地产“生意”停牌之后

　　-吕尚春/文

　　从2003年8月开始的土地治理，像多米诺骨牌的倾倒一样，匀速而持续地把土地投机的大门轰然推倒。用占总投资2％、5％或更少的钱签定一份土地交易协议，然后即可凭此开始一系列的“过桥”借贷，轻轻撬起一座大厦的传奇，一去不返。

　　据国家统计局统计，1月至4月，全国房地产开发增幅回落6.5％，长达5年的持续增长终于停歇下来。也就是说，在半年前发酵的政策，现在进入管制兑现阶段。

　　一个刻薄中夹杂着辛酸的说法开始在业内流传，地产人士的家庭生育率将面临第二个增长高峰，一个是无楼可卖的“非典”期间，一个便是时下，无项目开发的真空阶段。

　　至此，一直无暇分辨的地产企业的生存状态，开始成为地产人的话题。而“中国蓝筹地产评选”则无意间切合了这次巨大的变动，因为在半年前发起此次评选之初，并未想到地产的调整紧缩，会令地产从业者突临窒息之境。

　　“做生意”与“做企业”的分别，对于其他产业而言或许不新鲜，但时下却为地产业的中心议题。“做生意”，即是一宗交易，交易完毕，生意也就划上句号；“做企业”则不同，能否长久生存并保持增长赢利的能力，成为衡量其是否及格的标准。从1998年起始的地产市场化进程，事实上，95％以上的人是在做地产生意，这倒不是地产业者投机成性，而是客观环境使然，银行放贷只要有土地协议出让的证明即可，而建设部门则在土地还是一个大坑时，即发放销售许可证，这令房地产像敞开大门的金矿一样，期望这样的环境之下出现彬彬有礼之辈，就像要求初生婴儿不能随意哭闹一样不尽情理。

　　这让“中国蓝筹地产”的评选难免落入窘迫。清华大学经管学院狄瑞鹏博士对于此项评选，认为“角度”不错，是从“企业”评价入手，不同于以往“产品”为主的评价方式。但对于一个从1998年才开始放开市场的行业，在这个角度之下，能有多少个企业可以从容登台呢？

　　对于地产企业如何评价，新华信管理集团总裁赵民用了两组对比，一是全球500强之内无一家以地产为主业，而中国富豪榜上100人，却有近一半来自房地产；二是500强的排名评价，指标仅有一个，即销售额，但评价地产企业仅从销售额出发，则大失水准。这让“中国蓝筹地产”的评选颇有离轴之感，而朝向客观努力的结果就必然是以成套的体系及指标去度量地产企业，也就有了一级指标、二级指标、三级指标，每一级有若干母项、子项。这就像衡量成人与儿童的体格，成人相对固定，而儿童则充满变数。

　　那么衡量一个成长行业中的企业良莠，对于“变化”的适应就不得不成为考量因素。清华大学经管学院王洪教授列出的动态性指标是：应变能力、创新能力、对未来趋势解读能力。

　　问题在于，在这些评价指标一一就坐到地产舞台之下时，中国房地产刚刚宣布停止“淘金游戏”，“地产生意”就像被球场上的红牌所指，离场颇有突如其来之感。复旦大学经管学院华伟教授直指，地产界对银监会彻查票据融资，完全处于麻木状态，事实上那正是房地产金融管制的征兆。如果以此为一个衡量考题，那95％的地产企业都要打零分或不及格。

　　不仅仅是对政策解读及应变能力显得匮乏，公司治理、人力资源、产品创新、财务健康，这些“做企业”的要著对于地产业而言，也属稀有话题，一个有力的证据是任何境外或境内的企业战略顾问公司，在地产企业落脚者，几近于零。

　　地产需要一个标杆，还是以包容的态度看待不同企业的成长路径？甚至在中国蓝筹地产的专家评委中也存在不同意见，如果树立一个高大威严的标杆，那么中国地产企业能不被打落水中者廖廖无几，如果观察地产企业的尺度宽松些，那目前销售业绩优良的企业五年前走势如何，根本不得而知。

　　这正像经济学家钱颖一对于现代经济学的概括，凯恩斯“看不见的手”的学说，偏颇之处在于夸大了市场自我规制的力量，而现代经济学则把“激励”与“约束”同样看得很重要，激励给人动力，约束制定轨道，这是有序前行的充分与必要条件。但通常的情形是，无论是政府还是企业，甚至到每一个家庭，到每一个人对于自己的管理，要么一管至死，要么一松到底，这情形早已司空见惯，并且周而复始。以此看，任何一项管制或是评价，如果不是莫衷一是、推卸责任的畸变式“中庸”，那么把握好激励与约束之间的平衡，实在是上上下下都普遍缺乏的一种“辨正”能力。

　　以此看，观察地产企业，尤其在宏观环境巨变之际，选择一个威严高大的标杆，或尽量宽松的尺度，其实并不矛盾，问题在于是否仅仅掐取了长线与短线的一端，而没有让二者在互搏中共存。