温总理“三道批示”五部委再次调查商业地产

　　本报记者 李明伟

　　上海报道

　　“总理在三个月内就同一件事三次进行批示，其重视程度可想而知。”上海商学院连锁管理系主任吴建国说。

　　正是基于温总理的三次批示，从7月份开始，由发改委、商务部、建设部、国土资源部和银监会五大部委组成的联合调查组，将再次对全国所有在建和未建的大型商业设施进行检查。

　　“这次范围更广，力度更大，如果说3～5月份原四部委对购物中心的彻查还只是收集数据(详见2004年5月27日：《温总理批示“查告” 四部委彻查MALL泡沫度》)，那么这次检查带有审查性质，不合理的项目要停下来。”一位参加了6月22日商务部全国市场体系建设工作会议的知情人士说。

　　此时，距离6月16日国务院常务会议总结“我国宏观调控取得明显成效”才过去不到一个星期，一些原以为国家几组重拳已经放尽的企业又开始忧心忡忡：因率先介入商业地产、号称要投资70个大型MALL的大连万达集团，其专管商业地产的高级副总裁汤天伟接受记者电话问询时连续追问：“怎么可能呢？建了一半怎么停？”

　　前不久，大连万达的当家人王健林曾公开承认，政策的调整的确对万达建造MALL的进程产生了影响，他宣称：“对于未开工项目，万达会放一放。”并将原来“到2010年建成70个MALL、总建筑面积1000万平米”的目标下调为“50个、总面积达700～800万平米”。

　　而闻名沪上、超过30多万平米的虹桥商贸城项目，因土地使用性质和资金问题被停工后至今未见复工迹象。上海市经委一位官员对此的说法是“虹桥那个MALL存在很多问题，在这一轮检查中能否重新通过审批还说不定。”记者未能就此获得虹桥商贸城方面的证实。

　　三个月三次批示

　　“第一次彻查实际上没有查下去，银监会按照商业联合会提供的购物中心名单，到几个城市摸了一下，发觉不行，就放弃了。”据知情人士的介绍，查不下去的主要原因在于对“购物中心”的概念界定不统一，有的只有2000或3000平方米也叫购物中心，有的明明是购物中心却申报项目叫某某大厦。

　　由于界定标准和统计口径上的问题，以汇总数据为要务的第一次彻查没能得出一个准确而清晰的整体性数据，这成为第二次五部委再次扩大范围检查的主要原因，促成者则是商务部。

　　一位与商务部联系密切的人士透露，5月14日，商务部专门提交给温总理一份《关于流通领域防止盲目投资和重复建设的报告》，里面提出了三条措施：第一，建议在今年年内，以国务院行政立法的形式出台城市商业网点管理条例；第二，对现有商业设施，进行摸底检查；第三，对现有项目，无论是在建的还是未建的，要停下来重新接受商业论证和评估，开工需要符合两个条件，一是符合城市商业网点规划(具体包括位置、面积等等)的，要重新听证，二是符合区域业态要求的，要重新进行科学论证。

　　温总理于次日明确批示，而商务部所提措施，实际上是对温总理第二次有关批示的回应。

　　本报于今年2月19日发表文章《MALL虚热圈牢银行1300亿资金？》引起温总理重视并批示四部委“查告”后，国务院研究室开始介入这个方面的研究，并于4月9日向总理提交书面意见《关于流通领域的盲目投资和重复建设不容忽视》。

　　该意见认为，钢铁、汽车、水泥、电解铝等生产领域出现的投资过热现象已经引起了有关方面的关注，但流通领域的盲目投资和重复建设还没有引起足够重视，不少地方仍然加速扩张，主要表现在7个方面：盲目投资打造大商场、商业街、会展中心、大型MALL、中央商务区(CBD)、大型物流园区和大型批发市场。

　　上述知情人士介绍，温总理对此很重视，很快就给出了专门批示。

　　五部委再查

　　6月22日，部长助理黄海在全国市场体系建设工作会议上表示，从7月份开始的检查主要以地方自查为主，把本地的商业设施建设的情况搞清楚，将有关项目分为三类：对于不符合商业网点规划、没有市场前景的在建大型商业设施项目，应予改建或停建；未开工的拟建项目，组织有关部门重新进行论证；符合商业网点规划的项目，协调有关方面予以支持。

　　据中国商业地产联盟一位负责人介绍，所有超过3000平米的在建未建项目都将列入此次检查范围，而此前3月份的有关调查范围是5000平米以上的项目；考虑到最近国务院派出调查组比较多，五大部委名义上组成联合调查组，但一开始不直接往下派，而是以地方自查为主，联合调查组此后将根据自查结果进行抽查。

