从房地产70年使用年限看保护私有财产立法

　　本刊记者 尹春洋/文

　　编者按：按照现行的法律法规，我们在70年后真的会“无家可归”。土地，连同现在的住宅将不再属于我们，除了你的书架、电器、舒服的藤椅以外，属于房子的一切东西都可能被无偿“拿走”。

　　陈先生就是不同意在北京购买四合院，就又一次被老父亲称为“假洋鬼子”。在巴黎生活和工作了十年的陈先生固执地认为：可以在国内购买住宅居住、办公，但是出于投资目的，设想未来地产的“百年传承”，是绝对行不通的。自从3个月以前，北京开始出售二环路附近的四合院，针对买与不买的问题，陈家就自动分成两派，每天饭后总要斗得不可开交，出场的双方是全家对陈先生一个人。

　　“现在买住宅用商品房，土地最长的使用年限是70年，等到了70年以后，我们后代就一无所有了，那时四合院又会重新拍卖，你怎么办？”陈先生刻意看了一眼自己3岁的小女儿，“在我国现有的法律中对于私有财产的保护还很不充分，在这方面要等待政策的完善和成熟，百年老宅只是梦想罢了。”

　　鉴于拥有陈先生这种顾虑的购房人很多。记者针对私人购置地产的相关问题请教了有关部门和专家。

　　房地的分离：永远的房子和70年的土地

　　国家建设部地产司的一位工作人员解释说：“房地产”说的是两个东西，分别是房子和土地。所以，人们买到的是房屋所有权和土地的使用权。其中房屋的所有权是永久的，换句话说，即使过了1000年，你的子孙也可以指着房子的砖头说：“我的”。与消费者获得的房屋所有权不同的是，消费者只拥有房屋所占用土地的使用权，并且根据国家的规定，住宅用地的最长出让年限是70年，工业用地、教育、科技、文化用地的年限是50年，商业、旅游、娱乐的土地出让年限只有40年。到了使用年限，国家会将土地无偿收回。地产司的这位工作人员说：“我们只能回答有关建筑的问题，有关土地的问题最好还是听一下国土资源部的意见，这个问题还是不要说的太多。”

　　土地的轮回： 一般不会影响人们的生活

　　国土资源部新闻处的龙先生道出了土地使用年限政策的由来。我国以现在的方式出让第一块商品房用地是在1987年，当时我国还没有相关的经验和政策可以依据。于是，政府借鉴了香港的做法，把土地的使用年限定为70年，正好可以满足两代人的居住。比如一个人在他成年以后(如：25岁)，购买住宅地产，那么按照平均的寿命计算，房子大约可以满足两代人。并且，由于当时我国民用住宅主要是砖混结构，从房屋的使用寿命上也是合适的。

　　“到现在为止，香港已经出现了土地使用年限超过70年的现象，政府采取的方式是继续将土地租给使用者，收取新的土地使用费用。”龙先生说：“一般情况下，是会延续土地的使用权。业主拥有土地使用权的优先购买权。”

　　现行的规定： 收回你的房子没有补偿

　　很遗憾的是，以上的解释并没有打消陈先生的顾虑，他依然坚持不买“老北京四合院”。

　　陈先生说，他所真正顾虑的是“私有财产的保障问题”。按照现有的法律，国家在收回土地的时候，将无偿收我的房子，这在世界好多国家的法律中都是显失公平的。根据1990年5月19日国务院发布实施的《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》第四十条规定：土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。也就是说，土地部门在土地使用期限结束以后，可以对土地进行任何的改革，包括夷为平地，既不属于国家应急征用，也不属于拆迁补偿，而是按照土地使用权的协议规定，无偿取得你持有“永久所有权”的房屋。或者可以理解成，有一天我的子孙会两手空空地站在一片瓦砾前，看着自己的房子被铲平，被改成商业中心，而自己却没有任何补偿，他父辈几十年的积蓄被国家“无偿取得”。

　　宪法修正：我们走在保护私有财产立法的前夜

　　刚刚结束的十届人大二次会议通过的宪法修正案，对于保护私有财产进行了重要的修改：“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公众利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用，并给予补偿。”在采访的过程中，有人强调业主只拥有土地的使用权，没有土地的所有权，并且在70年使用期限到期的时候，是合同的终止，而非“征用公民的私有财产”，所以不属于此列。为此我们采访了有关专家，专家指出：虽然土地到期已经不是公民的“财产”，但对于附着在土地上的建筑，依然属于公民的私有财产，国家在改变土地用途的情况下，应该对业主拥有“所有权”的建筑进行必要的补偿，而不是“无偿取得”。

　　随着政策法规的完善，宪法所规定的对于私有财产的保护将会在具体的立法、法规修订中得以体现。我们有理由相信，我国正走在充分保护私有财产立法的前夜。

　　今年五一长假，陈先生全家还是购买了位于西二环的一座老北京四合院。陈先生说，全家人都相信，更多保护私有财产的立法指日可待，用70年的时间，等待一部更明确清晰的立法，时间实在是太充分了。

　　本文涉及的法规有《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、新《宪法》；观点和法规解释来自于国家建设部新闻司、国土资源部房地产司。

　　信息块：

　　人们已经关注“未来的事情”，对于使用权年限的纠纷已经出现：

　　2004年5月初，苏州干将西路“乐怡苑”的一些业主起诉了开发商。沧浪区人民法院开庭审理了这起由土地使用年限而导致的房屋买卖纠纷。根据国家有关规定，一般住宅房的土地使用年限为70年，业主发现他们的土地使用证上只有50年。(此案正在审理中)

　　土地的转让过程：

　　在土地使用权转让的过程中，地产开发商整块从国家购买土地的使用权，在完成开发建设、销售以后，整块的土地使用权被分割，业主将成为土地使用权的所有者群体，土地顺利实现从国家到个人的使用权转移。