建行无底价叫卖40亿抵债房产 浙江民企对阵国投

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　　本报记者 吴雨珊上海报道

　　离5月27日(投标日)愈来愈近，悬念揭晓前的最后一周，竞标者紧凑的脚步每一刻都在带来新的变数。

　　花旗、高盛、美林、摩根大通……面对中国建设银行挂牌待售的40亿不良资产，十多家国际知名大投行再次在中国市场展开角逐。在前所未有的机会面前，眼光犀利的国际大投行们心痒难熬。

　　“这是为数不多的交易，国际投资者们都志在必得。”此次竞标活动的财务顾问、安永会计师事务所一位人士肯定地说。

　　此次交易，是内地第一次由国有商业银行直接面向国际投资者集中公开出售不良资产，以前这类角色往往由华融等资产管理公司扮演。

　　它还是迄今为止，国内集中出售的最大规模的房地产抵债资产包，而过去集中出售的不良资产多为不良贷款组合。后者包含了信用贷款等多种贷款种类。

　　此次，出售方首次采用的无底价竞标提供了更多诱惑，也蕴含着更多竞价风险，因为它意味着竞标者既有可能以较低价格购得资产包，也有可能因出价不力而黯然出局。

　　所有资产包一次性卖断

　　“去年，建行在分散处置过程中举行了大大小小700多场拍卖会，这次‘公开竞争性出售’是规模最大的一次，处置方案也是全新的。”建设银行资产保全部总经理杨小阳说。

　　杨小阳介绍，此次出售的不良资产帐面价值为40亿人民币(约4.83亿美元)，其中97%是房地产，涉及150多个抵债户，有200多项资产，包括土地、宾馆、工厂、商场、住宅、办公楼等，分布于全国18个省市。

　　建行按区域将资产划分为三组：东北内蒙、华东华北、华南地区。每个资产包单项价值均在500万元以上，投资者可分别对3个小资产包进行投标或整体投标。

　　囿于有关规定，银行不能以低于帐面价值的价格出售其不良贷款，而抵债资产不在禁止的范围内。目前建行所有抵债资产处置余额约为140亿元，对于首批试水出售的40亿，建行可谓颇费心机。

　　从2002年起，建行便已开始研究这个项目。2003年7月，建行资产保全部正式着手制订首批抵债资产的集中处置方案。他们专门聘请了安永会计师事务所担任不良资产处置的财务顾问，后者曾帮助华融资产管理公司完成两次国际招标；并聘请富有相关经验的美国盛德律师事务所协助法律事务。

　　之后，建行完成了独树一帜的出售方案，他们将其命名为“公开竞争性出售”。

　　建行资产保全部重组处处长裴永汉解释说，“公开竞争性出售的概念缘于国外此类交易，它在程序上不同于国内所说的招标或拍卖，但基本精神和目标相似。”

　　出售方式亦是与众不同：建行将资产包一次性卖断，不再参与后期处置工作。以往华融等资产管理公司的处置方式是，在资产包的基础上，双方组成合资公司共同处置不良资产，然后再按照事先议定的比例进行分成。

　　“合作处置的方式由双方共担风险，可以通过延长一定的时间来获取利润的最大化；而一次买断的交易结构简单得多，最大的好处是强调更快地收回现金。”杨小阳说。

　　方案的另一个亮点是无底价出售。长城资产管理公司的一位人士认为：“这是一种特殊的价格策略，不设价格底线，可以消除投资者的心理障碍，避免投资者都围绕最低价格线出价，从而以较好的价格售出。”

　　杨小阳也对此表示认同：“我们希望到时能开出比较高的价格；同时我们也向投资者说明，建行保留不出售的权利。”一参与本次竞价的投行人士分析，建行在房地产市场方面非常专业，肯定经过内部评估，有自己的心理价位。

　　15家投资者摩拳擦掌

　　5月17日，建行发出公告，原定于5月21日进行的投标推迟到5月27日。“因为投资者非常重视这次投标，好几家都向建行提出申请，请求给予他们更多的时间进行尽职调查。”裴永汉说，“有的投资者投标的数额可能比较大，调查评估的工作量大。”

