政府加大调控难阻沪宁甬杭首季房价牛气冲天

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　　房价涨跌“口水战”

　　本报实习生 陈冠中

　　国家发改委、国家统计局对35个大中城市房地产市场的最新调查报告显示，2004年第一季度，35个大中城市的房屋销售价格比去年同期上涨7.7%，有9个城市的房屋销售价格涨幅超过10个百分点，其中第6城市群占到4席，上海、南京、宁波、杭州分别位列首季房价涨幅的第1、6、7、8位

　　上海

　　国家发展和改革委员会、国家统计局4月19日发布的调查报告显示，大中城市房屋销售价格快速上涨。今年一季度，35个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，涨幅比去年四季度增加2.6个百分点。其中，上海的房价上涨28.3%，高居涨幅的榜首。

　　另外，最近传得沸沸扬扬的“期房限转”政策终于尘埃落定。上海市政府发言人焦扬在4月20日透露：4月26日起，在房子没有造好、房地产权证(俗称小产证)没有办出来之前，消费者向房地产开发商预购的期房不能转让给他人。焦扬表示，上海市政府采取限制期房转让这一宏观调控手段，主要目的是为了防止房价大起大落。

　　上海汉宇物业代理有限公司总经理施宏睿提供的数据显示，从2000年至今，上海的商品房价每年都以超过20%的速度在增长。因此，今年一季度的涨幅对上海来说还算是比较正常的。

　　谈及房价大幅增长的原因，他认为，过年后购买力普遍增强，许多市民是为了自用而买房。但同时也有国内投资者炒作的成分在内，再加上一些港澳台人士在沪购置房产，多方面的因素造成了上海房价的大幅攀升。

　　政府“期房限转”政策的实施无疑会对房地产市场上的投机行为造成一定的打击。这一政策本身的目的就是稳定房地产市场的价格，打击炒风。然而，施宏睿认为，虽然“期房限转”在短时期内可以抑制房价，但是从长远看来，房价最终还是会取决于供求关系。而且，这一政策的出台会使购房者将目光转向成熟的二手房市场，造成了二手房价的不断飙升。

　　据施宏睿介绍，上海近期还会采取一系列的相关措施来调控房价。第二季度，将会有大量的中低价商品房投入市场，这有利于总体上平衡房价。

　　与此同时，上海正在酝酿出台一项新的政策。现在商品房投放市场的前提是7层以下的商品房必须在封顶之后，7层以上的则必须建成主体的2/3。而据可靠消息，这一政策不久将会有所改动。为了补充房源，将放宽商品房的预售时间，楼价在每平方米6000元以下的，只需投入总资金量的25%就可以销售。这样在一定程度上可以弥补“期房限转”政策带来的房源紧缺的问题。

　　现在关于如何定义中低价房这一问题还是众说纷纭，施宏睿认为二手房5100元，商品房6000至8000元即可称为中低价的商品房。

　　目前即将投入市场的这批中低档商品房基本位于外环线以外，如松江、嘉定等地区。如何让市民愿意在郊区购房，施宏睿认为这就需要市政府采取配套的措施，像交通网络建设等等，改善郊区的居住环境以及设施。

　　杭州

　　国家发展和改革委员会、国家统计局4月19日发布的调查报告显示，今年一季度杭州房屋销售价格涨幅为10.5%。其涨幅在所调查的35个大中城市里名列第八。

　　早在去年9月份，杭州市就出台了“房产新政”，意在打击恶意炒房行为，平抑房价，其中规定对二手房交易的卖方征收20%的个人所得税。这一政策自今年1月1日正式实施。

　　5月中旬，杭州市土管局将向市场投放大量土地，共有12块，而且都在热点地区。上千亩土地进入市场，如此大规模的投放在今年还是第一次。这次供地可以造住宅建筑面积194万平方米以上，按套数算超过1万套。

　　今年，杭州市投放住宅用地的目标被定在4500亩。今后，还将有土地源源不断地投向市场，以缓解住房需求。

　　上海汉宇物业代理有限公司总经理施宏睿认为杭州房地产市场的投资成分比较多，超过了其实用部分。作为一个旅游业相当发达的城市，杭州用于宾馆、娱乐等旅游场所的建设用地占了相当的份额。

　　对于杭州将向市场投放大量土地这一措施，施宏睿觉得这会在无形中增加开发商的压力。随着土地供应量的增多，开发商可出售的住宅也会增多。至于价格，他用面粉和面包的关系打了一个形象的比方：面粉多了，面包的总量自然会增多，但如果面粉的价格不降低，面包的价格也不会下跌。在他看来，商品房的价格最终还是要取决于土地的价格。

