整肃房地产信托热 银监会将出台政策以策应央行

　　作者：黄嵘

　　“希望各信托公司对房地产、钢铁、电解铝、水泥和汽车等过热行业投资做好调控，对其中风险提高警惕！”4月11日，在合肥的“2004年信托公司投资年会”上，银监会一高层人士郑重警告台下的信托业老总。

　　在这个拒绝任何媒体的闭门会议结束后，某北京信托公司高管向记者透露，针对当前的房地产信托热，银监会将要出台一个《房地产信托专项管理办法》(以下简称《办法》)，对集合信托在收益率和应用方式上给予一定限制。合肥春意正浓，而这个被业内称为“信托121文件”的东西尚未面市，信托业和它的“热恋拍档”房地产业已经感受到丝丝寒冷。

　　30%门槛折断房地产信托资金杠杆

　　令银监会下决心出此狠招的，是短时间内迅速飙升的房地产信托以及初现苗头的系统风险。

　　据统计，自去年6月“121文件”出台后，房地产信托开始火爆，单第四季度就发行项目37个，募集资金共35亿元，相当于2003年全年总数70亿元的一半。

　　而在召开合肥会议之前，银监会主席刘明康就亲下基层对安徽国元信托等信托公司进行调研，并从中发现房地产信托热已经令不少信托产品出现了危险苗头。今年春节前后被当地银监局暂停的河南百瑞信托更是令监管者绷紧神经。

　　据了解，就房地产信托的风险防范问题，今年年初，银监会召开了一个小型信托业座谈会，以较温和的方式“提醒”各信托公司要注意业务的风险，以求给房产信托热降温，并就出台业务指引征求各公司意见。但显然收效甚微，促使银监会再下猛药，“确保抑制房地产业过热的政策思路得以贯彻。”银监会一人士表示。

　　“《办法》中关于开发商融资门槛的限定引人注目。据说门槛可能同‘121文件’中的要求相类似：开发商必须拥有四证和30%的自有资金后，才能向信托公司融资。”某上海信托业内人士向记者透露，“银监会认为，对房地产投资，信托公司并不一定比商业银行有更多的风险防范措施和手段，而更危险的倾向是信托公司本身也加入到地产投资的热潮中。”

　　虽然信托资金对房地产业的融资规模并不是特别大，但“这些资金的‘过桥’作用正在抵消‘121文件’的效果。”上海一位信托业内人士分析。据他介绍，目前有60%以上房地产信托项目开发商的自有资金都在30%以下，这些项目通常的做法，是先由信托公司帮助其股权和贷款融资到30%或以上后，再申请银行贷款。所以，信托资金效用通过这一杠杆被数倍放大，对房地产热潮起了推波助澜的作用。

　　中融信托的一位高管人员分析认为，《办法》对房地产过热的控制能起到一定作用。

　　“《办法》中有一项非常重要的规定是对集合信托收益率的限制，这一规定应该能分流部分房地产信托投资资金。”该人士分析，去年年底销售的房地产信托产品收益率普遍较高，据不完全统计，全国目前推出的24只房地产类投资信托产品，预期收益率在20%以上的就有20只，最低收益率也达到3%，高于银行同期的存款利率。“虽然现在对于收益率限制的办法还不十分清楚，但能肯定的是，一部分喜好高风险高收益的资金将会离开信托，而这部分资金可能是房地产过热的主要推动者。”

　　而海通证券房地产业分析师张峦分析，虽然信托业能够用各种方法规避30%的限制，但可能仍旧池小水浅，很难全部“逃脱”。至于有多少不合要求的房地产企业会被洗牌出局，张表示，可能要在半年后才能见分晓。

　　助力央行银监会或有更多动作

　　对《办法》推出的时间，信托业专家孙飞推测：“年内应该会见分晓。”至于为何现在不能马上推行，孙认为，《办法》的制订具有一定的难度——信托业是一个非常灵活的金融行业，30%自有资金门槛可以很容易通过各种金融创新绕过，就如“121文件”限制的房地产贷款可以通过信托规避一样。

　　不过，银监会的意图已经有所体现，原安家副总洪曦有切身体会：“自今年年初开始，我接触的几个项目贷款类信托的门槛已经提高到了30%。”

　　国家统计局4月15日公布的最新数据表明，尽管各方调控手段已趋用足，一季度固定资产投资仍以43%的高速增长，几近失控边缘。日前，人民银行宣布再度调高存款准备金率，“面对经济过热，货币政策已经失效。”上海市交通大学国际金融系胡海欧教授分析，他对近期再调存款准备金率的效果，也十分不看好。

　　“银监会出台房地产信贷管理《办法》，完全在我的意料之中。”中融信人士表示，在央行货币政策效果甚微的情况下，银监会进场干预，通过管理手段调整资金流向，可能是抑制过热的另一张王牌。

　　要解决我国目前的局部经济过热，首先应解决“货币政策丧失调节货币供给量功能”的问题。对此央行似乎已经无能为力，遏制过热行业资金投入，引导资金流向，让银监会这类实务部门来承担或许更现实些。复旦大学国际金融系孙立坚教授分析道。

　　“从近期银监会的一系列举措来看，银监会为货币政策打配合的意图非常明显。房地产信托整顿只是一个开头，将来肯定还会有类似的举措出台！”孙预测。