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泡沫之说并不成立 中国房地产金融危机尚无迹象3


http://finance.sina.com.cn 2004年10月17日 12:58 中国经营报

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  3影响篇

  房地产金融风险存在并不意味着房地产业已经“挟持”了我国金融和经济,也不能因为房地产金融先天的风险性就忽视住房抵押贷款对银行整体资质的优化作用。

  目前房地产金融风险尚在可控范围

  房地产业本身是一个高投入、高利润的产业,先天就具备高风险性。另一方面,房地产业所需要的大量资金以及房地产开发运用的“财务杠杆原理”决定了房地产资金不可能单纯依赖开发商的自有资金,必须依靠金融工具融资。金融业介入房地产业之后,在分享房地产利润的同时也承担了房地产风险。房地产业先天具备的高风险性以及和金融的天然联系决定了房地产金融风险必然存在。

  从国外发达国家成熟的房地产市场看,房地产开发资金来源渠道很广,除银行贷款外,还包括各种房地产投资基金、房地产信托等,银行贷款最多不超过房地产总投资40%。

  而我国目前的情况是,除了开发企业自筹资金外,其余资金基本来源于银行。据我们测算,目前房地产开发资金60%左右来自银行贷款,这一结论和央行的分析也是吻合的。

  显然,我国目前的确存在房地产企业对银行的依存度过高的问题,一旦房地产经济发生波动,企业的经营风险将转变为银行的金融风险。也就是说,目前我国房地产金融风险主要是由银行系统来承担的。

  房地产金融风险尚未影响到国家金融和经济

  房地产金融风险的存在并不意味着房地产业已经“挟持”了我国金融和经济。主要原因是:

  1.房地产金融仍是银行的优质业务,银行愿意分享房地产开发的高利润。房地产业的高利润、高收益对银行有巨大的吸引力,明知有风险,银行也愿意对其融资。

  住房抵押贷款仍是银行的优质业务。因此,不能因为房地产金融先天的风险性就忽视住房抵押贷款对银行整体资质的优化作用。

  2.评价中国房地产金融风险需要和全部资源的资产信用比较。

  衡量房地产金融风险不仅需要将当期房地产信贷规模与当期房地产实物资源的市场价值进行比较,还需要将总的银行信贷规模和全社会总的房地产实物资源的市场价值进行比较。在发达国家或者地区,通常全社会所有住房的总市值中有40%以上的比重实际是通过“按揭”方式从银行借的钱。而中国的情况是,绝大部分存量房产,特别是通过住房改革获得自有住房的房屋所有者并未向银行借贷,目前银行拥有债权的住房主要是最近几年开发和销售的新房。

  3.房地产金融风险是否转变为危机依赖于国民经济整体的运行状况。

  房地产经济的发展不是孤立的,是与国民经济的整体宏观形势紧密联系的。1997年亚洲金融风暴首先是东南亚一些国家短期外债无力偿还引起的。房地产“泡沫”破灭只是继发因素。实际上,破灭的并非是房地产价格“泡沫”,而是社会经济预期。不能把房地产“泡沫”说成是导致金融风暴的根本原因是不确切的。实际上,在亚洲金融风暴之前,相关各国的经济、金融就已经出现了不正常的状况。从我国当前的情况分析,我们认为,只要国民经济保持持续、健康发展的势头,房地产经济不出现整体过热,就不能轻言“房地产泡沫要破灭”、“房地产经济要崩溃”。

  化解房地产投资风险:融资渠道多元化和证券化

  为了解决当前房地产企业过于依赖银行资金的问题,在收紧银行对房地产企业信贷规模的同时,还必须为房地产企业创造新的融资渠道,通过房地产融资渠道多元化来实现有效的风险分散。我们认为,拓宽房地产企业融资渠道的关键在于发展市场化的直接融资,也就是说,最好的途径是让投资者直接承担产业风险的市场化融资。

  从国际经验看,拓宽房地产企业的融资渠道、发展直接融资,可有多种形式。除房地产企业通过股票市场上市融资外,还包括发行企业债券,即允许有实力、有信誉的大开发商直接到公开资本市场上发行短、中期项目债券,债券投资者根据不同的收益预期承担不同的风险;具有股票性质的购房者与开发商“合伙建房”,即允许购房者直接通过“入股”方式和开发商“合伙”建房;发展房地产投资基金以及房地产信托投资等。

  另一方面,可以利用资本市场,创新金融品种。例如允许银行把资金贷给开发商以后,把若干项目的债权“打包”在债市上卖掉。允许银行房贷在债市上“打包”转让流通。此外,随着今后房地产贷款的投向由开发贷款转向个人按揭消费贷款,个人抵押贷款的证券化将成为化解金融风险的有效途径。

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