　　杭州出台的“房产新政”不仅没有取得预期的效果，反而造成了二手房的走俏，使房价不断猛涨。虽然1月份二手房的成交量明显下降，但2月份很快就恢复了正常，到了4月份二手房的挂牌价更是飞涨。

　　而实际上，政府并不希望杭州的房价出现下跌的现象，只不过从目前来看，杭州虽然增幅不算太快，但由于这是基于一个很高的起点，所以房价的绝对增额还是很高的。政府所采取的相关措施就是希望降低房价的上涨速度，将其控制在一个市民可以接受的范围内，从而保证房地产市场的健康发展。

　　大量的住宅建设能够缓解居民的住房紧张局面。施宏睿认为对大多数居民来说，选择住房时价格是一个很重要的因素。因此，如果有相对便宜的住房，居民还是倾向于选择这种较为实惠的，而不会一味地去追求地理位置。但同时他也指出：“不能忽略住宅周围的配套设施建设”。因为只有配套设施跟上，才会有一个舒适的居住环境，才会让市民搬出拥挤不堪的市区，从而减轻杭州市区的住房压力。

　　南京

　　国家发展和改革委员会、国家统计局对35个大中城市房地产市场调查报告显示，今年一季度南京房屋销售价格涨幅为12.1%，较去年同期高出4.7个百分点，其涨幅居于统计城市中的第六位。

　　据南京市房地产市场发展研究中心提供的信息，南京市今年1至2月份全市商品房(包含商品住宅和写字楼、商铺)销售10910套，销售面积130万平方米，销售金额53.9亿元，分别同比增长25.1%、36%和71.5%，其中江南八区(不含江宁、江北)商品房销售6693套，销售面积79.2万平方米，销售金额40.1亿元，分别同比增长49.5%、36.1%和71.4%。今年1至2月全市商品房销售均价为每平方米4146元。若不含经济适用房，江南八区商品住宅均价为每平方米5243元。

　　从全市范围看，2004年前两月供求比例仍然延续2003年的0.8∶1，处于供给略小于销售状态；从江南八区看，前两月供求比例较2003年趋于平衡，供求比例上升为0.9∶1。另外，江南八区商品住宅销售均价4620元/平方米，同比增长27.4%，较2003年第四季度上涨3%。这是南京市房地产研究中心提供的分析数据。

　　尽管南京的房价在长三角地区不算太高，涨幅也不算太快，但南京市政府却率先出台政策明令禁止炒房行为。自4月1日起正式实施的《加强商品房预售管理实施细则》就明确规定：对于代理销售企业或商品房营销人员参与炒房或抬高房价、赚取差价的，将吊销单位的经纪机构资质证和个人的经纪人员资格证。

　　为了进一步了解南京房地产市场的状况以及发展趋势，记者采访了中房指数系统高级分析师陈晟。

　　陈晟认为南京房屋销售价格的涨幅和南京的国民生产总值、经济发展趋势相吻合。南京市政府目前的改革力度比较大，江南、江北同时采取了改革措施，破除一些机制上的束缚。加上同等的投资额在南京获取的回报较其他城市更多，开发商们纷纷看好南京的房地产市场，投入大量的资金。因此，南京现在房地产市场的繁荣与当前的政策、经济大环境是分不开的。

　　目前，南京江南八区商品房的均价已超过每平方米5000元，但和上海、杭州这些城市的房价相比依然不算高。作为江苏的省会城市，南京地处区域经济集中带，发展前景十分良好。因此，有理由认为南京的房价还有一定的上涨空间。

　　虽然南京的房价还有上涨空间，但是，南京的市民能否承受这一房价？根据长三角地区城调系统交换网络资料显示，今年一季度，南京市居民收入的增幅居于长三角15个城市之首，达21.6%。显然，南京的居民收入有了很大的提升。据陈晟介绍，由于南京的市场化程度比较低，很多市民依然拥有公房。所以，在考虑房价和接受能力时应该将公房考虑进去。随着南京房价的提高，居民手中的公房也在不断升值，带给居民一笔不可忽略的固定收入。

　　同时，政府也注意到房价与居民收入之间的差距，正采取相关措施进行宏观调控，遏制投机行为。4月1日正式实施的“禁炒令”就是政府为了保证房地产市场的健康发展而采取的一项举措。

　　“南京的禁炒令是未雨绸缪。”陈晟这样形容说，“因为这不是等到房价居于高位时才出台，那时就是硬着落，现在是平稳过渡。”

　　这是一个刚性政策，所以短期内会对炒房者造成很大的打击。从长远来看，这也是市场良性发展的一个有力保障。