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土地有偿转让收入已成为各级地方政府的“第二财政”，其主要用途是城市基础设施建设投资资金。在过去5年中，这一收入从1999年的114亿元增长到2003年前9个月就达到了1376.13亿元。这得益于土地二级市场的迅猛发展，2003年我国市场化配置土地的面积较1999年增长了51倍。
张宇/文
土地批租模式的变革直接催生了土地二级市场。经过2000-2003年的准备，土地批租模式改革在法律上已经基本完成，地方政府传统的行政划拨、协议出让等手段宣告终结，2002年7月1日起实行招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，土地市场化配置进程正式全面启动。
按照国土资源部《关于建立土地有形市场，促进土地使用权规范交易的通知》，各地都必须要建立健全土地交易管理制度，规范有形市场运作，规定在有形市场内公开交易的土地，凡属于经营性房地产项目和其他具有竞争性项目用地的交易，应采用招标、拍卖方式进行；其他用地类型应挂牌公告，规定期限内有多个申请者的，亦应采用招标、拍卖方式交易，并且出台了三种市场配置方式等较为具体的操作细则。
经过几年的时间，目前传统的土地运作模式(地方政府招商引资—大兴开发区建设热—征用农村集体土地—地方政府进行适当前期投资—地方政府卖“熟地”—引进外资)业已宣告结束，而各地具有明显市场化特征的土地二级市场运作已经初具形态，对国有土地的市场配置开始发挥出越来越重要的作用。
资本能力主导房地产新局配图（图片来源：《新财富》）
1999年全国招标拍卖的土地面积为1000万平米(如图1)；2000年增长了1倍多；2001年则进一步提高，达到6609万平米，增幅为138%；2002年国土资源部11号令出台，市场配置土地取得新突破，“招拍挂”出让的土地面积同比增长了1.74倍，达到18095万平米；2003年，“招拍挂”出让土地面积达到51900万平米，增长了约1.87倍，招标、拍卖和挂牌出让土地面积分别为6200万、8900万和36800万平米，所占比例分别为12%、17%和71%。
土地受让宗数的增长也反映了土地配置市场化水平的提高。2000年招拍挂受让土地的宗数约为1.57万宗，到2002年时已增加到约2.59万宗，2003年在5.7万宗左右，参见图2。
资本能力主导房地产新局配图（图片来源：《新财富》）
资本能力主导房地产新局配图（图片来源：《新财富》）
市场化配置土地面积占同期出让土地总面积的比例也在明显提高。1990年“招拍挂”出让土地使用权的面积占出让总面积比例一直在2-5%之间，2003年这一比例提高到28%(如图3)。显然，随着各地土地规划、土地储备市场和市场化配置水平的成熟和完善，“招拍挂”出让土地将在土地出让中占绝对主导地位。预计2004年，全国建设用地实行“招拍挂”的比例将继续增长至50%以上。
土地批租收入迅速增长
1999年，市场化配置土地开始起步，全国招标拍卖土地面积1000万平米，获得的土地价款高达114亿元，平均每平米土地1057元。此后随着土地配置市场化程度的提高，协议转让和行政划拨配置土地有所减少，地方政府“招拍挂”土地出让收入几乎呈直线上升(如图4)，2003年1-9月，全国土地招拍挂土地出让收入达到1376.13亿元，比上年全年增加42%，比1999年增加了11倍之多。
资本能力主导房地产新局配图（图片来源：《新财富》）
2001年招拍挂出让土地收入占土地有偿转让总收入的37.3%，2002年增加到超过40%，2003年前9个月则已达到55.21%(如图5)。
资本能力主导房地产新局配图（图片来源：《新财富》）
在2001年，许多省份的市场化配置土地收入大幅上升，地方财政压力也因此而相对减轻。其中，辽宁省实现招标拍卖土地价款23.8亿元，同比增长12.3倍，是当年增长最快的省份；河北省完成土地招标拍卖价款22亿元，招标拍卖面积占出让总面积的9.3%；江西省招标拍卖出让土地价款达到18.3亿元。这一年，全国共有9个省市的土地招标拍卖价款超过了10亿元，而1999年仅有两个(如表1)。
资本能力主导房地产新局配图（图片来源：《新财富》）
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