后8.31时代尘埃未落定重重悬疑至前路迷茫_国内财经_财经纵横

后8.31时代尘埃未落定重重悬疑至前路迷茫

http://finance.sina.com.cn 2004年09月05日 18:58 中国经营报

　　作者：谢红玲李靖

　　今年的8月16日将会被北京地产界牢牢记住。就是这一天，人们苦苦期盼了四个多月的有历史遗留问题土地的处理结果揭开盖头，首批过关项目名单被有关部门公布于众。但是，对北京房地产界乃至全国业界而言，并未因此而尘埃落定。

　　悬疑重重

　　一是北京后两批名单的相继公布再掀涟漪；二是数日内交上20%土地出让金、两个月内交齐全部以“亿”计的土地款的要求，对任何一家企业而言都不轻松。能否利用好“准生证”，“钱”说话。拼血本买下地，还有没有资金实力把地开发成楼盘对一些开发商来说也是大问题。毕竟，作为开发资金重要来源的银行目前拧紧龙头的风声只紧不松，除了严格限制开发贷款，按揭贷款的要求也在提高。在北京，单价一万元以上的项目按揭贷款的首付成数已提高到7成，各银行对在该行贷款买第二套、第三套房子的客户都提高了首付成数甚至停贷。销售回款原本也是开发商重要的现金流，是实现滚动开发的重要保障，现在看来迅速回笼资金的算盘也不那么好拨拉了；三是即便攻克土地款、工程款难关，卖楼能获得的收益大小也成了未知数，乐观者有之，悲观者也不少，多数人表示对市场前途看不清并因此引发很多争论。此外，付出高昂代价获取的“粮票”(指开发用地)，能不能在两年有效期内实现价值转变，或开发成商品房获取投资收益，或靠转手(转让地块或项目公司)获利，都是决定投资成败的关键。一旦“粮票”过期，将形同废纸。

　　议论纷纷

　　严酷的现实环境，引发了业界人士的多重思考。人们密切关注着市场，关注着竞争环境，关注着项目的命运和企业的命运。中国人民大学土地管理系主任叶剑平则做出判断：土地大限对企业的影响要超过对市场的影响。

　　针对北京过关项目的名单，首先形成的是关于市区楼盘供需关系未来是否会失衡的争论。而该争论直接关系到对消费者而言最为敏感的“房价”走势。

　　SOHO中国董事长潘石屹的初步计算结果是，从规划建筑面积来看，可以办理协议出让手续的项目大多数分布在北京四环以外，而四环以内的项目面积要少很多。潘石屹表示，结合北京市统计局日前发布的今年1～7月份整个北京房地产的开工面积降低了39%的消息，现在很担心由于四环内土地供应量下降而使市场在今年下半年或明年出现严重供不应求的局面，那样的话，市区内的房价必然还会涨。但也有业内人士对记者表示，未来北京土地市场的开发量只会上升，因为许多项目在政策压力下已经不开不行了，不开指标就做废了。

　　华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司副总经理公衍奎认为，土地在房地产市场中是个相对滞后的影响因素，土地市场的变动不会在短期内影响到当前的房地产市场，甚至要到2年后才会表现出影响来，如果说有影响的话，也多是在心理方面。另外，现在北京的施工量并不小，从近期看楼盘供应量不会减少。至于以后的土地供应，政府肯定会有计划的推出交易地块，因为政府需要用土地款支持财政，尤其北京需要大量资金用于城市建设和奥运建设上来。所以，从中长期看，土地供应量不一定减少。就市区内状况而言，供应本来就少，去年北京市区的供应量和这次大限所通过的供应量差不多，说通过“大限”的市区内的项目变少不太站得住脚。

　　近期在二线城市开发项目的厚土机构主席林少洲也认为，这次批的、放出的土地量其实非常大，新放出来的土地加上在此之前办手续的，已经够北京开发几年的了。在相当一段时间内，只要宏观调控严格不放松，市场上能动起来的资金量是有限的，真正能拿出钱举牌拿地的企业不会很多，所以下半年到明年上半年，北京的土地价格不一定会迅速上升，因为市场的资金量和可供土地必然会受到这段时间的现状的影响。如果下一步调控政策能够做的更科学一些，把整个土地状况调查清楚——到底有多少可开发的土地、需要多长时间上市、下面需要补充多少等等，再把整个政策体系建设起来，市场不会有太大的变动。

　　新一轮洗牌会革掉谁的命，或者说会革掉多少企业的命？这是这一段时间里人们密切关注并不断有人参与竞猜的话题。

　　首都经贸大学房地产教研室主任刑亚平认为，随着8.３1大限底牌的逐渐亮出，以及各种政策的落实，很多房地产企业都会死掉，因为原来许多企业赖以生存的低于市场价拿地和在项目运作中的种种“关节点”不存在了，而对于房地产政策调整后的要求很多公司将难于达到。

