地产大腕解读“CBD围城”现象

　　“围在城里的人想逃出来，城外的人想冲进去。”这是国学大师钱钟书老先生笔下的“围城”。2004年的北京CBD，新时代的“围城”现象正在上演。

　　本报讯 (见习记者 张伟) “围城里的人”，如跨国大企业摩托罗拉正式宣布要将总部迁往望京，再如，此前已经将总部迁出CBD的惠普和爱立信以及一批中小企业因不堪CBD昂贵的租金重负，也纷纷搬离CBD核心区；而原来在“城外的人”，比如，CCTV中央电视台， 比如更多的全球500强，以及其他与CBD产业链紧密联系的众多中小公司又在纷纷涌进CBD核心区。

　　一时间，关于CBD围城说沸沸扬扬。在“CBD围城论坛”中，京城各大地产老总对此做出了自己的解读。

　　SOHO中国有限公司联席主席 潘石屹

　　CBD应该把工程师请出去把生意人请进来

　　我想在CBD里面最关键的是生意人，生意人是哪个地方人越多他就往那里扎堆，CBD商业机会非常多，是容易赚到钱的地方。最近爱立信的老板告诉我说是市长在望京给他们一块地，特别便宜，所以他们就搬家走了，我觉得他应该搬走。新浪、爱立信、摩托罗拉这样性质的企业是什么地方清静，什么地方的成本低，什么地方安静就到什么地方，要把这些工程技术人员做网页的人员放到CBD最繁华的地方，商业味道太浓工作就做不好了。CBD就应该把工程师请出去，把生意人请进来。

　　远洋天地副总经理 肖劲

　　长望CBD 前景依然好

　　在北京范围内跟CBD相竞争的区域没有对手，这是不可能的，北京市政府包括国家也不会允许它存在。有的人想出来，有的人想进来，该出去的让他出去，该进来的还是要进来。CBD大的事业刚刚开始，远没有结束，这只是一个非常短的阶段，我们不应该因为某些个别的公司，由于他公司的需求而做得这些决定，而理解成为整个CBD这一块会出现什么问题，我根本没有这种担心，我们把目光放到长远的尺度里看，北京市发展前景非常好，CBD发展前景也非常好。

　　华远地产经纪总经理 胡晓坤

　　有出有进是正常现象

　　爱立信等企业他们是想宣传企业在中国的整体形象，经过CBD的宣传，已经达到目的，现在更多的是需要和他们的生产、科研在一起，他们非常看好北京，才会更多地把自己的工厂厂房也设在这里，未来有可能在四环以外的区域出现一些很多像500强的企业，但我认为它并不是完全一定离开CBD，它还是在CBD的辐射范围内，一方面有交通的原因，现在他们付出很大的代价就是浪费在时间和空间上，这可能也是我们现在CBD面临的关键问题。但是这种情况下依然还是有很多的企业要进驻到CBD。未来空间发展好的一些其他方面的高科技企业，可能他们需要以最短的时间在北京树立他们的形象，认为CBD完全是他们的首选。

　　有出有进本身就是各个企业自身的需求自然结果，不是说企业外出就证明CBD会存在大问题，央视最终选址CBD，肯定会带来很多的企业进驻。我们现在对CBD的理解还是比较狭隘，以后的CBD应该相对有一定的辐射性的。未来五年、十年或者更长的时间，整个这一片都会成为北京非常具有价值的、非常具有投资空间的区域，这个CBD跟我们现在的CBD会不一样。

　　万达广场总经理 罗忻

　　三点解析

　　CBD企业流动现象

　　第一，来来往往是一个正常的经济现象，是非常自然的事情。CBD是中央商务区，接近第二产业或者靠近第二产业，把他的研发和生产合到一起非常正常。CCTV不是唯一进来的，沃尔玛、索菲特、喜来登都有非常强烈的进驻意向。特别是CCTV中央电视台进来以后，相关的成熟的大中型企业会更加奋力进入这个区域。

　　第二，CBD发展商都很积极，政府实际上也很积极，地方政府需要这样一个区域来维持一个城市的繁荣，一个经济的导向。

　　第三，我们的市场是政府主导的市场，经济发展也有这样的要求，加上现在周边的条件，CBD这样一个繁荣、发展的大区域也是不会改变的，特别是朝阳区政府和CBD管委会几次表态要投资87亿来改造，来解决交通问题。关于CBD或者说是密度很高，或者是比例不协调的种种担忧，我个人觉得都是没有必要的，市场是最好的选择。

　　阳光100集团副总经理 范小冲

　　CBD企业的流动

　　正是活力的体现

　　进来是肯定这里的价值，出来是肯定外面的世界很精彩。摩托罗拉、爱立信、新浪走出“围城”，实际上是企业自己发展的需要造成的，而不是带着大家全部逃离CBD。因为进来的更多，像摩托罗拉也不是因为这个地方“围城”跑出去了，因为他现在员工已经超过3000人，他现在办公才两个地方，交通非常不方便，所以朝阳区政府给他一个很好的地方，让他到望京去，我听说新浪也是这样。

　　CBD对很多的企业在不同的阶段有不同的意义。流动实际是一个好事，它能够使CBD最终的价值得到真正的体验，有人说CBD价格贵，实际上针对现在很多人想进CBD的企业而言这个地方肯定最便宜，他到这儿来，对于企业的提升，对于整个配套，对他来说是成本最低的。自然地流动使真正在CBD最具活力的企业能够不断地进入CBD。CBD是一个最具国际化、最具活力的，而且是动感时尚的地方，北京CBD会一直充满活力，而这种流动和这种“围城”正是这种活力的体现。

