广东建行轻刹个住贷款

　　本报记者蓝姝广州报道

　　不良资产率一直位居建行所有省级分行首位的广东建行，从4月起开始对个人住房贷款业务刹车：包括停止部分新增不良率超标的分支机构的房贷业务，贷款发放流程的延长以及提前还款罚息较重。这也是建行首次单独给广东建行开出的控制新增不良资产的药方。

　　然而，在广东个人住房贷款依然竞争激烈的时候，一直稳居个人住房贷款业务老大的广东建行的此次刹车举动对于其控制不良资产的目的能起到多大效果？而在其喘息期间留下来的市场空白，却被中小股份制商业银行逐渐所占领。

　　动态管理

　　建行总行在今年2月底就对广东建行发出指令，要求其控制新增个人住房贷款、个人消费贷款、公司类房地产贷款。而三块业务中对广东建行影响最大的是个人住房贷款。作为在全国最早开办个人住房贷款业务的广东建行，2003年新发放个人住房贷款不良率达到0.55%，超过建行总行规定的警戒线0.3。

　　而广东建行做出的动作是，从4月1日起，对个人住房贷款业务市场准入实行动态管理。对基层行，广东建行称将按旬监控个人住房贷款、个人消费贷款、公司类房地产贷款质量，凡新增贷款不良率超过警戒线的分支行，其贷款新增业务经营权一律“叫停”。超过警戒线被暂停房贷业务的分支行被要求要“认真分析、查找原因，逐户提出化解不良贷款的具体措施，加大降低不良贷款力度，尽快将不良贷款率降到总行要求的范围内”。

　　“我们只是实行动态监管，并不是完全停止。”广东建行有关人士称，他表示这对于各基层行发展业务的积极性影响不大，被暂停的分支行如果不良贷款压缩得力，连续3旬贷款质量达到控制线以内，其个人住房贷款新增业务经营权将被重新恢复。

　　广东建行方面并没有透露被暂停业务的分支行的具体数目，记者得到的关于30多家分支行被暂停的数据并没有得到广东建行方面正面确认，因为由于监管是动态的，这个数据也应该是动态的。

　　一位业内知情人士告诉记者，建行在广州地区的分支行被暂停业务的居大多数，这对于建行在广州地区的业务发展产生了重大影响。

　　假按揭之困

　　个人住房贷款不良率居高的原因，广东建行方面称，主要是在二手楼按揭发放方面所造成。但业界人士却认为，更为主要的原因是假按揭。

　　广东中行办理按揭的李先生透露，银行按揭产生的风险主要是由开发商所带来，也主要产生在一手楼按揭。在广州，80%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行的信贷。一手楼的按揭办理话语权主要在地产开发商手上，除了一些大型楼盘的开发商同时指定有两家以上的银行外，一般的楼盘都是由地产商视银行给出的条件好处多少指定，由于涉及到房产证等关键问题，个人在一手楼的按揭银行方面基本上是没有选择权的。据李先生透露，在开发商与银行工作人员之间可能存在诸多不为人知的秘密，譬如事先将房产证拿去做了先期抵押贷款；譬如银行工作人员帮助地产开发商一起通过假按揭来间接融资。

　　而由于各银行加强了对于个人住房贷款业务的拓展力度，广州各银行之间的竞争已经相当白热化，这种白热化的一个结果是银行方面纷纷降低发放个人住房按揭办理的门槛，也给地产商融资操作留下了空间。以广东建行为例，在2000年各大银行抢占个人住房贷款业务里，甚至提出在资金额度上市场要多少就给多少，“零首期”、“按揭转按揭”这些业务创新概念的推出客观上亦给地产商欺诈融资留下了空间。

　　18号文件与121号文件发布之后，地产商们想方设法通过其他途径淘取银行资金——虚假按揭成了一个经常性的手段。广东建行的虚假按揭为数不少，仅去年国家审计署在对广州地区八家分支行的抽查中，发现其虚假按揭金额达10个亿，而这被抽查的八家分支行尚不包括番禺、花都等两个广州地产发展最迅猛的两个地区。尽管广东建行声称假按揭事件曝光后已经处分474个相关涉案人员，但假按揭造成的风险消化尚需时日。

　　中小银行乘势出击

　　虽然建行在控制广东不良贷款率上升势头上用了尽量不影响业务开展的“动态监管”，但正如广东建行一些基层行所担心的，广东建行的个人住房贷款刹车正是其他商业银行的机会，而且，通过停止新业务来控制不良贷款的举措是否能够起到预期的效果？

　　广东农行是一个先行的例子，在去年底为了控制不良贷款不降反升的局面，也是试图使用类似的药方——暂停包括个人住房贷款在内的所有贷款项目，但实际上新年一开始所有原来的贷款业务又恢复了。其原因主要是基层行意见反响很大，而这种方法对于已经存在的不良贷款显然是无法化解和降低下来的，却给了其他银行不少侵占市场的机会。

　　广州最大的楼宇按揭中心——广州竞兴楼宇按揭中心一业务主任蔡先生证实，在他们代理四大行的个人住房按揭业务中，从4月份开始，在建行办理的时间长，手续也繁琐起来，“现在我们又新增加了浦东发展银行等几家中小股份制银行的代理业务，时间和费用行都比四大行便宜。

　　蔡先生转述广东建行的人士说，“主要是因为上面把关紧了，一些代理的网点已经停止不能办了，他们也采取了迂回的途径，就是将一些分支机构不能办理的个人住房按揭业务转到能够办理的网点。”他们按揭中心不收购房者的手续费，他们的利润与收入来自银行的回报，原来建行在四大行里面也是最高的。

　　所以，至少在内部人看来，广东建行在个人住房贷款方面的刹车举动似乎有点费力不讨好。

　　广东建行的一些基层行最能体会到个中滋味。“现在我们感觉自己就像一辆走走停停的车，心情很矛盾：一方面上边有控制不良贷款的任务压着不能快跑，一方面眼看着跑在后边的纷纷超过了你，心里能不着急吗？”广东建行广州分行的一位基层员工对记者描述自己的心情，他看到其他银行尤其是民生、广州市商业银行等中小银行的业务代表占领了原来的领地非常着急，开始担心自己的奖金因此受到影响，“当初开拓业务市场的时候都是自己一家一家地产商去跑出来的，一旦自己方面停止动作，人家是不会等你的。”

　　民生银行广州分行一位理财人员在接受记者电话咨询时称，民生在个人住房贷款上谋求稳步扩张，他们有自己独特的风险控制与内部管理，这一点，不担心竞争不过四大行。