鹿丹村难题

　　-本报记者 郭云 深圳报道

　　鹿丹村并不衰老，作为1989年才竣工入住的小区，它只是看上去有些陈旧。早在2000年提出重建计划时，这个小区全部二十余幢住宅楼的楼龄不超过11岁，由于是迄今为止深圳市住宅区整片拆除重建的首例而受到关注。

　　但这项由深圳市住宅局负责的重建计划进展并不顺利。

　　重建遇阻

　　“现在还不知道(拆迁、重建)究竟会在什么时候开始，没有得到具体通知，也没有明确迹象”，采访中，几位小区业主对两年前就确定公布的重建方案至今迟迟不见行动表示不解，这时距离完整重建方案最后的公布时间已过了两年。

　　“关键是资金问题，这样规模的重建涉及资金不是一笔小数额”，2001年曾承担鹿丹村重建方案前期调研的一位负责人认为，资金始终是问题的焦点。作为由市政府决定的首个推倒重建的小区，鹿丹村无疑将成为今后同类问题解决的效仿对象，而类似的建于上世纪九十年代之前的住宅小区在深圳约有150-200个，因此，有关方面不得不慎之又慎，资金平衡是前提也是难点。

　　“相似的是2001年香港也曾提出一项市区重建计划”，在香港的一些区域，楼宇老化问题已开始变得严重，据统计，全港目前约有9300多座30年或以上的私人楼宇，未来10年楼龄届满30年的楼宇还将增加50%，老化的楼宇除了自身居住条件、配套设施等问题外，更重要的是未来将对城市交通、环保及可持续发展造成影响，但是根据计划，未来20年内香港市政局将着手重建的项目仅2000余个，为什么？因为纯粹靠市政局本身的资源和力量，无法完全解决问题，因此，政府以邀请发展商提交发展意向书的方式鼓励并筛选私人机构参与政府重建计划。发展商参与的动力当然来自利益驱动，与之相矛盾的是，作为私人产权所有者的业主也有自己的利益衡量，二者相和谐的前提是市场总是向好，收入总是增长，而这不仅是时间可以解决的问题。

　　发展商参与似乎是资金难题的惟一解决途径，以目前的市场情况来看，鹿丹村重建是否具备足够的市场吸引力？

　　占地8万余平米，居住着900多户业主，由23栋多层住宅组成的鹿丹村坐落在深圳市罗湖区，与甲级写字楼密集的地王大厦片区相距不足千米，与即将落成的华润中心仅一路之遥，目前附近新建普通高层商品住宅项目的平均市场售价不低于8500元(而附近同类多层旧房子的平均市场售价约为4000元)，据预测，随着年内地铁开通及华润中心建成等因素，这一价格还将有上升空间。

　　按照深圳城市规划法定图则，鹿丹村所在地块住宅建设容积率应不超过3.5，而目前小区容积率约为1.7左右，因此，重建后的总建筑面积将可达到24万平米，约为目前的两倍。

　　“吸引力当然有，早期就有发展商表示过兴趣”。但最终能否够吸引他们，关键在于业主需要的补偿条件是否符合市场实际所能承受的能力范围。

　　据负责鹿丹村重建工作的一位深圳市住宅局人士介绍，尽管在拆迁补偿条件上已做了极大的让步，开出的条件十分优惠，但目前仍有15%左右的业主表示不满，不愿接受，这是导致整个计划搁浅的主要原因之一。

　　四易其稿的拆迁补偿方案大致如下：一次性货币补偿。标准为6000元每平米(高出附近同类住宅市场售价30%)，营业税、城市维护建设税和个人所得税由发展方承担(约为补偿总金额的20%)，100%装修补偿，另加实用面积5平米的房产等值补偿；房产调换补偿。方法为，补偿内容包括重修期间的房租补偿(30元／平米／月，附近同类住宅市场月租金约为20元)，现有装修补偿，搬家补偿，现有房产拆一补一(重建后小区内景观最好的房子全部留给回迁业主选择；由于多层到高层使用率降低，新建住宅每套无偿增加建筑面积5平米；房产使用期从原来的50年增加至70年，入住时重新由零计算，不需补交差价)等。

　　这样的补偿条件，足以消灭任何一家发展商的参与热情，因为成本支出过高利润空间很可能呈现负数。但是，政府就应该承担吗？

　　“没办法，我们就是尽量做到平衡，希望从商品房销售的部分尽可能地补回来，但目前的财务预算显示已经是亏损了，超过9位数以上的亏损”，这位住宅局人士说。

　　亏损的钱和前期需支付的类似房租补偿等各种巨额费用从哪里来呢？

　　“主要是住房资金，这是一笔不小的资金，全市所有住宅都要定期交纳一笔固定的住房资金，而设置这项资金的原本意图是用于日后房屋安全等有关的各项公共维护，住宅局虽然没有权利自作主张拿来使用这笔资金，但向市政府打报告，得到批准后就可以动用了，并且，鹿丹村重建，只有这笔钱可以用。”这位住宅局人士表示。

　　但是，既然是公共资金，不合理的挪用就有可能造成其他社会公众利益与合法权益的损失和牺牲。

　　有没有另一种选择

　　由于重建需要时间长、费用高等原因，对待老化的楼宇，香港政府的另一种做法是，对于那些旧而不残，经过业主适当地修复和持续管理，可以大为延长其使用年期的旧楼，政府鼓励并支持私人进行预防性楼宇修复，办法是由政府设立的专业机构做出评价建议和修改方案通知业主，业主若同意并希望考虑长远的维修事宜，则政府会有专业机构来协助他们，提供专业技术服务，以及少量物料和免息贷款等支持，主要费用由私人承担。

　　部分住宅漏水、未来安全隐患、改善市民居住环境以及美化城市形象是当初鹿丹村重建计划提出的原因。但是，既然不能承担高昂的重建费用，并且仅是解决漏水和未来安全隐患的问题，是不是还有别的办法，比如修复，既然不是危房，就没有十分的必要立刻推倒重来。而改善一部分市民的居住环境，如果是要以损害另一部分市民的利益和权利为前提，则更加有必要重新考量。至于美化城市形象，如果脱离政府实际支付能力，也自然难以实现。

　　“让市场去调节，这可能是最好的办法”，一位专业人士表示，业主取得房产证后，就对房屋拥有了独立的产权，当房子变旧，原来的主人对更好的居住环境产生需要时，符合市场规则的做法是：卖掉旧房子，重新购置新房子，当然，更换新房子意味着较高的费用，而那些暂时只愿或只能承担较低费用的人自然会选择旧房子。

　　如果恰好由于土地增值等原因，发展商表示有兴趣收购旧屋，重建新楼，那么具体条件也应由业主和发展商协商做出，不需政府过多操心。发展商愿意做出的补偿若不足以打动业主，则业主可以不理发展商，不被其收购，仍旧住在自己的旧屋里，或寻找其他发展商，重新谈判。反之，若业主要求过高，发展商也可以选择放弃，让业主仍旧住在他们的旧屋里；另一种情况是，如果双方最终谈定条件，一方愿买，一方愿卖，那么，业主可以获得补偿重置新屋，发展商也可从中赢取利润得到发展。

　　著名的“科斯定理”告诉我们，令双方能够理性地坐下来，从经济损耗的角度考虑和判断自身得失得益的先决条件是产权明晰，产权界定明确后由市场做出裁决，政府就不必再为面对这种繁杂的社会和经济难题而苦恼。