| 揭开山东垦利“经营城镇”背后的圈地运动 | |||||||||
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| http://finance.sina.com.cn 2004年09月06日 18:53 21世纪经济报道 | |||||||||
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见习记者 王立侠 山东垦利报道 盛夏的垦利县城，周围村镇已经很少可以再见到大块的绿色农田，取而代之的是一幢幢商品楼、住宅楼以及不同用途的厂房。 8月中旬，记者到达垦利镇的时候，这里的“经营城镇”活动正开展得轰轰烈烈。 所谓“经营城镇”，按照当地政府的说法，就是要想方设法引入各种经营模式，使垦利镇县一体化和农村城市化的进程加快。 8月20日的《东营日报》就报道说，垦利县垦利镇“强化经营城镇理念”，“鼓励和引导农民通过集体入股、村民集资等方法”，目前，全镇共筹集民间资金4000多万元，开发建设“股份楼”6万多平方米。据说，此举加快了该镇农村城市化进程，全镇8000多名农民进城务工。 预征土地 垦利镇的土地这几年变得炙手可热。 垦利交通便利，东青高速公路起点就在垦利经济开发区。而由北京出发穿过垦利直达青岛的环渤海高速公路，将是2008年奥运会连接北京与青岛分会场的枢纽。 当地官员告诉记者，垦利的土地很快就会增值，现在每亩大约值20万元，三五年后，就将达到每亩40多万元。 在东营市三县两区中，就数垦利的农耕地被开发得最为凶猛。据记者调查发现，光是垦利镇周围的民丰、南十井、北十井村等七八个村庄，就有10000亩左右耕地被圈起来“招商引资”。 北十井村原是一个曾经拥有3000多亩耕地的村庄，近1000户人家。如今，除了花了164万从政府那里买回的5000多平米土地，其它一无所有。 2003年4月垦利县政府与北十井村签订了《预征土地协议》，耕地被预征之后就被圈占而弃耕。记者在北十井村周围看到，大片基本农田被撂荒，去年的稻茬还在，而野草已经长到半米多高。因为县里说“预征的耕地不准再种庄稼，如果谁种了，到征用的时候也不补偿青苗费”。 为什么要预征这么多土地呢？ 国土资源部办公厅的一位负责人告诉记者：“现在有一种操作方式，就是先把土地圈起来，一旦等到土地升值抛出，就可以获利。而圈地必须要通过政府，利用招商引资之类的借口，否则开发商拿不到土地。” 北十井村村委主任田兰军告诉记者，垦利上项目建一个厂，一般会多圈3～4倍的土地。 当地农民还说，垦利地下可能有石油，只要占了，以后油田开发的补偿会更大。据记者从垦利县志上了解，胜利油田原油产量的70%出自垦利。现在垦利镇周围有几个炼油厂、热电厂、橡胶轮胎厂，其中光热电厂就占了三四个村的土地共600多亩。 记者就此情况询问，垦利镇镇长宁振民告诉记者：“我们都是依照县里政策执行的，上边怎么规定我们怎么办。” 而这些“招商引资”都被看作是领导们的“政绩”，正是由于在垦利经济发展上有“特殊贡献”，垦利县多位领导获得升迁。 除了政绩之外，还有奖励。一位垦利基层干部告诉记者，招商给官员带来的回报很“实惠”，在垦利，招商千万元以上要奖励千分之五。另据透露，2002年垦利县就有官员因此得到20万的奖励。 不过，这些情况记者并没从县里得到相应确认。 农民高价回购土地 离“烟台万光城市房地产开发公司”开发的万光城市花园不远，有一片不大的荒地。这是北十井村未来的生存之地，也许有一天，全村老少就要靠这片地上盖起的商品房的租金为生了。 这块大约8亩的土地，是全村想方设法从县土地局高价买来的。 2004年6月1日，垦利县政府发布文件同意县国土资源局将一块土地作为商业用地以招标、拍卖或挂牌的方式出让，出让期40年。 紧接着的6月2日，《垦利县国土资源局国有土地使用权出让公告》宣称：“垦利县国土资源局决定公开出让两宗国有土地使用权，这两宗被拍卖地块的位置是：492.5平米的垦利县公园路以东，气象局办公楼以北地块；另一处为5348.5平米的垦利县医药公司以东，新兴路以南地块，起始价为120万元。” 这两块土地已于7月6日在垦利县人民政府四楼会议室进行拍卖，拍卖完以后，以挂牌方式出让土地使用权。引人注目的是在垦利县国土资源局发布的土地使用权拍卖文件中，特别提到“价高者得”的原则。 就这样，北十井村为了“要回”原本属于自己的已被垦利国土局低价征用的那块5439平米的土地，托关系借用垦利县康苑房地产开发有限公司法定代表人盖俊生的名义，参与了这次拍卖活动。 记者拿到的《国有土地使用权出让合同》中表明，北十井村以垦利县康苑房地产开发有限公司的名义与垦利县国土资源局签约，“……本合同项下的土地使用权出让年期为40年，……土地使用权出让金为每平方米306.60元；……受让人已向出让人缴付成交价款1640000元”。 北十井村村委主任田兰军在接受记者采访时说：“这也是没有办法的事情，164万，我们村民哪里出得起？但要是不买点儿土地，建些商品房出租，村里老老少少连口粮地都没了，补偿款又不到位，镇上也不优先安排村民打工，我们还有活路么？这么一大笔款项，村里集资50多万，镇里从原来属于我们的700多万补偿款中，先借给我们110多万，就这样用高价买下了这块5439平米的土地。” 记者了解到，北十井村必须借一家开发商的名义才能参加拍卖活动，因为北十井村并没有资格参加竞买。 土地法漏洞 “造成这种情况的根本原因在于《土地管理法》存在漏洞。”北京师范大学不动产学院黄兴文教授认为。 “《土地管理法》规定农村集体土地不能直接进入土地市场，只有国有土地才能直接进入商业出让市场。所以农村集体用地只有通过国家征用变成国有土地后才能进入市场。”黄兴文说，政府可以用很低廉的价格从农民手中征用土地，然后以很高的价格卖给开发商。政府在征地过程获取了过多的收益，这又进一步刺激他们的征地积极性。 今年6月22日，经济学家吴敬琏在“中国2004：政策分析与经济展望”峰会上从更为宏观的角度表达了他对地方各级政府“发展冲动”的担忧。 他认为，现在的经济发展明显存在“政府越位”现象。各级政府手中控制的资源太多，对微观经济事务进行干预的权力太大。 土地资源基本上都在各级政府，他们对土地有很大的出让权、定价权，而我国现行法律体系对政府使用土地缺乏足够的约束机制。地方政府很容易利用手中的资源和权力控制本地区经济的发展方向，行政行为由于缺乏市场约束机制，常常会引发不计成本、不问回报的投资活动。
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