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本报记者 许黎珊
如今，开发商除了考虑自己所售楼盘的房价、位置等要具有特色之外，会所也是销售中的另一大卖点。但据一位熟知内情的人士对记者透露，北京各社区会所的亏损率高达60%。在一些已入住的社区中，不少的开发商已经尝到了少人光顾、亏损严重的苦酒，有的甚至因无法维持高昂的运营费用而被迫关闭。如何打开社区会所经营惨淡的局面是目前开发商、经
营者挠头的问题。
现状 香饽饽成烫手山芋
目前，北京大部分楼盘的会所占地都在1000-5000平方米之间，有的甚至更大。记者在东四环附近的一个社区会所了解到，虽然其面积只有1000多平方米，但仅购置健身房的运动器材等设备就花了8万元左右，游泳池的投入就更多了。从去年6月份开始运营到现在，除了头两个月的一两万利润外，接下来就直线下降，现在也就在2000元左右。就拿游泳池来说，刚开始每天有十几个业主前来，但是由于门票贵得离谱，一些喜欢游泳的业主也避而远之。
此外，维护成本过高也是这个“烫手山芋”形成的一个原因。据一位楼盘主管介绍，在会所的运营费计算中主要包括设备维护费、电费、空调费、人工费等，按中等会所来计算，设有餐厅、健身房、游泳池，每月的维护费在30—40万元之间。如果光顾的业主多，倒也勉强能做到收支平衡，可实际情况多是门庭冷落。因此，会所经营策略就成为一个关键问题。记者在采访中也发现了一些经营不错的会所，一直保持着良好的运营态势，那么，到底是什么样的策略让会所既能良好的运营，又能满足业主的需求呢？
出路 告别奢华突出特色
会所的惨淡经营给前期策划、功能定位提出了全新的要求，它有别于小区内的配套设施，是专门为提高业主生活品质而兴建的服务设施。因此现代的会所更需要符合小区的需求，根据社区业主的特点、楼盘销售的市场定位来合理设计会所应有的基本功能。有业内人士分析，会所的前期规划、市场定位是关键，这样才能使社区的核心功能得到最大限度地释放。过高或过低层次的定位都将难以在未来的市场中立足，尤其是不能一味地追求高档奢华，以往只要建设一个高档会所就能身价翻涨、“一俊遮百丑”的做法将难以为继，现今只有结合楼盘的消费层次和能力，科学配置社区功能，贴近项目搞特色，会所才能有所出路。
一位正在选房的邹小姐这样告诉记者，社区会所是否方便是她比较看中的，豪华与否并不重要，起码希望不用再到处去找吃早点的地方。年轻人工作都比较忙，在年轻人比较多的社区里像24小时超市是不能缺的，酒吧、咖啡吧也最好不要少，而像配钥匙、修皮鞋之类的小生意铺子也应该存在。
前景 “泛会所”概念另辟蹊径
惨淡经营的现状使不少会所经营者开始另寻出路，推出了开放式会所、连锁经营性会所等变种，也就是所谓的“泛会所”概念。这类会所的经营范围不再局限于本小区业主，而是通过销售会员卡的方式，适当地向社会开放，从而增加会所的利用率。
一位销售主管坦言，无论是开发商还是经营者都不可能永远对会所进行高额的补贴。因此，在2004年上半年，各楼盘的内设会所除了满足业主的需求之外，纷纷开始尝试对外开放的经营模式，希望获取盈亏平衡点。一物业管理企业的会所负责人也认为，单纯为业主服务的会所，不会有很好的发展空间。在引入市场机制后，能够建设更加符合区域消费市场特点的配套工程，使这些商业配套更好地体现生存价值，使之真正具有生命力。
有关专家分析认为，小区会所经营可以适度地根据项目档次、居住人群、周边环境等情况实行不同的经营模式。像打规模品牌的大开发商可以让旗下各项目的所有业主共享这些社区会所的使用权。物业管理公司提供菜单式服务标准，业主根据个人具体情况进行选择，并按服务种类缴纳相应费用，也可以聘请顾问或承包出租的方式，将会所的经营管理权交给专业的酒店公司、会所公司，以期提升会所的经营品质。
《市场报》 (2004年10月15日 第五版)
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