北京出台经济适用房新规 住满五年方可上市交易

　　《关于加强经济适用住房交易管理有关问题的通知》将于5月20日开始实行

　　-经济适用住房必须有预售许可证后，方可“放号”

　　-新规定适用于经济适用住房、住宅合作社集资建设的住房项目

　　-住满五年方可上市交易，5年期以缴纳契税取得完税凭证时间或房屋所有权证发放的日期为准

　　-预购的经济适用住房转让时，受让人必须已经取得经济适用住房购房资格，并办理预售转让登记手续，转让价格不得超过原预购单价

　　-满五年后的经济适用住房交易时，出售人按成交价的10%缴纳综合地价款，购房人不需要补交成交价格3%的土地出让金

　　-以原价出售已购经济适用住房的，新的购房人必须取得经济适用住房购房资格，超标的按规定补交综合地价款

　　-满5年后，按市场价出售时，其成交价低于已购经济适用住房再上市买卖指导价格的，按国土房管局公布的最新已购经济适用住房再上市指导价格收取综合地价款

　　-新规定从5月20日起开始执行，此前关于已购经济适用住房上市出售的规定与本通知不一致的，一律以新规定为准

　　4月30日，北京市国土资源和房屋管理局、北京市建设委员会、北京市发展和改革委员会、北京市财政局联合下发了《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》，首次明确提出“已购经济适用住房住满5年方可按市场价上市出售”；5月13日，建设部、国家发展改革委员会、国土资源部、人民银行联合下发的《经济适用住房管理办法》再次明确，“经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，方可按市场价上市出售”。这两个文件的相继出台，使已购经济适用住房的上市交易成了社会关注的焦点。

　　预购人可不可以转让认购的经济适用住房？已购经济适用住房购买5年方可上市按市场价出售，“5年”如何计算？已购经济适用住房按市场价出售，出售人和买受人如何补交地价款？出售已购经济适用住房的家庭还可不可以再次购买经济适用住房……这些具体问题成了买房人关注的焦点。昨天，北京市国土资源和房屋管理局下发了《关于加强经济适用住房交易管理有关问题的通知》，出台了本市经济适用住房上市出售的8大管理细则。

　　-新政策从5月20日开始实施该文件明确规定了适用项目

　　据了解，此前，北京市政府有关方面出台的关于已购经济适用住房上市出售的规定有很多条款和昨天出台的《关于加强经济适用住房交易管理有关问题的通知》不一致，今后已购经济适用住房再上市，该以哪个文件为准？本市除了政府批准定价的经济适用住房项目外，还有一些住宅合作社集资建设的住房项目产权性质也与经济适用住房同类，这些项目适用不适用这项新规定？

　　市国土房管局有关负责人明确，新规定从5月20日起开始执行，此前关于已购经济适用住房上市出售的规定与本通知不一致的，一律以该文件为准。而适用该文件的项目有：由政府批准定价的经济适用住房项目；住宅合作社集资建设的住房项目。今后将建设的其他适合该文件的新项目的名单，由市国土房管局公布。

　　-经济适用房要有预售许可证才能向买房人收取“认购金”

　　据市国土房管局有关负责人介绍，昨天出台的《关于加强经济适用住房交易管理有关问题的通知》中，从经济适用住房的“销售源头”开始抓“售后上市交易”。针对目前很多在建经济适用住房项目还没有“出生证明”就“公开放号”，向买房人收取1000元或上万元认购订金的现象，该文件明确规定，开发企业对外公开发售的在建经济适用住房，必须取得市国土房管局市场一处发放的预售许可证后，方可“放号”预售———有了“出生”证明，才能向买房人收取“认购金”；否则，不得向预购人收取订金及其他任何预订款性质的费用。

