央行金融机构准备金率上浮0.5%警示关注资金链

　　上周日，经过人民银行批准，各金融机构正式提高了存款准备金率0.5个百分点，共收缩了可贷资金约1100多亿元。本周，国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目(不包含经济适用房)资本金比例从20%提高到35%及以上。近日，房地产金融调控措施频频出台，引起了业界的广泛关注。这些调控措施会对高度依赖银行贷款的房产商造成什么样的影响？开发贷款比例、规模紧缩之后，开发商的融资方向何去何从？为此，记者采访了有关专家和业内人士。

　　贷款越多越赚钱的时光已经过去

　　“央行提高存款准备金率，也就是从总量上减少了金融机构的可贷资金。”复旦大学房地产研究中心副主任华伟博士在接受采访时表示，提高存款准备金率是央行的一个总量控制政策，此次估计会减少金融机构大约1100亿元的可贷资金。“虽然银行的资金投放量减少了，但并不能说给房地产行业的贷款份额就减少了！”华伟认为，此次提高准备金率不会对房地产企业的贷款产生多大的影响。首先，总量上看，1100亿元资金对于房地产行业来说，在全国范围内不是很多，估计上海各个银行收缩大约不到100亿元，这个数字自然不会对房地商产生多大影响。更主要原因，贷款资金一直是向安全、优良的行业投放的，而不是平均分配给各行业的。

　　对于提高房地产开发固定资产投资项目资本金比例，华伟认为，这主要是为了提高房地产企业的抗风险能力，分担日益集中在银行的金融风险。“这就像再多造一个大坝，用以提高更强的防洪抗旱能力。”华伟说，开发资本金少的房地产企业由于过分依赖银行贷款，万一市场出现波动，很可能造成银行贷款坏账。只有房地产企业的抗风险能力提高了，投向该行业的贷款风险就会减小，这样银行投向该行业资金的风险也就小了。

　　“廉价、充分的资金供应市场已经结束，拿地、抵押、开发、卖房这一简单的赚钱方式今后很难继续。”华伟认为，这一系列政策还是给开发商提了个醒。同时，对于购房者，也应该注意，今后的金融政策变动风险和利率浮动风险，从前的贷款越多、买房越多越赚钱的“幸福时光”已经过去了。

　　无论是具体政策还是不断吹风，房地产行业所需资金将进一步吃紧的趋势，已经在业内基本达成共识。“央行对房地产方面的信贷是在逐步收紧，房地产行业对银行的依赖程度必须降低，融资渠道必须进一步多元化。”新汉业不动产机构执行董事赵云飞认为，土地、金融、消费三大市场的变化，使房地产企业早期以社会资源整合为核心的“以小博大”的发展模式将逐步淘汰。如何寻求更畅通便捷的资金渠道，将成为上海房地产企业进入再造时期的命脉。

　　赵云飞说，以前，开发商获取项目后，用小比例的资金为杠杆，融入银行资金为前期费用，从而撬动整个房产项目。随着房地产市场的逐渐成熟，进入2004年以来，在经历了一系列土地、贷款政策后，上海房地产开发商资金普遍吃紧，开发企业的前期资金运作面临着极大的考验。常规的银行融资渠道的门槛已大大提高，房地产企业纷纷开始积极寻求新的融资渠道。如企业改制上市、企业间的兼并与重组、寻求信托与基金的合作与投资等等。融资渠道逐步向多元化特征发展，其中以信托基金和产业基金为投资来源的资金运作模式将成为今后房地产开发企业的主要运作模式。

　　物业税不应影响自住需求型购房

　　面对市场关于物业税将于年内出台的传闻，上海社会科学院房产研究中心理事顾建发认为可能性不大。他表示，对经济过热的调控手段首先应该是采用金融政策，而不是财税政策。即使物业税要于近日出台，也不应该影响目前有自住需求消费者的购房行为。

　　顾建发认为，如果物业税政策实施后对市场的影响，不仅针对有投资需求的购房，还包括大部分自用需求拉动的购房消费，对所有市场上的商品房可谓一视同仁，由于物业税牵涉到房地产开发的诸多环节，包括土地、开发、贷款等许多方面，实行起来可谓牵一发而动全身，政府相关部门在综合全盘考虑情况下，不会过分增大自用投资类消费的成本。

　　当然从国际发展趋势来看，实行物业税是房地产发展到一定程度后的必然趋势，但仅就目前而言，国内实施的基础并不成熟，相关议题也只是在初步商讨阶段，毕竟要降温部分行业经济过热，主要还靠金融手段，因而要近期内依靠物业税出台，来达到经济调控目的并不现实。所以消费者购房行为仍应以是否有真正的需求来作为判断基准点。

　　晨报记者 柴兴东