上海房贷40%加速“狂奔”

　　本报记者 杜艳 上海报道

　　房贷还在虚高

　　人民银行上海分行公布的数据显示，今年一季度，虽然沪上房地产贷款增幅较去年有所下降，但继续保持旺盛的增长趋势。

　　严控之下?上海的房地产信贷为何依然狂奔？

　　一季度上海的信贷出现了两大明显特点。一是中长期贷款的增幅很快，贷款增加499亿元，占同期新增贷款的63%，而短期贷款则呈下降趋势。二是房贷(包括了房地产开发贷款和个人按揭贷款)占新增贷款的比重过高。据知情人士透露，有股份制银行的房贷占贷款总额的比例达到27%，更有甚者达到40%以上。

　　4月26日，人民银行上海分行召开的沪上中资商业银行行长联席会议传出，截至3月末，沪上银行的房贷余额约占总量的1／4，房贷新增263亿元，占全部贷款新增额的37%。各类房贷余额3638亿元，同比增长40%，增幅较2003年同期下降8个百分点。

　　其中，上海市个人房贷继续保持较快增势。3月末，全市个人房贷余额(含个人住房公积金贷款)为2286亿元，同比增长48%，增幅较2003年同期下降7个百分点。

　　虽然房贷增幅有所下降，但仍然以高达40%以上速度增长。人民银行上海分行的人士坦言：“这个速度有点快”。

　　据悉，央行去年6月下发关于房贷指引的121号文件后，沪上金融机构普遍提高了对房贷风险的关注，加强了对高档房和二套房的管理。但目前，各商业银行还没有制定121号文件的操作细则，同时对高档房和二套房的贷款也没有严格执行121号文件中对贷款成数和利率的规定。

　　银监会监管二部某人士认为，房贷比例过高主要受三方面的因素影响。一方面是由于房地产信贷以中长期为主，尽管有所控制但会有时滞效应；二是与银行现行的考核体制和竞争格局有关，造成某些商业银行面对政策指导“迎难而上”；三是与地方政府的固定资产投资的冲动有关。

　　业内人士分析，房贷比例过高、增长过快将给银行业带来结构性风险。“某些商业银行的房贷与贷款余额的占比超过了40%，虽是个别现象，但贷款的集中度过高会引起风险的集中，应该适当分散风险。”人民银行上海分行有关人士评说。

　　与房贷高速增长相伴而生的问题是，由于以房贷为主的中长期贷款的规模较大，引发商业银行的流动性风险。

　　突破20%的警戒线

　　在频频出台的紧缩房贷政策压力下，火爆的上海房地产市场还是感到了资金压力，更多的购房者开始观望。

　　4月27日，国务院发出通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发行业固定资产投资项目资本金比例。钢铁由25%及以上提高到40%及以上；水泥、电解铝、房地产开发均由20%及以上提高到35%及以上。

　　上海社科院房产研究中心理事顾建发说，提高自有资金的比例等政策对房地产商的影响非常明显，对大的公司来说开发规模缩小了，而小公司可能面临资金链断裂的问题。

　　记者了解到，现在已经有一些手里有项目的小开发商因为资金短缺开始转卖项目，希望与大公司合作。沪上某大型房地产开发商说，有些转卖的项目是不错的，现在还并不急于接手，他预计如果紧缩的政策继续推行，在下半年房地产洗牌的局面将更加明显。

　　与房产商的观望相映成趣的，是投资性购房者。来自上海市统计局的数据显示，目前沪上投资性购房的比例已经达到了16.6%，接近20%的国际警戒线，但顾建发认为，实际的比例可能至少要达到20%以上。由于上海出台了期房禁转的政策，更多的人开始转向了二手房的买卖。

　　但投向二手房市场的投资者门发现，新的问题又接踵而来——现在沪上房产市场有个怪现象，一旦房子到了手里就变成有价无市了，尤其是高价房。

　　面对呈萎缩状态的高价房的收益率，上海11.8%的GDP增长速度和12%的居民可支配收入增幅是否还能继续支撑起20%以上涨幅的高价房的买卖市场？

　　某股份制银行个人业务部负责人认为，现在个贷逾期还款数量已经呈现上升的趋势。

　　同时，应对未来房市的不确定性因素等的存在，部分开发商开始选择观望。上海统计局的数据显示，6000多公顷土地掌握在开发商手中开而不发，已经成为影响上海房地产调控成败最不确定的因素。

　　如顾建发所言：“现在对于银行来说，最大的风险不是企业风险，而是市场风险。”

　　房地产降温之后

　　房地产的问题不仅仅是一个行业的事，其背后所波及的，也许正是此轮国家严控几大行业投资过热的源头所在。

　　虽然央行出台了对钢铁、电解铝、水泥等三大行业的调控措施，但从今年一季度看，这些行业不但没有得到控制反而加速增长，顾建发认为，原因就出在房地产上。

　　顾给出了一个调查数据：我们国家70%以上的水泥和50%的钢铁以及30%的电解铝都用于满足房地产建筑的需求。“这三大行业的需求都是房地产投资直接拉动起来的，如果不压房地产，其他的三大行业是不会得到有效控制的。”

　　但问题的难点在于，央行的一声严控，商业银行如何来唱和。

　　据某国有银行资金计划处人士透露，该银行的长远计划是将个贷的份额扩大到贷款总额的50%，与对公贷款并驾齐驱。目前，该行的个贷约占贷款总额的17%，力争在年内达到30%。而个贷的主要发展对象就是个人住房按揭贷款，这几乎占了个贷业务的90%以上。

　　与该国有银行不谋而合的还有股份制商业银行，记者致电的工行、交行、光大等多家银行获悉，这些银行均把个贷纳入了今后积极拓展的业务领域，并指定了相应的发展目标。

　　对此，某股份制银行公司业务部的张先生说，上海的房价好像还不容易下来，而销售情况也比较好，银行在做房地产项目的时候一般都有土地或者房产做抵押，三五年以后本息都能收回来。“按照我们过去处理不良资产的经验只要有房产抵押的都不会坏，银行还是感觉风险是可以控制的。”

　　而吸引众多银行厚爱房地产业的另一个原因是，房地产的综合收益高。首先，房地产开发商流动资金贷款期限一般是一年本息就可收回，而销售后的现金收入开发商在没有找到新的项目前会一直存在银行，留存率较高；其次，银行一般会和开发商达成默契，提供流动资金贷款的同时，也就等于留住了后续的个人按揭贷款。

　　张先生认为，银行是否发放贷款主要看房产项目是否合规和安全，银行是追求利润最大化的企业，只要符合要求，银行就会发放房产贷款。