上篇：破解“炒房团”四大谜

　　“天使”还是“魔鬼”

　　在著名的网络搜索引擎“google”上键入“温州炒房”四个关键字，瞬间排列出的相关条目共有11.6万条。

　　这是一个极为庞大的数量。如果按平均每条的报道篇幅1000字计，其总字数将超过 一亿。也正是在这样的数量级上，使我们强烈地感受到温州炒房团巨大的“明星”效应。作为一个注定入选的新生经济学名词，“温州炒房团”让温州再一次出了名。

　　从媒体追踪报道的角度疏理，温州炒房团的称谓经历了从“看房团”到“购房团”再到“炒房团”的微妙演变，其前世今生大抵可划分为如下几个阶段：一是2000年前后，温州购房者的身影开始在一些媒体上若隐若现，但并未引起人们特别的注意；二是2001年8月18日，由《温州晚报》组织的第一支媒体购房团抵达上海，至此温州购房团作为一个特定的概念频频亮相，并在他们开赴一座座城市的脚步声中不断激起越来越炫目的浪花；三是2003年下半年“非典”阴影日渐消淡，随着中国楼市进入价格飞涨的疯狂期，大小媒体也同时进入了“言必称温州购房团”之时。神秘买家满天飞，骇人内幕连响炮，报道再报道、转抄再转抄，几近沸点；四是2004年4月初惊爆温州市政府叫停炒房团的信息，事件发展陡然白热化，一般事实类的报道迅速让位于观点鲜明、针锋相对的唇枪舌剑，实可谓铺天盖地、弹如雨下，密度之高几乎令人窒息。

　　但是，粗略翻阅“google”中“温州炒房”名下的11.6万条消息、特写、综述、评论，我们大体可以得出这样的印象：70%以上为完全转载、转抄—有的甚至找不到来源和出处；20%以上以他人资料整合为主；至多不超过5%为基本靠一手素材的独家报道。炒房者大多无名无姓，基本事实往往转手炒卖，其转手的频率远远高于炒房。这就是绝大多数社会公众所能获知的有关温州购房团的全部资讯，其间，误差、错觉、臆断乃至谎言沉渣四起。

　　因此，在温州炒房团风潮的前前后后，无论是热情讴歌的“天使派”还是慷慨激昂的“魔鬼派”，我们看到了一波又一波在缺乏细致入微的事实真相基础上的概念化、情绪化、道德化甚至泛政治化的喧嚣。

　　“10万人1000亿元”之惑

　　“他们究竟有多少人多少钱？”这是有关温州炒房团最具诱惑力的第一大悬念。其结论直接关系到社会公众对温州炒房团一切判断的基点。

　　“10万人、1000亿元”的说法得到了普遍的认同与最广泛的引用。

　　关键是，“10万人、1000亿元”的来源在哪里，依据又是什么？我们在如花海一般的媒体报道堆里追根溯源，反复寻觅筛选。可以确信，这一说法的最早源头，来自一家上海媒体。

　　2003年9月22日，该报一篇题为《温州千亿民资全国炒楼》的长篇综述里有这样一段文字：

　　“温州人不仅在本地炒房，而且还把目光瞄向全国各大城市。多位人士告诉记者，没有人能统计出温州有多少人、多少资金在全国炒楼。经多方求证、讨论，各方比较认同的数据是：10万温州人在全国各地炒楼，动用民间资金约1000亿元。

　　据悉，温州目前有专业炒家5000人左右，多为个体户老板、城市拆迁户和房地产界人士，1个人能连带周围20至40人。按照1带30计算，约为1.5万人。一般来说，这些专业炒家的炒房资金在200万元上下，预计1.5万人投入炒房资金300亿元。

　　此外，据不完全统计，温州市区及乐清、永嘉等县(市)约有8万多人在全国购置房产，其中至少90%以上是为了炒楼，保守预计，炒楼群体在7万人以上，以企业白领、政府官员家属及公司负责人为主。一般来说，每人手里都有1至3处房子(除自己居住需求外)，如按1个人购买2套房子动用资金60万元计算，总资金额在420亿元。

　　目前，在外温州人有160万，以经商、办企业为主。市场人士认为，多数在外的温州人拥有上百万元周转资金，购置多处房产相当普遍。保守估计在5万人以上。按照1个人1套50万元计，共为250亿元。国外的温州人在国内投资房产的资金也不下几十亿。”

