土地升值却被注销使用权 政府诚信就值2亿元？

　　文/汪训波

　　4年前，两位港商与无锡市原大浮镇合同约定，镇办公司以太湖边276亩土地入股、港商出资735万美元成立“明珠苑”合资企业，共同开发房地产。2年之后，此片地价由每亩27万元人民币上升至130余万元时，这块土地却突因涉讼被查封，进而被注销土地使用证。最终，镇办公司没有把土地还给合资企业，而是以高价卖给了别人，由此政府可多获2亿元利 润。寒心的港商责问———

　　初期合作进展顺利

　　2000年3月30日，经过正式的招商引资手续后，香港华轩发展有限公司(法定代表人即苏政、邹善德)与原大浮镇(现并入滨湖镇)合作，与无锡太湖山水城发展总公司(以下简称为山水城公司)签订合同，共同开发太湖畔一块276亩土地。经证实，山水城公司与镇政府是“两块牌子，一套人马”，此公司自10年前成立以来，一直由镇委书记亲任董事长和总经理，镇长任副董事长和副总经理。双方成立了合资企业———无锡太湖明珠苑开发有限公司(以下简称明珠苑公司)，港方投资735万美元占52.5％股份，大浮镇以土地作价665万美元占47.5％的股份。

　　如今，位于无锡唐城附近的这片近300亩的滨湖土地，已被推土机铲平。位于工地一侧的售楼处，大门紧锁，大厅玻璃门内的仿真别墅区模型，显示着原先开发者宏伟的构想。但这个构想显然像售楼处的所有房间一样，被蒙上了厚厚的灰尘。

　　这个售楼处的主人，就是合资企业明珠苑公司。该公司拟开发的276亩土地因为涉讼，土地使用证于2002年12月5日被国土局注销。这片地现已被卖给他人。港方首期投入的1000多万人民币中，用作前期工作的数百万元也付之东流。

　　镇政府以“问题土地”合资

　　“作价入股的276亩土地，是有问题的。山水城公司欠别人的债没有还清，这块土地因此曾被法院查封过。我们不明白的是，山水城公司为什么不把这些向我们讲清楚？”邹善德的儿子邹伟文一脸的困惑。

　　据调查，包括这276亩的350余亩土地，原系原大浮镇某村的。1997年，此地的土地使用权归了风情园公司，后成为一个半途而废的景点，风情园公司因此欠下投资方之一深圳三洲投资有限公司(下简称深圳三洲公司)1360万元人民币。此片土地也被深圳中院查封。1999年11月2日，深圳三洲公司同意将此块地作价315万美元，过户给山水城公司，由山水城公司继承风情园公司的债务。深圳中院随即解除对此土地的查封。至此，此块地的土地使用权变相归了镇政府。

　　“镇里用来作价入股到明珠苑公司的这片土地，的确存在巨额债务，我，或者是镇委、镇政府的其他官员，也的确对港方隐瞒了此事。当时主要考虑到债务可能会影响港商的投资热情。”原大浮镇党委书记、山水城公司原董事长兼总经理朱炳昌证实说。

　　然而，就是这笔事先没有言明的债务，最终导致明珠苑公司已拿到手的国有土地使用证被注销，蒙受巨大损失。2002年4月，朱炳昌被确诊患有重病，被迫从工作岗位上退下，新任镇党委书记童耀明，按惯例接任山水城公司董事长兼总经理。明珠苑公司的命运，从此急转直下。

　　升值土地被镇政府重新转让

　　据测算，2000年3月，山水城公司将276亩土地作价入股明珠苑公司时，平均每亩的地价为27万人民币左右。朱炳昌说，这在当时已是很高的地价，此片土地附近的花园渡假村，当时每亩的卖价不足10万元。

　　2000年以后，无锡市政府加快了蠡湖新区的规划建设，实行“先规划后建设、先配套后开发、先环境后建房”的理念。此举很快使蠡湖新区的房产升值，2003年11月，该区域的最高地价已升至每亩245万元。山水城公司用来入股明珠苑公司的276亩临湖土地，无疑是此新区的黄金地块之一。邹伟文认为，这片土地现在的市值应在4亿元左右。

　　2002年3月21日，山水城公司与港方签订了股份转让协议，山水城公司同意出让股份给港方。2002年5月13日，经江苏省政府批准，明珠苑公司由合资企业转为港商独资。从名义上讲，港商自己拥有了276亩土地的使用权。

　　2002年3月8日，深圳中院因山水城公司未完全履行还款义务，在深圳三洲公司的主张下，作出民事裁定，追加山水城公司为被执行人。2002年11月27日，深圳中院向无锡市国土局发出协助执行通知书。按照此通知书，2002年12月5日，无锡市国土局正式注销明珠苑公司的国有土地使用证。随后，此土地被重新过户给山水城公司。

　　更让港商无法理解的是，山水城公司很快将这块土地中的220余亩，转让给了无锡市山水房地产开发有限公司。该镇工作人员徐卫星证实，重新转让的价格比卖给港商的价格高得多，每亩约130万元人民币。总价值2亿多人民币。

　　港商认为“中了圈套”

　　“这是一个圈套！镇政府看见地价涨了，就违反合同，利用行政、司法手段收回已出让的土地，以高价再卖一次。”邹伟文直率地发表自己的观点。

　　邹的“圈套说”虽有些偏激，但笔者调查发现，其中确实有诸多疑点。据朱炳昌说，山水城公司有偿还债务能力，却坐等深圳中院查封土地。朱炳昌证实，早在2002年4月以前，山水城公司已还三洲公司1000万元左右。加上利息，也就欠债六七百万元了，山水城公司是镇办公司，注册资金有5000万元，偿还六七百万元债务应该没有任何问题。因为几百万元的债务，就查封时值数亿元的土地，这正常吗？

　　“山水城的债务，凭什么查封合资企业的土地？这个债务与我们何干？”邹伟文抛出一串串疑问。朱炳昌也表示：“如果确是因为还债需要查封明珠苑土地，那么，2002年底还清债务后，山水城公司按照约定，应该继续履行合同，将没有债务的土地再还给明珠苑公司。而事实上，山水城公司不但没归还土地，而且在第一时间就把土地高价卖给了别人。”

　　2亿元利润的不同理解

　　邹伟文说，明珠苑公司符合内地合资、独资企业的所有正规手续，2001年6月依法取得了国有土地使用证。按照市场经济规则，由于土地升值产生的所有利润，除了应纳的税费外，均是明珠苑公司的。“所以，镇里现在重新转让土地获得的2亿多元利润，实际上大部分是港商的利润。”

　　对于此事，山水城公司现任董事长童耀明也有自己的看法：“港商的根本目的，是想用不多的投资拿走镇里价值2亿多元人民币的国有土地资产，这是他们与前任镇委书记串通的表现。这笔不公平的交易已让镇政府损失很多。新一届镇领导班子，是按照法律，依法挽回了国家和集体的损失。”

　　牵出政府诚信话题

　　朱炳昌说了3句耐人寻味的话：一是如果仅从镇里经济收入角度看问题，镇里利用法律手段，收入了2亿元，似乎做了一件很有政绩的事。二是从山水城与港商当初签订的合同上看，这2亿元钱不应是镇里的，而应是明珠苑公司的，至少1亿多元是港商的。三是2亿元人民币买不回政府信誉。

　　南京大学学者肖泽晟认为，国内的招商引资现已遍地开花，县、区、镇、乡一级的政府与外来投资者的接触是最多的，这些“小政府”的诚信已显得愈来愈重要。”