　　可能在5月27日投放竞价建议书的共有15个注册投标人，除了一家为境内企业——浙江中能控股集团外，几乎囊括了大部分的国际知名投资银行，如花旗、高盛、德意志银行、美林、摩根大通、摩根斯坦利、瑞银华宝等。

　　为了参与此次竞价，投资者们花销不菲。除了2万美元的注册费，还要缴纳10%左右的保证金，而大笔的评估费用亦是以百万元计。不少投行甚至动用了其分布全球的数十人力参与尽职调查。

　　安永合伙人罗德曼(Jack Rodman)曾说过：“投资银行、机会基金和其他国际投资者已经聚集了高达200亿美元的资本，准备收购世界各地的不良资产。”

　　究竟是什么吸引着这些精明的投资者？

　　杨小阳认为，以前出售的多是债权类资产，即不良贷款资产包，这类资产包的买卖只是债权的转移，最后的价值要根据债务人最终偿还能力来决定，不确定性非常大。

　　相形之下，此次的抵债房产是看得见的资产，在抵债过程中已经过至少一次评估，实际价值相对确定。“有的房产补上一小块资金缺口，就能实现价值回归，投资价值非常大。”杨小阳说。

　　安永一位人士也表示，“建设银行是国内拥有最多房地产资源的银行，而且本次出售的是经过精心挑选的优质房产组合，投资价值比较大。”

　　不过，这些国际投资者们要的似乎还不只于此。

　　安永的一份报告称，国际投资者将收购不良资产作为进入中国金融市场的“投资工具”。上述长城资产管理公司人士分析，这些大投行急于购买中国不良资产的原因，除了处置本身的利润空间较大外，还可借机进入某些受政策限制的行业，并打通与银行合作的通道，以获得更为广阔的发展空间。

　　在这场充满诱惑的角逐中，浙江中能控股集团是唯一闪现的境内投资者。中能集团成立于今年2月，其前身为浙江中能投资开发有限公司，总资产规模近18亿人民币，为浙江省内大型投资控股型民企。集团有关人士表示，因为与建行签有保密协定，不便透露具体的竞标事宜。

　　分析人士指出，中能集团的谨慎，在一定程度上反映了境内投资者在不良资产市场的相对弱势，而其主要原因在于财力不足。根据有关规定，国内银行不能向购买不良贷款组合的国内外投资者提供贷款；在已完成的华融不良资产交易中，中标者获得的总价款40%的融资支持来自国际金融公司。

　　建行资产包海外路演

　　为了让国际投资者接受这批“商机无限”的抵债房产，建行也曾颇费一番周折。

　　3月底，杨小阳、裴永汉等一行人飞往纽约和东京进行路演，面向投资者进行推介宣传。

　　此行让杨小阳感慨良多。

　　由于国内房屋产权制度起步较晚，部分抵押贷款手续不规范，准备出售的抵债房产中，有一部分法律权属关系不清楚，手续不齐备。而在国外投资者看来，那种没有相关证件、采取协议受让就进行抵偿贷款的情况简直匪夷所思。

　　起初，一些投资者根本不认同资产包的价值。“有些投行问，是你的资产吗？不能证明是你的你怎么能卖呢？”杨小阳回忆起当时的情景，深感无奈，“我们只能一遍又一遍地向他们解释中国的实际情况，让他们相信这是可以解决的”。

　　最后的结果是，建行对买卖协议进行调整，向投资者作出声明，保证投资者交足某些必要的费用之后，就能办理法律权属关系，否则建行将对这些资产进行回购。路演得以顺利进行。

　　安永的一份报告透露，此前，另一家国有商业银行也进行了类似的尝试，通过其内部的投资银行对不良资产进行打包出售。可是，四家受邀请的投资者中，只有一家投标，参与者纷纷指出买卖协议、尽职调查和交易结构方面存在不尽完善的问题。无奈之下，该银行被迫取消了交易。

　　一位对不良资产颇有研究的人士认为，抵债房产的价值关键在于三个因素：地理位置、房屋质量和产权关系。其中产权关系又是当前出售中最致命的一个因素，有时受让者因此遭受的最高罚款甚至高达原价的50倍。

　　杨小阳亦表示，这次交易对银行今后发放和管理抵押贷款有普遍的启发意义，过去相关的法律制度、市场规则不完善，银行发放抵押贷款时，手续不规范，今后必须严格操作。