补缴使用费还是收回使用权 物权法试解期限难题

　　见习记者 牛晓波 北京报道

　　“严格来说，从现行法律来看，土地使用权到期后，国家当然可以收回土地使用权。”谈到建筑物土地使用权问题时，北京市汉卓律师事务所秦兵律师说，“当然，这种情况目前来看还不普遍，也许再过20年左右，这个问题会成为一个城市房产主们普遍面临的难题。”

　　但对于深圳的一些业主来说，这个问题已经提前摆在他们面前。

　　物权法草案主要起草人、中国人民大学王利明教授建议，土地使用权期限难题，应该在物权法中得到解决。

　　而10月22日开幕的十届全国人大常委会第十二次会议上，被提交进行“二读”审议《物权法(草案)》备受瞩目。

　　土地使用权到期了

　　据深圳市国土局的消息，目前深圳市内使用权已经到期的土地，主要集中在罗湖区，大多是1987年前行政划拨的土地和历史用地。按照当时的政策，这部分土地的使用权期限并非如后来的《国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定的那样在40-70年之间，而是20-50年。

　　由于改革开放初期政策法规上的纷乱，1983年竣工的深圳国商大厦中，同时存在着20、30、40年不等的土地使用期限。有业主介绍说，“那些使用期为20年的房产，土地使用权已经全部到期，出租和出售都有难度。”

　　而这种现象并不仅仅出现在深圳。据有关报道，类似的困局在上海、湖南等地也已经陆续出现。

　　“在现有的法律框架下，这个问题的解决，要不就是房产主补缴土地使用费以延续土地使用权，要不就是国家收回土地使用权。”秦兵说，“但我们更应该检讨当初规定的40-70年的土地使用期限是否合理，是否合乎我国的实际情况。”

　　为解除土地使用权期限这支悬在每个业主头上的“达摩克利斯之剑”，秦兵建议，将土地使用权延长至其地上建筑物报废之日。“只有房屋被确认为危房了，才可收回土地使用权。照现在这个规定，将来大批土地使用权到期后，要不政府违法，要不就还得修法。”他说。

　　程啸博士也认为，可以考虑适当延长土地使用权期限，“尤其是公民住房的土地使用权期限，如香港就规定住房土地使用权期限为99年。”但他也强调，在延长期限的同时，应该注意一个问题，“如果期限过长，有可能使土地使用权变相成为所有权，这违背宪法关于土地所有权的规定。”

　　我国土地所有权制度来源于宪法的规定，城市土地所有权归国家所有。

　　有专家认为，这种土地使用权和建筑物所有权的脱节，使业主的居室所有权变成了“无本之木、空中楼阁”。王利明教授认为，公民房屋所有权的无期限性与房屋所占用土地使用权的有期限性之间的矛盾，根本的解决之道应在物权法中寻求。

　　物权法之解

　　十届全国人大常委会第十二次会议审议的《物权法(草案)》规定，建设用地使用权期限届满，使用权人应在届满前一年申请续期，除非因公共利益需要，出让人应予同意。对出于公共利益必须收回土地使用权的土地上附着建筑物，出让方应以合理价格收购。

　　清华大学法学院程啸博士是物权法草案立法理由书的起草人。他认为，此次物权法在这个问题上的规定，其重要意义在于，在物权法出台之后，现行法律和部门规章中关于建设用地使用权的分散规定，应依照该法予以修正。

　　之前关于建设用地使用权的法律法规主要是《国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《国有土地管理法》、《城市房地产管理法》等。而由国务院1990年颁布的《国有土地使用权出让和转让暂行条例》，甚至规定“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得”。

　　王利明教授也表示，从原则上说，公民对房屋享有的所有权不应该因为土地使用权的期限届满而消灭。土地使用权届满后，应当推定拥有房屋所有权的公民仍享有该土地使用权，但公民应当支付延长期限的土地使用费。

　　程啸认为，在土地使用权期限续展问题上，更大的挑战首先来自操作层面，包括使用权续展的具体程序和续展费用的计算办法等，目前均难以寻找到明确的法律规定。

　　深圳国土局方面的信息也显示，虽有很多已经到期的土地出现，但办理土地使用权延期手续的“寥寥无几”。有关人士认为，主要原因在于后续的政策法规不足，而补缴土地使用费标准偏高也让很多房主望而却步。