　　紧随的另一个疑问是，这番数据从何而来？几经周折，采写该篇报道的记者周金易(化名)坐在了我的面前，这位籍贯温州的率直的年轻人给出了如下采访说明：2003年9月18日，按照报社领导的报道选题意图，他赶赴温州。当地政府对炒房团从未有过公开披露的统计分析，一切都得靠自己。茫然之中，他找到了既是同行又是朋友的《温州商报》一名房地产版记者。共同的职业兴趣，使这两个年轻人围绕温州炒房团话题进行了一个下午的热烈讨论，“10万人1000亿元民资”的讨论结果逐步清晰起来。但他承认，讨论结果“主要是根据新闻感觉和推论，缺乏有说服力的数据佐证”。兴奋与忐忑之下，在随后两天，他带着这个讨论结果分别造访了温州市建设局房地产开发处、市房地产协会、市人民银行及两家房产中介公司，同样没有得到有说服力的数据佐证，却得到了几乎一致的回答，“差不多，可以这么说”。有关部门的默认坚定了周金易的自信。

　　周金易是不该受到太多责难的，为了这几个谁都“说不清”的数据，他花费了整整3天时间，试图接近事实的源头，从而有幸采写了11.6万条有关温州炒房团媒体报道中“至多不超过5%的基本靠一手素材的独家报道”之一。出乎他预料的是，由于更多媒体不假思索的复制、链接，凭借强大的传播力，不经意间，他竟成了温州炒房团有“10万人1000亿元资金”这一“事实”的权威发言人。

　　然而，这一从未遭遇过怀疑的“权威说法”的种种疏漏是显而易见的。仅举一例：该“权威说法”称仅被列为第一类的温州专业炒家即有5000人，按照1人连带周围30人计算，约为1.5万人，并预计这1.5万人人均炒房资金200万元以上，共计投入300亿元。一个致命的疏漏出自最基本的乘法计算错误，5000×30的结果应该是15万人而不是1.5万人，这个看似微小的错误实际上已经足以从根本上摧毁“10万人1000亿元资金”的数理基础。糟糕的是，凡是引用该“权威说法”的媒体对这一致命的错误均视而不见，无一不栽入“小数点门”。

　　“炒房路线图”之谜

　　除了钱，人们津津乐道的还有温州人严密的组织性。温州炒房团“有组织”主要的证据是两个：一是成团结队、群体性炒卖；二是在他们四处流窜的背后还有一张神秘的“炒房路线图”。当年，一些坚定的左派人士将温州人遍地开花的商品经济行为斥之为“有组织有预谋地向党和社会主义发起进攻”，不幸的是，温州炒房团顽固不化，“有组织有预谋”的恶性至今不改。

　　罪孽如此深重，使我们不得不对作为重要罪证之一的“炒房路线图”认真考据一番了。此图曾被大小媒体津津乐道地广泛引用，对其描述也基本一致：

　　“温州炒楼者按照房产升值空间及市场环境等因素，把全国房产市场分成4个等级，依次梯度推进炒作。

　　一级市场是上海、杭州、北京等钻石级城市，房价在5500元/平方米以上；二级市场是东部沿海经济发达地区的大连、烟台、南京、苏州、福州等城市，房价在4000至5500元/平方米之间；三级市场是东西部结合地带的省会城市或西部经济发达城市，如武汉、长沙、合肥、南昌、成都、乌鲁木齐等，房价在2500至4000元/平方米之间；四级市场是经济地位和地理位置均比较特殊的地级城市，如广西桂林、安徽黄山、海南三亚等，房价在1000至2500元/平方米。”

　　这样的路线图不禁让人浮想联翩，就像是解放战争三大战役，一野、二野、四野根据来自延安的战略部署，在辽沈、平津、淮海的广袤土地上纵横驰骋，分割包围、彼此呼应、百战百胜。温州炒房团的强大和凶悍由此暴露无遗，这不是“有组织有预谋”又是什么？

　　问题是，如此缜密完美的“炒房路线图”是怎么出笼的，究竟是谁的杰作？虽然有小范围抱团集聚秉性，但总体上仍属量大面广个体行为的温州炒房者是否真能将全国一盘棋运作自如？一次极偶然的聚会，一次新闻同行间随意的闲聊，使一连串的疑问烟消云散。

　　向我揭开谜底的刘建生(化名)是温州媒体圈颇具声望的资深人士，新闻人的职业敏感使他对家乡人的全国炒房现象兴趣盎然，他一直期望能与高层智者就这一话题作深入的探讨。终于有了机会。2003年8月，刘建生接到邀请，飞赴昆明参加中国住交会主流媒体宣传联盟昆明年会。

　　会议间隙的晚上，他叩开了一位地产领袖人物的房门。一杯浓茶入口，思想开始飞扬。大腕终究是大腕，谈论什么都能高屋建瓴、纵揽全局：“温州购房团是温州经济和温州人富有活力的最新表现，必将成为中国房地产市场迅猛发展的一支重要力量。要说温州购房团的整体构架和未来走势，我认为将会呈现出梯度清晰的多级化市场，一级市场是……”刘建生自始至终都听得极认真，惟恐遗漏了一个字。辞别这位领袖人物后，他又将关于温州购房团全国多级化市场划分的新鲜理论一一求教于到会的其他几位地产大佬。“炒房路线图”终于日渐清晰完善起来。

