粤银行投机信贷全线喊停千亿温州游资寻出路？_国内财经_财经纵横

粤银行投机信贷全线喊停千亿温州游资寻出路？

http://finance.sina.com.cn 2004年08月04日 07:51 21世纪经济报道

　　本报记者颖民

　　广州报道

　　“银行停贷对温州人来说没多大影响。在广州投机炒房的资金仅仅占温州人在广州沉积的资金总额的万分之一。真正想做投资的还是一帮温州商人。我们下一步准备介入项目

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开发。”电话另一端的广州温州商会会长刘剑说得气定神闲。

　　就在7月26日，本报记者获悉，在一次小型的业内聚会上，中行广东分行东山支行有关人士透露，广州各银行已经接获上级会议精神：全面停止持温州身份证办理个人按揭业务。“文件是不会下来的了，内部只有以会议精神来达成共识，而四大商业银行都不做(按揭)的话，其他地方性银行也会跟风。”

　　这意味着，一直以来甚嚣尘上的“广州银行狙击温州游资”的说法，不但得到证实，而且银行方面对于温州游资之类的投机资金，确实是下定决心要将其拦截在外了。

　　银行“一刀切”？

　　“银行呆坏账太多了才会这样‘一刀切’的。”透露该消息的知情人士表示，原来，温州人凭身份证在银行办理按揭，一般住宅可以申请到56成按揭，商业物业则是23成，而现在，“用温州身份证的，我们都不办理按揭了”，中行广州分行某支行信贷部门的一位人士说。

　　就在7月底，市区几大楼盘传出温州客户退订的消息，此起彼伏。共计约有100多套房子因办理不成按揭而退订。受影响的还有商业项目。最近“重出江湖”、准备大举招商的中诚广场，正为一笔4000万元的生意即将泡汤而陷入寻找接盘者的忙碌中，据知情人士介绍，原本买下该物业的也是江浙一带的游资。后来开发商通过关系找到温州商会，希望温州人接盘，而刘剑提起此事毫不忌讳地说：“我们想要将整个项目吞下。”据透露，中诚广场方面开价7个多亿，目前双方正在洽谈中。而据知情人士分析，该项目的股东之一乃京城一房地产大鳄，单凭项目优越的地理位置和投资前景，也不可能轻易拱手相让。

　　据了解，早在3、4月份，广东四大银行就开始大力狙击温州人的个人信贷，而7月底开始停止温州个人信贷，说明银行控制金融风险的力度有增无减。

　　农行广东分行按揭中心有关专家接受本报记者采访，表示并非绝对的停批，而是根据客户按揭业务有无炒楼迹象来决定。例如一个人一次性按揭56套，或者一批客户同时都按揭多套房子的，均不予办理按揭手续。对于那些短期内在广州市逗留的，100%都不会批准贷款了。“其实也不是特意针对温州人。”这位专家强调，他举例说，天河北某盘出租率很高，因此有部分投机者入场，而这些买家来自新疆。

　　中行广东分行宣传处强昕表示，宏观调控以来，银监会多次强调严查投机贷款。对温州人停贷，其实是银行内部风险控制的必然结果。而另一方面，开发商若想通过“炒房团”等来抬起房价，那么绝对是失策的做法，这对市民和银行都没有好处。

　　另一方面，个人房贷，为银行方面全面停止投机性贷款提供了支持。目前看来，即使银行收紧信贷口子，个人房贷的空间也是很大的。上半年中行广东省行的贷款余额为317亿元，新增了36亿元，占全省银行业新增的市场份额49%。

　　广东农信社有关人士表示，由于宏观调控的关系，农信社对于个人信贷也开始收紧，因为“外地人断供的个案还是时有发生”。

　　广州遇阻

　　然而，广州开发商对温州游资并非“谈虎色变”，今年3月份，中海康城、阳光都会广场等几个大盘还联合去温州做房展，据说成绩“一般”。而对于开发商此举，有业内人士认为纯属炒作，“开发商想借温州游资抬高广州楼价，其实是不可能的；银行通过停止个人信贷来抑制温州游资的进入，也不见得有成效。”戴德梁行研究部副董事黎庆文指出，广州的供应量大，炒作的空间较小，而且温州人的资金来源多为集资，当地有不少地下钱庄也成为其资金来源，实际上，温州游资对银行的依赖程度不高。但从融资的角度看，温州游资是希望能以1亿圈下3亿的现金流的。因此银行此次停贷，对意欲大展宏图的温州游资来说，无疑像遇到了一块绊脚石。