　　来自上海发改委投资处的消息证实，上海已经以部门对口方式启动了对商业设施的检查，“我们刚刚开始统计，任务下发到区计委，现在还不清楚总体结果什么时候能出来。”上海市经委一位官员则透露，大连万达在五角场16万平米的在建MALL项目，已经在新一轮申报审评中获得通过：“那里原来就是商业用地，不是耕地，也不是林地。”

　　在该次检查中，新参与的国土资源部指向明确——严查土地使用情况。据知情的商业地产专家分析，有三大现象促使国土资源部门介入该次检查：

　　一是“李戴张冠”。很多商业地产不是搞商业，而是以此为名目圈地，换得地方政府项目的支持；大家对MALL关注是因为它对土地占用量较大，一个占地20万平米的项目，大部分却变成了配套酒店、公寓、甚至高尔夫球场；二是“囤积居奇”。由于土地资源的稀缺性和国家对土地控制越来越严，土地成本必将越来越高，有人用MALL名义拿下一大块地，实际上并不开发，等回头升值的时候再倒出去；三是已经讨论很多的项目中有“资金偏少”问题。

　　吴建国认为，这次检查一方面会起到“警示吓阻”作用，但“现在大家的关注点已经转向如何实现软着陆，解决问题的前提是摸清家底。”

　　先摸家底

　　知情人士介绍：“这次调查主要是配合商务部三条措施中的第二条，以‘摸家底’为主。”第一次彻查未能达成预想结果的主要原因，也正是在于没能摸清情况。

　　摸家底难，商务部对此最有体会。其阻碍在第一次彻查中就表现出来了，据一位到沈阳调查的官员介绍，当地的商业局官员为了统计情况，只能找当地报纸看看哪里打了广告、哪里有报道等等。很多项目是民间投资，因为没有网点条例，其立项、建设以及经营过程根本没有经过商业部门。

　　结果，本应该最了解家底的商业部门、银行部门和统计部门都不清楚国内商业设施状况。

　　这种状况已经不能适应经济发展的需要。商业专家王永平介绍，近年来人们逐渐意识到“商业安全”的概念。商业不同于一般行业，带有很强的公共属性，牵涉到很多方面，例如金融、交通、环境、就业、劳动者权益等等，所以国际上很多发达国家对商业都有调控或限制，包括建设的地点、规模、业态、营业的时间等等。

　　根据商务部的意见，如果这次检查模式能成功展开，可以为今后有关统计工作打通两个渠道：一是这次商务部协同国家统计局，要求以后把大型商业设施项目全部纳入法定统计范围；二是如果年内实行听证制度，每个项目逐一过堂，凭听证部门的批文去工商部门登记，也能摸清家底。

　　过与不及之间

　　但主要变数依然来自部门之间的认同与协调：一是同级部门之间，有知情人士评论，“这一次应该说在部委之间还没有形成共识，如果有关条例能出台，那完全是自上而下的。”二是中央与地方之间，吴建国对第二次检查能真正执行到何种程度并不十分乐观，“以前是地方政府批的，现在却让它自己打自己。”

　　“总体看，我们现在很多时候还是用‘运动式’搞经济，而不是用经济的方法。”吴建国认为，地方政府为地方谋利是正常的，现在出现的问题一方面是因为我们的“大环境”没有跟上，例如一些必要的法规和政策，另一方面是我们还不善于运用利率、加息等经济杠杆。当然在一些特定时期不得不主要依靠行政手段，这样有助于刹住问题，但损失会大一些。

　　这些损失已经开始隐现。据中国商业联合会购物中心委员会秘书长郭增利介绍，由于银行收紧信贷，开始对商铺销售产生影响，一些开发商为了加快资金回笼而加大力度出售商铺，有的为了运作下去，甚至采取极端降价策略出售，这将使未来的经营风险越来越大，因为收益空间本身就小。

　　吴建国认为，如果第二次检查以摸家底解决问题为主，那是好事情，因为这将导向“软着陆”，减少企业损失。一个稳妥的做法是对新批项目进行严格听证准入，而对已经运行的项目则尽量保证其不受大影响，毕竟有企业的投资在里面。

　　郭增利则乐观地表示：“去年底我们就有一个判断，大型商业项目的并购将上演了，那些有经验的运营商就可以发挥主导作用，以低成本进入项目，这样的好处是可以保证项目的成功率。”除了国内的成熟运营商，一个新动向是包括美国国际集团(AIG)、GIC、安泰集团(ING)、汉斯公司(Hines)、荷兰Rodamco等数家境外投资银行、养老基金，已开始对中国商业地产市场表现出极大兴趣。

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