　　-预购经济适用房竣工前可转让转让价不得超过原预购单价

　　昨天出台的通知中明确规定，预购人在经济适用住房竣工前可以转让其预购的经济适用住房，但受让人必须已经取得经济适用住房购房资格，并持审核证明按《北京市城市房地产转让管理办法》第44条规定，办理预售转让登记手续。需要提醒买房人的是：预购经济适用住房的买房人在经济适用住房竣工前转让其欲购房屋的，转让价格不得超过原预购单价，即如果您是以3800元/平方米单价预购了百子湾1号的经济适用住房，在您所预购的经济适用住房竣工前，您把这套经济适用住房转让了别人，转让单价不得超过3800元/平方米。

　　特别需要提醒买房人的是，如果您所预购的经济适用住房已经竣工，但没有取得房屋所有权证以前，这种情况，不得办理预售转让手续。

　　-经济适用房住满5年方可转让住满5年的起始时间有规定

　　4月30日北京市国土资源和房屋管理局、北京市建设委员会、北京市发展和改革委员会、北京市财政局联合下发的《关于已购经济适用住房上市出售有关问题的通知》，首次明确提出“已购经济适用住房住满5年方可按市场价上市出售”。而且在昨天出台的通知中明确规定，已购经济适用住房住满5年的起始时间，以缴纳契税取得完税凭证的时间或房屋所有权证发证的日期为准。

　　-满5年后经济适用房上市交易出售人要缴纳相应综合地价款

　　满5年后的经济适用住房上市交易，出售人和购房人谁交综合地价款？

　　在过去的经济适用住房上市出售的有关文件中曾规定，购房人要补交成交价格3%的土地出让金。昨天出台的《关于加强经济适用住房交易管理有关问题的通知》中明确规定：已购经济适用住房住满5年后，上市交易，出售人按成交价的10%到房屋所在地区、县国土房管局缴纳综合地价款，购房人不需要补交成交价格3%的土地出让金。

　　-以原价出售已购经济适用房新购房人必须取得购房资格

　　《关于加强经济适用住房交易管理有关问题的通知》中明确规定：出售人出售已满5年的经济适用住房，如果是以原价出售已购经济适用住房的，新的购房人必须按规定取得经济适用住房购房资格，超标的部分按规定补交综合地价款，其所购房屋仍按经济适用住房产权管理，不补交成交价格3%的土地出让金。

　　如李先生1998年11月在天通苑按2650元/平方米的单价按他所符合的购买面积购买了一套90平方米的经济适用住房，1999年1月拿到了经济适用住房产权证。李先生准备在今年6月仍以2650元/平方米的单价将这套住满了5年的经济适用住房卖给朋友刘先生。那么，按新规定，刘先生必须取得经济适用住房购房资格；如果刘先生的购房标准是60平方米，超标的30平方米刘先生必须去昌平房地局按成交价格的10%补交综合地价款。在办理完房屋产权转移手续后，昌平房地局交易管理部门给李先生出具按不高于经济适用住房购买单价出售经济适用住房的证明。

　　-以原价出售已购经济适用住房原购房人仍可购买经济适用房

　　而对于以原价出售已购经济适用住房的，原购房人在办理房屋产权转移手续后，由区县国土房管局交易管理部门出具不高于经济适用住房购买单价出售经济适用住房的证明，可再次申请购买经济适用住房，可凭证明到北京市建委开发办办理经济适用住房购买资格的审核手续。

　　如上文所提到的李先生，因其按原价出售了经济适用住房，按规定，仍可再次申请购买经济适用住房，但必须拿着昌平房地局交易管理部门出具给他的按不高于经济适用住房购买单价出售经济适用住房的证明到北京市建委开发办办理经济适用住房购买资格审核手续。

　　-经济适用房按市场价上市出售收取综合地价款有两种情况

　　经济适用住房住满5年后按市场价格上市出售时，其成交价低于已购经济适用住房再上市买卖指导价格的，出售人需要按市国土房管局公布的已购公有住房和经济适用住房再上市最新住房指导价格收取综合地价款；成交价格高于已购经济适用住房再上市住房指导价格的，按成交价格收取综合地价款。

　　-文/本报记者

　　-本版漫画/庞丽