　　黎曾经在四川成都与温州炒楼团有过深入接触，了解到温州游资其实有两大特点：一为民间资金，他们喜欢集中一笔钱，去投资稀有物业，希望通过沉积3～5年的资金，然后再出货，以达到赚取差价的目的；另一部分游资是在当地做小商品的商人，他们的真正目的并非投资，而是自用。方圆地产副总经理李力怡曾经操作过一些专业批发市场项目，他透露，温州人做生意喜欢成行成市，他们把整个项目买下，很快就做旺场了，然后把部分铺面转手。“其实，真正的炒家是第二批进驻的散客。”李力怡还举例，在江苏省丹阳市，温州人买下了一条街的商铺，用于经营“皮具商都”。

　　业内人士还指出，由于温州游资是集资款，因此资金随时都有被抽走的可能，不稳定，而且利息也不低，因此开发商不敢轻易通过这个途径融资，如果与之合作，项目更有背上“非法融资”之恶名的可能性。

　　事实上，广州开发商对于温州游资的炒楼行为还是有所防范的。例如4月份，有位温州商人在华普广场一次性买入900万元的写字楼，但开发商随即与之达成协议：该客户购买的写字楼，要明年6月份才可转手出去。也就是说，这位温州商人同意了不会立即炒楼，这样有助于开发商在销售时的定价策略。

　　千亿游资寻出路

　　温州游资沉积在广州市场的数额到底有多少？

　　去年11月份开始，坊间传闻温州游资进入广州，以一位温州商会会长夫人领头的“太太团”，在珠江地产旗下的东方夏湾拿一掷上千万元，扫货10多套为标志，其后在郊区各大盘，纷纷出现温州人的身影。据知情人士透露，在号称“亚洲第一MALL”的正佳广场，就出现过温州人的“买铺如买菜般”的场景。刘女士经过销售人员的推销，在正佳广场下了4000万元铺位的临订，接着在售楼部打电话给同乡陈女士，对方一听非常感兴趣，立马要求刘女士帮其下订3000万元的货值。其后，商业地产成为了温州人的目标，位于珠江新城的华普广场，其群楼原来规划做美食城，一个温州团有意向买下来自己经营，该群楼大约市值2亿多元，而这个温州团号称“手头上有10个亿的现金”。另有一笔游资还看上了天河北都市华庭的群楼部分。而进入其它写字楼的温州游资则更加繁多了。

　　“广东的温州商人有20万人，这部分人的个人资产以500万元算，都有1000亿元了。而我们投入到房地产的很少很少，几近万分之一，投在广州市场的大约有几十个亿。”刘剑说起温州游资时，颇有财大气粗的意味。他说，温州人的适应能力和投资意识都相当强，而且逐渐进入理智状态。“我们看广州市场的升值空间是非常有限的，广州市场比较成熟，市区交通很发达了，楼盘都炒不起来，因此我们看好郊区盘。”刘剑透露，进入7月份，温州游资对广州市场持观望态度，目前有不少开发商也在和温商联系洽谈合作。“去年底以来，已经有三四批人找过我了。”刘剑坦言，“天天都有项目来找我们。”现在虽还没有实质性的合作项目定下来，但温州资本很有意向介入大盘的操作，对于一些能够捆绑起来操作的项目，例如烂尾楼等，也有意接手。

　　而那些纯粹短期的炒楼行为，“仅仅是一群家庭主妇所为。”刘剑这样对本报记者说。

　　也许，投资广州圈钱，这只是温州人的一厢情愿，据有关人士透露，近期在广州市场活动频繁的还有一支来自香港和东南亚国家的民间游资包括一些二、三线的基金。这类资金纯粹是为投资，利息远在大摩等一线基金之下，从稳定性和可接近性来看，远远优于温州游资。据悉，近期广州“8.３1”大限的显性作用开始呈现，不少实力欠佳的中小开发商纷纷转手项目，土地掮客又开始活跃了。最新的消息是，珠江新城有四块地，市值大约4个亿，已经成功被港资买下。港人对广州市场较为熟悉，眼光并不局限于新区，最近越秀区甚至花都区有几个商业项目也被港资看中。据了解，这些项目总市值不超过10个亿，正好适合香港一批中型投资企业的胃口。

　　很显然，温州游资所受到的不仅是银行方面的狙击，更有外资的竞争，那么1000个亿的温州游资，去向何方？抑或能够为广州开发商一解燃眉之急？一切，还得看资金和项目双方的合作架构是否安排合理。一切，都充满变数。

　　业内人士分析广州开发商的心态，宏观调控之后，一部分实力较弱的开发商不得不寻找融资途径，但他们又特别看重开发权，不舍得募钱开发。因此，外资在进入项目之前颇费周折。

　　也有业内人士指出，适量的游资进入广州房地产市场，可在一定程度上帮助市场收缩供应量。而市场也可以通过自我调节，放量销售，抑制炒楼行为。

　　广州开发商，仿佛在夹缝中生存。他们面临着融资的大难题，对于外来的游资，却既爱又怕。

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