经济学家对话录：房价还会上涨炒房比炒股还黑

http://finance.sina.com.cn 2004年10月22日 10:35 重庆晚报

建设部政策研究中心主任、经济学家陈淮

国务院发展研究中心金融研究所副所长、经济学博士巴曙松博士

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　　对话背景

　　去年以来，规范房市的政策不断出台，各项宏观调控措施也直指最热门的房地产业。一时，房地产业成为关注的焦点。谈价格、话规模、说信贷、问走势、议冷热、论公平、评财富、侃排行，应有尽有。

　　对话人物

　　陈淮：建设部政策研究中心主任、经济学家。

　　巴曙松：国务院发展研究中心金融研究所副所长、博导。宏观调控是短暂调控

　　记者：从长远看，国家宏观调控对开发商将产生怎样的影响？

　　陈淮：宏观调控指的都是短期的事，一个季度、半年、一年、最多两年。

　　你现在问我从长远看国家宏观调控，我怎么回答？打个比方：一个孩子在成长的过程中不断患感冒，现在问某一次感冒对他将来考清华大学有什么影响？

　　宏观调控下的重庆房地产只有开拓市场，开拓广大消费者需要的普通商品房。

　　巴曙松：严格说，中国房地产还没经历过一次“增长-高峰-投资-收缩-低谷”这样完整的周期。

　　现在开发商绝大部分进入了习惯快速的扩张时期，习惯了房子还没有出就卖完了。但我要说：在冬天开业的冷饮店如果能经营成功，他才是个好的冷饮店。

　　市场开始透明化。宏观调控下，房地产必然会走向买方市场。房地产市场没有低迷

　　记者：目前全国楼市低迷，但重庆房价却继续攀升，怎样看待这个矛盾，深层次的背景是什么？

　　陈淮：谁说全国市场低迷了？我认为是购销两旺。我没法回答这个问题。

　　巴曙松：货币政策实施以来产生了很好的收效，但是也有一些趋势值得关注，其中就是房地产价格的回升，并带动相关商业的上升，比方说钢铁。

　　从这个方面看，宏观调控对房地产的影响未必表现为房地产市场的价格下降，也可表现为房地产供给和需求增幅都有所回落。开发商融资难是假象

　　记者：开发商如何解决融资难？

　　陈淮：谁说开发商融资难了？如果你符合自有资金比例，开发的项目也符合国家规定，能够一次性交土地出让金，房地产金融体系就有无穷多的成熟品种供利用，根本不存在资金缺口。

　　巴曙松：实际上有一定规模的开发商融资很容易。这是因为金融系统可供选择的范围并不多，房地产公司里面符合贷款条件的只在10%左右，所以感觉融资难。

　　其实利用外资是一个办法，据说重庆房市今年已吸收外资1.2亿美元，是去年同期的11倍多。另外，房地产基金、资产证券化等等都可以融资。房价肯定会上涨

　　昨日上午，记者对金融专家巴曙松进行了专访。

　　记者：您认为中国房价还将增长吗？

　　巴曙松：肯定要涨，涨到反映其稀缺资源特性的水平，这个过程大概有20年。

　　记者：怎样才算是反映稀缺资源水平？

　　巴曙松：假设地球上只有100个单位的石油，人类每年加起来用一个单位，什么时候用完这些石油？一般市民会说是100年。而经济学家回答：永远用不完。

　　为什么呢？因为有一个市场机制。当用到50个单位时，价格将极大上升，并将出现很多替代品。我要说的是，现在的土地市场没有反映资源稀缺程度。炒房比炒股还黑

　　记者：一些开发商提供虚假信息，制造稀缺假象，炒作房地产价格，这应如何看待？

　　巴曙松：应加强监控，不能允许和纵容开发商像炒股票一样炒作房地产。现在很多开发商对外发布虚假信息：号称每月将上涨房价100元，导致紧张情绪。

　　目前房市本来信息就缺乏透明，到底有多少可供交易？价格？什么时间交易的？严格的说，房市比股市黑多了：股票市场谁买谁卖，什么价格买的，什么价格卖的，在哪个营业部都一清二楚。我们房地产市场有吗？房市危险讯号不准

　　记者：重庆房租去年下滑，二手房交易量也出现下降，现在又出现二手房交易均价下降。这是否是房市的危险讯号或有何预兆？另外，商品房价格不因成本的上涨而上涨，反而下降，会否出现泡沫？

　　巴曙松：严格的说，以上都是房市危险讯号，但谁能保证这几个指标的真实性呢？

　　租金下滑并不能说明市场就一定有泡沫，比方说很多地方的房东因长期在国外，因此都低价出租。

　　根据英国某报研究表明，我们很难找到不同城市，每一个城市是有泡沫或没泡沫。通常用的第一个指标是你供房支出占收入的比例，但不同城市的表现差异很大；第二是住房空置水平；第三是投资用房占整个房地产购买的比例。关键问题，我们的数字是经过可靠渠道采集的吗，是真实的吗？对话明年夏天前要升息

　　融侨：国外媒体报道很多，人民币即将升值7%，还有说央行将对购房按揭贷款加息。这到底怎么回事？

　　巴曙松：7%的汇率是韩国一家报纸报道的，说在10月15日之前人民币要升值7%，事实证明汇率并没有上升。

　　关于利率，我敢说明年夏天之前，央行一定会加息，大家拭目以待。

　　同创：121号文件紧缩银根是不是一种逆市操作？

　　陈淮：央行121号文件管的是金融业，不和你开发商来往，因为你风险大，但并没管你开发商。比方说娶媳妇，我只管我的女儿不和你来往，你娶不娶得到媳妇关我啥事？声音目前重庆房市没有泡沫

　　重庆市国土房管局副局长蒙毅：首先看投资，开发商的资金来源银行只占17.4%，自备资金占了33.3%，主要依靠社会资金。

　　空置率是一个最大、最重要的衡量标准。目前重庆的情况是，空置房一年319万平方米。但住宅的空置房只有84万平方米，空置率非常小。(魏云坤)

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