　　大地顾问 段枚焱

　　从经济学探究CBD

　　第三产业是聚集经济的一个产业，它为什么要聚集？是因为它聚集有好处。但是聚集经济发展到了一定程度，就又有一个新的概念叫聚集不经济，现在北京的CBD到底有没有发展到聚集不经济阶段，我个人看没有，但是这种趋势是有的。聚集不经济是由于过渡聚集造成的，CBD的确存在失控危险，有比较大的问题，一个就是总量问题，一个是比例结构问题，就造成CBD这个区域未来的发展会带来一些问题，大家可能现在仅仅看到的是一个交通问题，但是以后其他的问题还有。

　　第二个方面，外部经济与外部不经济。CBD的发展，给周边地区带来很好的促进作用。但是外部经济发展到一定程度，也可能变成外部不经济，外部不经济是由于CBD的发展对整个北京市对北京的周边地区带来了不好的影响，现在主要集中在交通上，以后环境、生态等等的问题都会出现。这就是目前说"围城"，外面的想进来，里面的想出来，它到了一个关键节点。

　　第三个方面，开发商是生产私人物品的，创造私人物品，提供私人物品，然后获取利润。但是还需要开发商只能管他红线内的事情，红线外的东西叫公共物品，这个东西需要有人来提供，需要有人来支持。现在的问题是私人物品已经很发达，大家还在投资，营销也很好，气势也很好。但是公共物品的投资也就是政府这部分投资没有做好，这也是导致目前可能有人对CBD发展有一定的疑虑的原因。

　　香江国际 潘明朗

　　CBD最具前瞻和张力

　　我觉得"CBD围城"仅仅是一种现象而已，目前进出CBD的企业都各有自己的盘算，大牌外资500强企业准备离开这个地方，但这些企业最开始的目的并不是说它就看好CBD，它是觉得在这个地方足够树立起他对于中国的消费者、竞争对手的品牌力，或者给政府看它是一种品牌，当这个目的达到了，他就觉得没有必要为这方面投入，所以他要出去。第二，这些500强的大企业本身是属于第二产业，并不属于第三产业，它们的办公应该和它们的厂房和它们的研发中心是连在一块儿的。在CBD凑热闹，不是他们最终目标，同时也有一些企业进来，像LG大厦在这里盖，它也是一个树立品牌的目的。

　　我们发现更多现在慢慢进入CBD的企业有它自己在CBD办公的自身特征，比如说中介公司、服务类公司、金融公司，包括传媒这些公司未来一定是成为CBD的主体。从投资的角度来看，急功近利者可能下一轮要远离CBD，为什么这么说呢？CBD的投资和CBD的前景大家看好这里的物业，他们看的好是这里的百年物业，CBD国际商务区的唯一性，地段的价值和它的稀缺性足以支撑人们对这个地方产品和在这个地方拥有财富的一种需求。这个地方的需求不是着眼于眼前，而是着眼于长远，很多上海的投资者都看好北京的CBD投资，这一点就很能够说明问题。CBD无疑是最具前瞻和最具有张力的一个地区。

　　富力城总经理 吕劲

　　CBD经济崛起的源区

　　十多年前我在国外生活过一段时间，我印象特别深的是在巴黎，新凯旋门这个区，当时已经是非常具规模的CBD区，总的跟老巴黎城脱离开，集中很多写字楼、商场，非常大型畅通的交通网络。但是我仔细看了一下，其实他们那个CBD整整搞了三十年，在前十五年里面，其实都远远不如国贸这么繁荣，因为它是一个全新的区，虽然规划做得非常棒，但是在前十五年里面其实非常困难和痛苦。北京条件比它好多了，北京有个不同就是规划是受到很多限制，因为有很多原来已经建好的建筑物，特别是从去年开始整个我们国家对旧城改造政策来了一个非常大的变化，很多都可以任意开价，起码在一段期间内，除非我们有新的非常有利的一些政策法规，或者是发展商已经熟悉这种政策法规，而我们总的司法系统也已经适应过来了，可以采取一些稍微强制一点的手段。不然的话，我预计在今后一两年，新的项目拆迁还是遇到很大的问题。所以，不容易在三五年之内形成大家想象中将来非常美好的一个CBD，所有东西都做起来，空中的行人道、地下的绿色等等，这些现在都还看不到，不等于CBD没有前途。北京非常非常需要这个东西，作为世界级别的超级大都市，也作为中国在全世界这么一个经济强势的国家，非常需要这种东西，但是绝对不是一两年、三五年内能够全部建起来，但是历史总是向前的。大家看到有很多民间资金、政府的资金其实都在向CBD这里集中过来，所以前途还是非常好。

　　政府划的区域是在长安街以北，有了地铁十号线以后，我会看到将来十年、十五年，这个CBD区一定会扩大。北京按照目前这种规划还有东西可变的就是这个区，西边再拆根本拆不动，西边也不可能做东边这样的CBD。说北京未来三五年内还需要第二个、第三个，那就看将来。

　　天鸿宝轩房地产公司总经理 刘泉

　　CBD是一种理想

　　我们把CBD做出来，是给所有的北京人，全国的客户，世界的客户提供了一个梦，但是很多企业进来以后，梦是不能碰的，你在里面了，梦也就如此了，他就要寻找新的梦想，新的梦想可能要离开CBD，很正常。我想出走CBD的企业可能有一天还要回来，因为CBD是在变化的。我们开发商的任务和媒体的任务是应当通过我们开发商比较扎实的、现实的工作和媒体梦一般的描述，再给我们的客户，再给社会制造出一个理想，不要用梦这个词，应当用“理想”这个词，因为中华民族太需要这两个字了———“理想”，同时我们也要允许我们的客户在进入到我们的这个“理想”王国之后，再寻求它的新的理想，我们的任务的是在原来的理想基础上再做一个新的理想，这样我觉得才能把这个事情做好。