　　今典集团董事长张宝全却不以为然，他认为当前政策的变化对开发企业有一定影响，但不是很大，死掉的企业不会太多，一些企业死掉有可能，但不会成为主流现象。“个别媒体对许多开发企业似乎要面临灭顶之灾的宣传是夸大其词，是想象出来的，”张宝全评价道。他解释，两年前也就是土地公开交易的11号令出台后，开发企业没钱就根本拿不到地，即使协议出让也是如此，从那之后拿地的可以说都是“资本家”。房改项目可以廉价“套”来，其他类型的项目早就不可能了。在一些人的意识中，还在把四年前的状况放到现在谈，低估了近两年来能拿到地的企业的实力。即使这次大限审查中项目没有通过的企业，再按公开出让的程序去拿回这些地也是不成大问题的，“这些企业已经为这些土地投进去的钱也可以折算进其‘出价’之中，这是一个很大的优势。”因此，他判断8.３1土地大限的清查对企业层面来说并不是彻底的革命，不会有大浪淘沙般的惨烈。

　　这一轮洗牌，被很多大企业(典型的如顺驰、富力、绿地等)视作争取更大市场份额的契机。然而与中小企业一样紧绷的资金链条，同样让他们感到紧张。高压之下，一些有话语权的强势企业领导在公众面前的表现就有些变异。北京银信地产总经理张民耕对此深有感触。8月31日，在这个令业界人士莫齿难忘的日子，潘石屹在长城脚下的公社邀约各路地产精英共议“后8.３1时代”。张民耕在圆桌会上提出，不久前在博鳌参与论坛的时候，感觉以任志强为代表的“大狗们”(戏谑语，意指大腕)很得意，凡是手里有钱的或者是有钱又有地的，在会上都很高兴，是一场盛宴。但是，与会者五百多人中估计有一半甚至多一半是手里又没钱又没地想到那儿讨说法的。所以，大家听完论坛，普遍的感觉是大腕们一同围剿新兴企业。其实想想，小有小的难处，大也有大的难处，现在大家不都在忙融资吗？张民耕打趣地说：“今后作为‘小狗’也好、‘中狗’也好，大家都要继续叫下去。”

　　前路迷茫

　　政策较为频繁的变化，尤其是看似是一些行业部门关起门来制定的与现实有些脱节的政策的出台，让很多开发商感到前途迷茫。

　　万通地产董事局主席冯仑就提出，希望政策制定改变一下方式，遵循公共政策制定的游戏规则，而不是行业管理部门关起门来制定，不考虑政策的执行成本，长此以往必然影响政府的公信力。他说：“在有各利益主体参与的市场经济下，政策制定要求各地以及当事人必须有事先的辩论、咨询、听政、博弈的过程，把政策制定的成本在政策制定前全部消化掉。行业洗牌在好的政策环境下进行，市场才能进步、企业才能进步。在不规范的政策制定环境当中洗牌(比如说地方政府的合同不履行了)不是正经的扫行洗牌，而是扫荡洗牌，市场会乱的。”

　　在这个迷茫的时刻，张民耕关于房地产开发潮流的思考或许会给业界尤其是中小开发商一些启迪。他提出了四点看法：

　　一是确实得改变开发模式，可能从香港模式走向美国模式，从短期资金开发房地产变成长期的资金开发房地产，今后怎么样通过各种办法融资，用长期资金做长期项目会成为房地产产业第一要务。

　　二是要学会合作。李嘉诚还找人合作呢，今后的房地产开发合作可能会成为一种潮流。其实，有纵向合作，也有横向合作，潘总和任总就是纵向合作，你做前边那段，我做后边那段，这是一种合作；今后横向合作的现象会多起来，就是大家出点钱共同开发一个项目。以前中国人宁做鸡头不做凤尾，是因为没被逼到那个份儿上，现在逼到那个份儿上，鸡头、凤尾也就都愿意做了。

　　三是走专业化道路。尤其是中小型房地产公司，未必要到土地市场抢大头，如果是很小的项目能够做下来，做的很精致、很专业化，也能够赢得利润。另外，在整个行当，房地产之所以能够发展到现在，很重要的一点就是分工协作。

　　最后是追求个性化。张民耕说，他看完潘石屹新设计的SOHO尚都项目特别受启发，“只有个性化的东西今后才能在市场上站住脚，我想尤其是对中小型企业来说这也是一条出路”。

　　新闻背景：

　　2004年3月，国土资源部、监察部联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(简称“71号令”)，规定8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权，而是国有土地使用权必须以公开招拍挂的出让方式进行，是为“8.３1大限”。这是中国房地产发展史上重要的一个转折点，开启了中国房地产市场的一个新时代——“后8.３1时代”。

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