奠基后复工无期上海世界第一高楼七年难产玄机(6)

http://finance.sina.com.cn 2004年10月25日 08:32 《中国经济周刊》杂志

　　亏赢两不知

　　“第一高”外墙的西北拐角，砖红的壁面上书写邓小平视察浦东的题词：“抓紧浦东开发，不要动摇，一直到建成”，耐人寻味。

　　有人评论，“第一高”复工，标志浦东又一轮建设“高潮”来临。

　　要建“世界第一高楼”早已名声在外，这对于上海来说，也是“骑虎难下”；而作为“投资方”的日本森财团，是复是停，也得经过认真考虑。

　　“2002年，有上海媒体称，迟迟未复工的原因是森稔资金面出了问题。但事实上不是这样，就森稔的底子，应该不会出现问题，我个人认为，森稔在做市场观望，他是商人，可以理解，他必须看到上海房地产到最光景的时候才会出手。”上海社会科学院王海峰博士告诉《中国经济周刊》。

　　“有很多人在给‘世界第一高’算帐：地已经圈好，8年没有建好，这样消耗多大啊；但是，如果建好，经济不景气，房子空置率居高不下，那样才是‘巨亏’呢！现在估算，2005年开工，2008年左右竣工，正好赶上中国的2008‘奥运会’和2010世博会。”上海世贸滨江花园一位管理层这样分析。

　　这样，能否收支平衡的确是一个最大的问题。

　　据了解，环球金融中心投资额超过11亿美元，约为近侧的金茂大厦总投资的2倍。按现在5%的年贷款利息计算，每年的机会财务成本就达人民币4亿元左右。

　　有人以金茂大厦做参照分析“环球金融中心”的年消耗：金茂每天一开门支出的运营成本就达100万元人民币以上，未来环球金融中心还应加上每年至少不低于4亿左右的运营成本；如果加上经营和人工等其它成本，环球金融中心未来每年的成本将达到8亿人民币以上。

　　即使不考虑未来高楼日益增多的激烈竞争，假定总建筑面积37.7万平方米的环球金融中心出租率达到金茂的水平，并且租金水平类似，该楼收入多半只能达到8.45亿。

　　该人士进一步分析，就算日方真能拿出35%的自有资金，环球金融中心2007年能如期建成，由于从1997年开始的建设期已经超过10年，而上海商用土地的批租年限是50年，那么要在不到40年里偿还至少700亿日元的贷款，每年要归还的本金就达近约1.5亿人民币。

　　如此算来，环球金融中心究竟是否还有利可图呢？

　　按照目前环球金融大厦设计的建筑面积和投资水平，即使投资商自己一分钱不赚，大楼的租金价格也必须比金茂高出许多才能基本收支平衡。

　　关于工期推迟，外界众猜纷纭。沈晗耀分析：“森稔投资很理性，每个方案都要经过反反复复推敲，工期推迟除了方案的耗时外，东南亚金融风波是最大的原因；但还有一个更重要的原因那就是森财团对中国上海房地产业的分析。”

　　同济大学土木工程专家周教授的说法正好照应了沈晗耀的分析：上海在房地产的大调控背景下表现得很稳健，同时，2010年上海世博会的举办，将是高端务楼盘的黄金空间增大，森财团审时度势，计划近日复工，有着市场依据的，如果不漠视巨大的世博会商机，就得现在开工。

　　“只是，森稔利润攫取生不逢时，碰到金融危机，担心世界经济萎缩影响出租率，才刚打桩就停工，驻足观望，台北 101等地迅即冒出，劲旅争逐，在进退不由的‘二难’矛盾中，森财团的审慎应该是可以理解的。”周教授说。精明的森稔与美丽的上海地产之间又有一场博弈了。

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