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上海房价因谁而高

http://finance.sina.com.cn 2004年04月14日 11:02 中国经济时报

　　与众多国际大都市的房地产价格相比，上海还有着太多令人想像的空间，吸引了外资的大举介入；此外，以温州购房团为代表的国内大资金也一度游走于此

　　-本报记者　张帆

　　作为中国的一个有代表性的国际化都市，上海不能不让人产生诸如纽约、香港之类

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的联想。而与这些国际大都市的房地产价格相比，上海还有着太多令人想像的空间，必然会吸引来自国际的大批投资者。而此次上海房价之所以超过北京，一方面是因为快速增长的经济适用房拉低了北京平均房价水平，另一方面则是因为外资对上海市场的大举介入。

　　外资动力

　　　可以说，上海房地产市场刚一启动就吸引了众多外资的目光。在上海市工商局的记录中，去年上半年新注册的外资企业里，注册资金超过1000万美元的有59家，其中21家申请了房地产开发资质；注册资金超过3000万美元的有15家，其中7家具有房地产开发资质。

　　　这其中，摩根士丹利是第一支进入上海楼市的美国资本。去年7月，他们开始投资上海锦麟天地雅苑今年再度出击，与上海复地集团　股份有限公司合作投资5000万美元打造高档公寓。此外，东南亚最大的上市房地产公司新加坡嘉德置地集团，在上海投入35亿人民币；香港大型地产商新世界发展集团下属的新世界中国地产有限公司，准备未来三年对上海投资80多亿元人民币；李嘉诚也宣布将全面出击上海地产市场，目前3个成熟项目已处于施工与准备阶段；一批欧美地产开发商也开始进入上海，对上海地产倾注了很大的热情。

　　　外资的介入在上海打造了一批价格高昂的地产项目。海中原研究咨询部最新统计资料表明：在2月份最后一周，沪上新增的涵盖公寓、别墅以及办公楼的物业价，价格梯度为5700元至15000元／平方米，分布区域集中在虹口、徐汇、浦东以及青浦等区域。这些项目很快拉升了上海的商品房价格。

　　　据业内人士估计，目前投到上海房地产的外资有100亿美元左右占同期整个上海开发市场投资总额的13.7%　，以直接投资形式出现的仅3亿美元左右。海外资金通过两种方式进入房地产：一是以基金的方式直接投资，二是投资股权，购买中国房地产行业上市公司的股票。

　　炒家作祟

　　　外资的介入固然是一支不可小视的力量，但在上海房地产市场上真正叱咤风云、引发争议的还是来自国内的资金。

　　　在2003年底上海官方公布的一连串“利好”数据中，关于“上海投资性购房比重已达16.6%，接近国际公认的20%警戒线”这条消息颇受关注。另有调查显示，在上海15000元／平方米以上高档房市场中，投资客心态较为平和。但是12000元／平方米以下中档、中高档市场中，炒家比例远远大于20%，极端楼盘甚至达50%。

　　　高房价的背后游走着众多炒房客的身影。当上海房价一波波高涨的时候，温州的炒房客首当其冲成为关注的焦点。

　　　据介绍，温州人在上海炒房子已有历史。1990年代中期，一些已经富裕起来的温州人在沪买了几套房子之后，就开始转手出卖，初尝炒房的甜头。之后越来越多的温州人加入了炒房的队伍，把目光投向近距离的上海。据业内人士回忆，2001年第一个温州购房团浩浩荡荡开进上海，三天买走了100多套房子，把5000多万元资金抛向上海楼市。此后，温州购房团频频光顾上海。一些周边地区的资本也开始跟风进入，加上当时股市萎靡不振，房产市场成了这些游资不能不选的去处。随后陆家嘴、徐家汇和黄浦区等热点地区的楼盘价格开始急剧走高，到去年年中，淮海路一带的商品房价格已突破了每平方米20000元。


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