|
-本报记者 姜宏桥 北京报道
先花钱创造商业环境还是先卖楼挣钱？这是令区域规划者头痛的问题。日前，北京科技园建设股份的股东之一天创置业股份在中关村西区的写字楼项目之前率先推出了其商业项目。与此同时，CBD的建外SOHO商业街刚刚落成，原本以纯写字楼为主的金融街也确定今年要新开工一条酒吧街，热点区域似乎都在2004年极力改善商业环境，打造“不夜城”。
实际上，改善物业布局摆脱“死城”形象是前几年CBD、金融街和中关村西区制定区域规划时已经明确的方向，如今政府面临的挑战并不是修订规划，而是规划执行力的问题。而与白纸一样的中关村西区不同，CBD、金融街还要同时解决制定规划之前就存在的历史问题。
调整物业布局
4月18日，位于中关村商务核心区——西区的天创科技大厦开推商铺。在此之前，中关村的商业物业已经着实火爆了一年之久。商业物业在中关村的兴起并非仅仅因为商业项目利润高。就物业布局而言，中关村是最缺乏商业氛围的。中关村的一个不争事实是第二产业发展明显快于第三产业。中关村西区东部虽然是电子一条街，有海龙、鼎好、科贸、太平洋商业物业等，但与近期的理想大厦、金融中心、科贸中心等写字楼迅速膨胀相比，与写字楼总体量相比商业服务太差了，没有像样的餐饮、时尚休闲。北京中关村写字楼商会会长刘志硕说：“西区的西部为海淀图书城，将向文化教育方面发展，但与大量写字楼广告诞生的‘时尚消费’需求相比，尚没有对应的商业物业，位于西区中部的项目是利用这一空白的上好时机。”
由于缺乏相应的配套环境，中关村、金融街都被称之为“死城”。白天熙熙攘攘，一到夜间就漆黑一片。刘志硕认为，6点下班之后的时尚消费一族是否能保留，这绝对是一个区域商业品质的标杆。没有穿梭的时尚女郎，没有国际品牌店，这个区域的第三产业就是一潭死水。
在中关村西区大力发展商业物业之时，金融街的改善工作也在加速。据了解，北京金融街建设今年将大冲刺。今年内，预计新开工的项目将达到十多个。今年新开工的项目包括：总面积达10多万平方米的两家五星级酒店；为金融街人士提供交往、健身、娱乐服务的金融家俱乐部；总面积达8万平方米、提供购物、餐饮服务的活动中心；能容纳1.3万辆汽车的地下停车场和酒吧一条街等。
北京三个热点区域布局的变化并不意味着各区域规划的调整。前一段时间业内也广泛流传由于住宅面积超过指标，CBD修改规划砍掉上百万的住宅面积的传言。CBD的总设计师柯焕章在接受有关媒体采访时说，CBD的整体规划方案是科学、完整的，目前出现的种种问题多半是因为规划中的许多设施和配套跟不上。事实上，在2000年至2002年，这三个区域的规划就已经制定完备，该砍掉哪些住宅面积，建设多少商业项目在当时就已确定。如今令规划者窘迫的是政府缺乏历史问题的预见性和执行规划能力不足。
官商矛盾
世邦魏理仕环球研究与咨询部高级分析师覃晓梅认为，无论是CBD还是中关村西区的规划都是按照正规的规划程序进行，至少我们现在不能认定他们是不科学的，问题是如何实现规划。据了解，即便是在没有历史遗留问题的中关村西区，七通一平之后的地价近3900元每平米，如今仍有三、四块地没有拍卖出去。已经立项的写字楼项目由于短期放量过大销售也是个问题。
开发商不愿意接受，规划自然也就永无落实之日。在CBD，许多开发商也是先开发住宅，对规划中写字楼等其他项目则按兵不动。对这种现象，有人希望开发商能将眼光放长远，但是让企业承担这么沉重的社会责任似乎也不太现实。中国城市规划设计院总规划师杨保军指出，政府显然调控力度不够，CBD不是单纯地表现为市场行为，更不是简单的房地产行为，而是区域经济一体化的战略选择。
政府在制定规划之外，至少应承担市政环境的营造和鼓励资本进入的基本职能。但无论是CBD、金融街还是中关村西区，土地一级开发均由政府企业来承担，一级开发结束后无人认领，则政府企业不得不继续包揽二级开发职责。以净资产9亿多元的金融街控股为例，到2002年底，金融街负债达到了19.79亿元，资产负债率为68.81%，到2003年3月，应收账款达到7.09亿元。面临如此困窘局面，金融街控股如何能快速发展规划中项目？
规划执行的困难不能忘记考虑历史原因，这在CBD中最为明显。CBD是自然形成的商务区，在其规划制定之前大部分的土地已经被开发商认领，甚至有的项目已经通过审批，这些原已立项的项目与新规划多有矛盾，开发商与政府的矛盾凸显出来。建外SOHO和新城国际两个项目就为此损失不小。当时，业界颇多猜测这两个项目与政府关系出了问题。
建外SOHO和新城国际的南部都被规划为公共绿化区，新城国际原计划的五个环形结构建筑只保留下来两个半，建外SOHO则不得不三易其稿，把原来的南侧建筑砍掉。这两个项目最终还是按照规划执行，但是为了协调矛盾，政府也不得不对一些与规划冲突的历史项目留有余地。覃晓梅认为，如果政府能够提高对问题的预见能力，在规划出台之前让开发商早做准备，今天规划执行的难度或许就不会这么大了。
| 
