怕不是这么容易被成功移植的！”浙江大学的一位城市经济专家表示。
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