现行土地储备制度凸显四大积弊

　　政府“种树”投巨资，开发商“乘凉”得暴利

　　房地产企业“圈地”占用大量银行资金，积累金融风险

　　开发商“圈地”间接导致房价上涨，吹大房地产泡沫

　　“圈地”容易使房地产企业本末倒置

　　新一轮土地整顿中清理出一个惊人现象：许多地方的大量土地不是储备在政府手里，而是囤积在开发商手中。譬如东部某地，房地产开发商囤积的土地就有不少于6000公顷未开发。开发商囤积居奇，乘政府规范土地市场之机，大幅抬高地价，到土地二级市场上牟利。这已成影响当前土地调控效果的大隐患，现行土地储备制度亟待改革，土地储备的主体应是政府而不是开发商。

　　一辆挖掘机正在福建省长汀县大同镇草坊村毁埋稻秧。近年来，福建长汀县掀起了开发区热，却让当地老百姓面临着新的痛楚——征地之痛。

　　开发商囤积土地滋生四大积弊

　　有关房地产研究者和业内人士普遍认为，放任开发商储备土地存在四大积弊：

　　弊端之一：政府“种树”投巨资，开发商“乘凉”得暴利。

　　一位不愿透露姓名的房地产开发商说，在上海，政府每做一平方公里的城市控制性详细规划就要投入约20万元，加上公共交通、重大基础设施、市政工程等建设，投入惊人。政府应该对规划涉及的地段进行土地储备，在完成储备之前应对规划严格保密。而现在，政府对城市规划缺乏保密意识，土地储备也不到位，开发商跟着规划买地，动作比政府还快。等于是政府为土地开发做好了前期配套工作，投入了大量财力，利润却让开发商吞噬了。譬如上海浦东世纪公园附近，政府投入数十亿元用于基础设施建设和公共品配套，但却没有对周边的土地实施全储备，让开发商以每亩300万到500万元的低价获得土地，而其开发的商品房均价在8000元/平方米以上。开发商坐享暴利，损失的是政府利益。

　　弊端之二：房地产企业“圈地”占用大量银行资金，积累金融风险。

　　在业界，土地储备被当作衡量房地产公司实力的重要尺度，储备土地成了房地产企业的必下之棋。但事实上，地价与房地产企业的资金实力存在巨大落差。为拿到土地，许多房地产公司向银行申请巨额贷款。综合上海市统计局公布的数据发现，近三年来，上海房地产开发企业的自有资金逐年下降，没有超过19%的比例。具体是：2001年为18.84%，2002年为17.53%，2003年为16.94%，但同期其自有资金的利用率却分别达到38.12%、86.36%和74.24%，是同期社会平均利润的7到16倍。上海社会科学院房地产业研究中心副理事长张泓铭分析说，即便是加上自筹资金部分，上海房地产开发资金也至少有70%以上来自银行，与中央关于35%的自有资金的要求仍差距不小。上海望源房地产开发有限公司董事长季宝红指出，房地产市场和其它市场一样，起起浮浮在所难免。企业自有资金逐年下降，说明房地产企业在吹大金融风险的泡沫，一旦房地产市场走低，极易导致资金链断裂，风险最终转嫁给了银行。1998年的房地产低谷犹在眼前：死掉的是房地产企业，拖累的是银行。

　　弊端之三：开发商“圈地”间接导致房价上涨，吹大房地产泡沫。

　　一方面，开发商争相“圈地”进一步抬高了地价。眼下，上海市内、外环线之间大多楼盘，土地成本已经占到开发总成本的50%左右，内环线以内更是“寸土寸金”。另一方面，“圈地”贷款的巨额利息和其它融资成本，自然要分摊到购房者头上。这些都推动了房价上涨。此外，由于现在土地管理并没有真正做到完全的公开透明，“圈地”过程中不可否认地存在“暗箱操作”。正因为土地市场的不规范运作和炒作还相当严重，“圈地”间接拉高了市场房价。不限制开发商囤积土地，政府要抑制当前的房价增长过快，犹如抱薪救火，“薪不尽，火不灭。”