　　按照法律规定，高层建筑的土地使用权费用均需按照每户居室的建筑面积平均分摊给每个业主，业主除应有《房屋所有权证》外，还应该同时申领相应的《土地使用权证》。但实践中，大多数地方都没有将《土地使用权证》发放给业主。这也给房屋所有人申请土地使用权期限续展带来了不便。

　　程啸博士认为，从目前来看，土地使用权到期问题并非如一些人以为的那样严重。在实践中更多出现的是，一栋建筑的土地使用权到期后，该建筑内的房屋所有权人“有人续了，有人没续，这时候，对没申请续展的那一部分业主，应该怎么办，目前的法律还没有给出说法。”

　　秦兵律师则认为，对于这种情况，最好的解决办法就是“建立良好的业主委员会治理体制，授予业委会在小区管理中更独立的权力”。

　　“业主”共同管理权待行

　　全国人大法律委员会副主任委员胡康生在汇报物权法草案的修改情况时表示，随着高层建筑物的大量出现，“建筑物区分所有权”已经成为不动产物权中的重要问题。

　　按照草案的规定，建筑物所有权区分为三种权利，即“建筑物区分所有权人”(即通常所谓的“业主”)对高层建筑物内其居室等专有的所有权，对走廊、电梯等享有的共有权，对该建筑物及其附属设施的维护等享有的共同管理的权利。

　　在一些国家的法律中，这种业主的共同管理权又称为“社员权”。相对于业主的专有财产权和共有财产权，我国法律对这一管理性权利的规定显得尤其薄弱。而秦兵律师认为，此次物权法在这个问题上的核心恰恰应该是如何保障业主行使共同管理权。

　　“这其实包括了两项财产权和一项管理权。”王利明教授认为，“这是此次物权法草案对不动产所有权的一个重要规定。”

　　据了解，在大多数国家，社区业主的公共管理权都是通过成立业主协会(我国通常称为“业主委员会”)，并授予业主协会独立主体资格的办法来实现。

　　王利明教授认为，对于小区业主委员会的产生、运作和其权力，此次草案已经做了比较详细的规定，但一些具体程序性的规定，还需通过其他单行法律法规进行细化。

　　此次提交审议的物权法草案规定，如有业主或建筑单位等要将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房，或者将共有部分改变用途，均应当经全体业主同意。这项规定被有关专家称为业主法定公共管理权的一项重要内容。

　　记者注意到，一旦未得到“全体业主同意”，出现个别业主或建筑单位、物业部门强行改变住宅用途现象，如何进一步解决，草案没有给出明确的办法。

　　有关资料显示，针对这个问题，国际上的通行做法是给予业主委员会在社区管理中的法定“强制出让”和“强制迁移”权。例如在一个社区中发现有住户未经全体业主同意，利用其住宅从事违背大多数业主意愿的行为，业主委员会可以行使管理权，以“强制出让”或“强制迁移”的方式，将该住户赶出社区。

　　程啸博士认为，如果出现上文所说的“有的续，有的不续”土地使用权期限现象，业委会如果拥有法定的“强制迁移权”和“强制出让权”，则可以在多数人同意续期的情况下，解决少数人不愿续期的问题，“甚至可以由业委会出面向法院提起诉讼，要求法院强制执行。”

　　“现有立法最大的问题就是业主委员会产生程序及其正当权力行使保障制度的缺失。”秦兵对记者说，“能否使业主此项权力的行使变得更有效、更有保障，将是衡量物权法是否成功的一个重要标准。”

　　程啸博士也认为，目前这部仅有297条的物权法，对很多问题的规定还比较“粗糙”，作为一部民事基本法典，“原则性的条文比较多，具体程序性规定不很详细，有待其他下位法律法规进一步细化。”

　　“现在看来，这份草案还有很多值得讨论和商榷的地方，应该还会有较大的改动。”王利明教授对记者说，“这还仅仅是二读，后面还有很多工作要做。但如果不出意外，明年三月份的人大会议上，物权法将会提交表决通过。”