　　带着参加本次年会最大收获的这一“思想者的结晶”，刘建生回到温州。依然是一波波前来温州试图发掘“猛料”的媒体记者。接待、介绍、交流，刘建生乐此不疲。以他为资讯中心圆点，经由媒体传播，“炒房路线图”一说就如同池塘中的涟漪快速地放大，并最终衍变成“温州人民的又一伟大创举”。

　　分析至此，如果我们就此认定“炒房路线图”与温州炒房者毫无关联显然会过于武断。他们没有这么去规划宏图，不等于他们不会这么去做。

　　支撑“炒房路线图”的还有一个民间流传的所谓温州炒房团“37.5℃”理论。其大意是，37℃是一个人的正常体温，37.5℃则表明人开始出现低烧。而温州炒房团往往是在某个城市房价出现37.5℃低烧的最佳时机切入，并手持大量房源等待房价的不断高烧升温。到了39℃任何人都烧得快不行了，房价也将会到达危险的拐点，此时，温州炒房者必然及时脱手抽身，转而寻找另一个37.5℃方兴未艾的城市。如此循环往复，一级、二级、三级、四级房产市场梯度推进也就顺理成章。

　　这一切，精明的温州炒家再清楚不过了。当然，由于中国房产市场是如此庞大、混杂，部分温州炒房者必然四处寻找商机，这也符合温州人已有的商业秉性。但是，他们按照所谓“路线图”大规模、有组织、有预谋地进行梯度市场转移是不合逻辑的。至少，我们已知的2003年至2004年，这样的故事并未发生。

　　“炒房还是炒铺”之别

　　温州人炒房究竟是炒了些什么？到目前为止，几乎极少有人认真地厘清过这个问题。尘土飞扬间，浑沌不清反倒是极自然的事。

　　“炒房”有广义与狭义概念。广义的“炒房”至少包括普通住宅、高档别墅、产权式酒店、写字楼以及商铺。狭义的“炒房”一般仅指住宅(含别墅)。在本文的论述中，与“炒商铺”概念相对应的“炒房”指的显然是“炒住宅”。

　　从我们所获知的多个城市的官方统计资料看，可以肯定的是，商铺是温州人炒房的最爱，在整个炒房总量中至少超过4成，其比例与各地普通购房者相比是十分惊人的。这一发现的重要性在于，温州炒房团之所以惹得天怒人怨、口诛笔伐，缘于其客观上哄抬了房价。而各类房价中，真正敏感的是住宅价格，涉及到最广泛的利益群体。商铺炒作虽然对一个城市的房产市场仍有一定的拉动作用，但并不直接撩拨住宅价格这根绷得最紧的社会神经。承认这一发现，将会使我们注视温州炒房团的目光多几分冷静与理性。

　　1980年代后期，一批温州乐清人就悄悄杀到上海，在北京东路一带租买商铺，开出了一溜100多家低压电器商店。当时的沪上媒体惊呼北京东路几成“上海的温州街”；

　　1995年后，又有一批乐清老板不声不响先后投资25亿元，摸进上海开办占地460亩、铺位达数千个的轻纺市场。现在，该市场日人流量2万人次，日成交额超亿元；

　　2001年10月，“温州人4亿元买走上海半条街”的消息又把一向傲气的上海人吓了一跳。那年，上海七浦路新建了五大服饰市场，温州商家投资建了两个，砸下4亿元。其中兴浦市场当年10月开业后半个月内，每个铺位的年租金神速从10万元飙涨到15万元。新七浦市场一期1000多个铺位，温州人豪气冲天吃下了近一半；

　　……

　　对遍撒各地的70多万温州经商户来说，商铺是他们最基本的生存工具，属“生产资料”，而住宅虽然在房价猛涨的背景下也有了投资生财的属性，但终究应该归于“生活资料”。温州人普遍认为，即使从投资角度看，商铺与住宅还是有着明显的优劣区别：一、投资商铺比投资住宅更具有稳定性；二、住宅随着房龄增长将降低其投资价值。相反，好的商铺会因商圈的发展成熟而不断升值；三、商铺具有高回报率，平均比住宅高出5个百分点；四、投资商铺具有一定的超前性，投资潜力也就越大。目前各地炒作住房能赚大钱已人所皆知，但商铺投资的概念还较淡薄，先行一步获利空间自然相对较大。

　　炒铺甚于炒房，温州人自有温州人的道理。这一字之别，却被许多激昂慷慨的温州炒房团批判者们忽略了。

　　“谁唱炒房大戏主角”之辨

　　“豪客”、“大鳄”，是许多人在描绘温州炒房团时用得最多的字眼，这给我们留下了一个强烈的不容置疑的印象，参与炒房的都是前些年靠经商办厂发了财的温州精英级大老板，出拳重、下手狠，无往不胜。