　　弊端之四：“圈地”容易使房地产企业本末倒置。

　　房产企业热衷于围绕土地储备展开经营，必然忽视企业自身品质的提升，这不利于土地资源的有效配置。拿到土地就发财，不管产品设计、不讲究服务、不注重品质，这不是健康市场的表征。季宝红认为，房地产企业如果形成这样的理念：土地对房企来说就是商店可买的原材料，政府部门能从供地源头上保证开发商实现“买一块建一块”，那时，不仅房价可以降下来，土地资源也会得到合理配置。

　　改革土地储备制度亟需完善法制与市场

　　改革现行土地储备制度必须完善法制与市场建设。专家建议，应尽快实现政府对土地储备的垄断，当务之急要做好两方面的工作：

　　一是进行法律堵漏，遏制开发商“圈而不开”。国土资源部1999年4月颁发的《闲置土地处置办法》规定，在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定动工日期满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。但这一规定的一些例外情况又为开发商留下了可乘之机：因不可抗力或者政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发延迟的，土地拥有者可以申请延长开发建设时间。借此，开发商开始了与政府部门的游戏。国浩律师集团方祥勇律师建议，国家应严格统一界定“不可抗力”等延期开发的范围、条件，并严格执行。否则，风头一过，规定仍会如以前一样被架空，开发商又会不择手段地囤积土地。

　　二是建立政府主导的土地储备机构，实现政府对土地一级市场的垄断。学者型官员重庆市常务副市长黄奇帆研究员说：“一个有战略远见的城市必是一个有储备的城市”，在新一轮土地调控中，政府必须相对集中土地规划权，建立土地收购、储备、整治、出让制度，完善“一个渠道进水、一个池子蓄水、一个龙头放水”的土地统一供应机制，为政府垄断土地一级市场构筑基础。开发商需要用地，通过土地交易中心这一平台，公开招标、拍卖，公开竞价，不再搞协议转让。这不仅有利于城市对建设用地进行总量控制，政府对土地市场的宏观调控能力也得以增强。此外，提前储备用地还可以获得利差，为未来政府储备财源。

　　链接：全国乱占滥用土地相关数据

　　6015个开发区 据国土资源部不完全统计，在这次清理整顿之前，全国开发区多达6015个，规划面积3.54万平方公里(相当于5300多万亩)，其中相当数量是耕地，而且有的是高产农田。开发区的规划面积已超过现有城镇建成区面积的总和。

　　46个大学城 不少城市违反城市总体规划，追求时尚，相互攀比，不切实际地建设宽马路、大广场、大草坪、主题公园，有的还盲目扩建大学城、行政中心，这种情况在各级城市中相当普遍。据对22个省(区、市)的不完全统计，截至2003年初，在建和拟建的大学城有46个，占地面积超过40万亩。

　　306个高尔夫球场 初步统计，目前全国已建、在建和拟建的高尔夫球场多达306个，遍及26个省(区、市)，占地面积48.8万亩，其中也占用了不少耕地。更有甚者，有的以建大学城和高尔夫球场为名，大搞房地产开发。

　　1300万亩优质良田 据国土资源部统计，近几年内，因建设用地、房产开发、结构调整等共占用优质良田达1300万亩，其中相当部分已很难恢复种粮。生态退耕也退了一些不该退的耕地。

　　9100多亿元土地出让金 据有关部门统计，1992年至2003年，全国土地出让金收入累计达1万多亿元，其中近3年累计达9100多亿元，扣除成本后的纯收入约有1/4。因为土地征售之间价差较大，以地生财已经成为一些地方征用农田、经营土地的重要驱动力。土地出让金的纯收入并未纳入本级财政预算，成为一些地方盲目扩大城市建设规模和搞政绩工程、形象工程的主要资金来源。

　　撤销开发区3763个 根据国务院的统一部署，各地对违规设立的开发区进行了清理整顿，到6月24日已上报撤销的开发区3763个，核减规划面积1.4万平方公里，退回土地面积1600多平方公里，复垦土地面积1100多平方公里。(徐寿松)