泡沫之说并不成立 中国房地产金融危机尚无迹象2

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　　2原因篇

　　现实房价在发展过程中必然有涨有跌、有起有落，甚至是大涨大跌、大起大落。

　　房地产价格上涨深层次原因在于消费者预期改变。社会经济预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。

　　社会经济预期是房价上涨的主因

　　对于目前国内房地产价格的普遍上涨，我们认为：房价本身呈自然上涨趋势，从中长期趋势看房价总是看涨的。而且，现阶段房价下跌不一定就是好事。

　　正常情况下，房地产价格应该是呈缓慢、平稳上涨趋势的。另一方面，不能将房价上涨的长期趋势与房价中短期的周期波动趋势混淆。在市场经济下，各行业包括房地产业都有复苏、高涨、危机、萧条的周期变化，只不过周期的长短、起伏不同。从长期看，房价应该是平稳缓慢增长；但对长期增长趋势的分析，不能代替对中短期周期波动的分析。长期增长趋势是在中短期周期波动中实现，在这个实现过程中，可能出现大的波动甚至是剧烈波动。房价的平稳变化只是一种理想状态，现实是房价在发展过程中必然有涨有跌、有起有落，甚至是大涨大跌、大起大落。有时对长期房价的合理调控反而会对短期房价起到加剧波动的作用。

　　目前我国城镇已有72%以上的居民拥有自己的住房，如果住房降价，首先是广大有房居民因“住房资产缩水”而受到伤害。特别是用抵押贷款买房还处于还款期的居民，房价降多了，就会产生一种特殊的“住房资产负债”，甚至导致所谓“理性违约”，反而产生新的金融风险。因此，对是否降低房价，要审慎地考虑广大居民的利益，不能认为只要降房价就是好事。现阶段已经采取的逐步增加中低价位住房(不仅是经济适用住房，还应包括中低价位的商品住房)供给的措施，我们认为是完全正确的，这种结构性的降价不会伤害有房的居民。

　　成本原因：地价上涨推动作用

　　随着国民经济和城市建设的发展，相关土地会因“级差地租”变化的影响，造成土地出让价格的上涨，这是完全正常的。需要密切关注的是地价的不正常上涨。土地储备和“招(标)、拍(卖)、挂(牌)”制度实施以来，对增加土地出让的透明度、避免寻租发挥了重要作用。但不可回避的是，“招、拍、挂”制度也存在明显的缺限，即短期内容易推动地价上涨。这就提出了一个在拍卖时如何控制出让价的高限问题。杭州是我国最早实行土地储备制度的城市，也是地价上涨最快的地区之一。国家发改委、国家统计局对全国35个大中城市房地产市场调查显示，今年二季度，全国有8个城市房屋销售价格同比涨幅超过10个百分点。地价上涨是当前房价上涨中的重要因素。

　　另外，必须看到，新建住宅成本的上升也是导致房价上涨的原因。这里所说的成本上升，并不单指建材等价格上涨带来的成本增加，还应包括新建住宅品质提升所带来的成本增加。

　　供求原因之一：供给结构变动推动

　　目前房地产市场供求总量的阶段性失衡直接影响房地产价格变动，即中低价位商品住房供应量下降，高档商品房供应增加，使得商品房平均价格上扬，这与当前房地产市场的结构性矛盾是吻合的。

　　1至8月，全国经济适用住房投资同比增长4.4%，占开发投资的比例由去年同期的6.2%下降到5.0%，部分地方经济适用住房供应量减少更加明显；一些城市中低价位普通商品住房供不应求，部分城市中低价位的住宅所占比例不到10%，而高价房占到40%以上。房地产供给结构的不合理推动了商品住房平均价格上升。

　　此外，我们认为，必须密切关注当前非住宅物业(特别是商业物业)的供需状况。目前非住宅物业已呈现供大于求状况，有的城市非住宅供应量占据总量的三分之二。2004年一季度有9个省份房地产开发投资增幅超过60%，其中主要是非住宅投资。

　　供求原因之二：多种住房需求旺盛

　　除了第一部分分析的自用性需求，也就是消费需求外，当前房地产市场中还存在大量投资需求。随着我国经济发展，居民可支配收入提高，民间资金雄厚，大量资金需要寻找投资渠道，而股票市场等投资渠道目前又处于低迷状态，这是房地产投资需求不断扩大的经济背景。在上海，住宅投资比例达到1　　6.6%，长沙市的住宅投资比例为16%，写字楼则高达40%。

　　在一定条件下，局部地区的投资有可能转化为投机。目前国内部分地区房价飞涨，与存在投机性炒作密切相关。以“温州购房团”为例，对当地房地产市场和房价的直接影响可能很小，但经过开发商借势、媒体放大之后造成的影响却不可忽视，房价上涨之后反而有更多人跟风，进一步形成房地产投机。

　　深层次原因：消费者预期改变

　　以上分析主要是从成本和供求关系两个方面来分析房价。但实际上，房价有别于一般商品价格的形成特点。简单按照成本或者供求关系来认识房价、调控房价并不能收到预期的效果。事实上，房价不仅可以极大地脱离成本，甚至可以极大地脱离实物层面的供求关系。因为在市场经济条件下，真正决定房价的并不是开发商要卖多少房子，或者居民的消费需求需要多少房子，而是社会普遍的经济预期。以香港房地产价格为例，为亚洲金融危机以来，香港的房价6年间跌去了65%。在这个过程中，无论是房子、人口，还是社会收入水平的变化都不大，仅仅是人们的社会预期、经济预期发生改变，房价就发生剧烈变化。也就是说，社会经济预期对房价的影响要比真实的供求关系大得多。

　　从当前我国的宏观经济形势分析，人们对未来的经济预期是看好的。CPI(消费价格指数)是观察和分析消费心理预期的重要指标。统计表明，2004年8月居民消费物价与去年同期相比上涨5.3%，这已是连续第3个月居民消费物价涨幅达到5%以上；从环比增长看，8月居民消费物价上涨0.7%，改变了前两个月同比上涨但环比下降的走势。强劲的CPI上涨说明当前的房价上涨并非孤立，是有其宏观经济背景的。

　　更重要的是，国家对房地产业采取的宏观调控政策也印证了人们的预期。从国家的角度讲，是为了控制房地产投资规模，防止宏观经济过热采取的必要措施。但对普通消费者来说，他们能感受并得到的心理预期就是“开发商地也没了，钱也没了，今后房子的供应要少了，房价也要涨了”。

　　在这个过程中，开发商利用政策和市场信息的不对称，通过媒体宣扬“房价还要继续上涨”的观点，进一步强化老百姓的心理预期，造成局部地区价格短期内出现非正常上涨。

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