　　随后的推论也就顺理成章了：温州大量创业者及民间资金介入炒房领域，凸现温州以制造业为主的产业资本出现流向性转移，温州经济空洞化、泡沫化危机四伏。2003年8月之后，“温州模式不行了”的灰色忧郁频频出声，2004年1月，在杭州、湖州、绍兴三市工业总产值增幅达20%以上的情况下，温州居然下降了1.9%。

　　温州老板拿着大把的钞票都去炒房了，温州经济能不没落吗！人们对曾经创造改革神话的温州模式越是珍爱，温州炒房团的罪孽就越是深重。而这一悬疑也就越是有了说个清楚的必要：到底谁在炒房？究竟谁是温州炒房大戏的主角？

　　任何专业调查机构都会对精确地给出答案感到挠头，人海茫茫区域广泛、纯属个人行为的资本暗流、没有官方公开的统计数据。以下几则个案片断也许有助于我们触摸到温州炒房者的脉动，算不上全面，却很真实。

　　【炒房者片断一】大巴VS私家车

　　2003年9月，炒房目的地——安徽芜湖。出发前，作为本次温州购房团领队的谢先生心烦了好几天。团员家庭资本背景参差不齐，按他用旅行社的行话归纳，一拨是数十万元经济型的，另一拨是百万元以上豪华型的，对于如何出行争吵个没完。复杂问题有时需要简单处理：购房团一分为二，经济型为第一分团，统一乘坐大巴；豪华型为第二分团，自带轿车列队前往。出发！

　　“阶层”分类清清爽爽，颇具优越感的私家车一族自然是笑声琅琅，一路好心情。但这样的力量对比在回程时发生了根本性逆转：本次购房战报显示，豪华团下单仅两套，金额48万元。而经济团下单14套，总金额380万元，差不多是豪华团的8倍。

　　虽然在路途中，经济团的一些人为了盒饭的质量竟然还要与他这个领队评理，可面对沉甸甸的购房战报，谢先生不得不承认，这才是最可爱的人。

　　【炒房者片断二】三个女人一台戏

　　温州女人与炒房可不是一般的关系。当地有关部门的一项调查说，2003～2004年，温州各类房展会差不多每个月举办一次，由于温州炒房团声名大振，全国各地的楼盘蜂拥而至，几乎占到这些房展会参展楼盘的95%以上。据房展会上的抽样测算，看房者中女性约占70%～80%。她们的一个共同特点是，看得细、问得清、舍得化大把的时间。一个3天的展会她们甚至可以来来回回转悠上两天半，若是没有平时逛时装店、百货商场使她们养成的不达目的誓不罢休的优良传统，谁能撑得住？

　　你可别因此以为温州女人只有绕着家门口灶台转的本事，杀遍全国的炒房团中，她们娇小的腰身也随处可见，比例极为可观。正是源于此，2004年“三·八”节，《温州都市报》牵头成立了轰动一时的温州“太太购房团”，成为足以在中国市场经济史上留下曼妙一笔的炒房“娘子军”。

　　一名多次参与炒房的炒房团“职业领队”对温州炒房者主体人群做了这样的概括：“有点钱又有点闲”的人。主要包括，来自永嘉、苍南、乐清等农村家底殷实的各类小业主；公务员及其亲属；社会中介机构中低级白领；成分复杂的城镇闲杂人群。其中女性比例高，随意性强，购房行为往往凭直感，非理性色彩浓郁。他们对炒房信息的获取和研判远远不如人们想象的灵敏、精确。之所以组团购房，重要动因之一就是希望下单时有人可以商量，并同进同退。他们相信一个人买房难免会看走眼，而集体看中的准没错。

　　这一切，早已预示着温州炒房团绝非外界广泛传闻的那般神勇，战无不胜，攻无不克。他们在四处攻城略地的风光表象背后，往往是被“套”甚至被“骗”的一把辛酸。

　　的确，在炒房军团的著名案例中，我们可以找到一些真正的温州老板的身影。然而，从总体来看，在20多年来靠制造业打出一番天下的温州，在浓厚的以实业论英雄的商业理念氛围之下，温州老板们始终把炒楼生财视作缺乏荣誉感的“偏食”。

　　很显然，从整体经济形态上看，量大面广的温州炒房大军的主角，属于温州相对边缘人群及社会闲散资本。在温州经济的新一轮成长期，其“成长的烦恼”是本土产业资本为追逐利润的最大化而自然呈现的井喷式异地扩张。而与所谓“炒房的诱惑”带来的资本流向城市房产并无本质关联。■

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