地价房价一路高涨 谁人能解政府调控地价之谜?

　　政府本意是想通过调控土地市场，来抑制房价过快上涨，但现在土地调控却直接推动了地价一路高涨，又间接推动了房价的上扬。这显然与政府的初衷相违背。

　　-本报记者　张帆

　　面对高高在上的上海房价，记者想考证一下当地政府的态度，却在公开的媒体报道 中理出了这样一个颇有意味的“转变“。

　　政府是房地产市场“导演”？

　　代表上海官方意志的东方网，2003年12月5日在首页显著位置发表了题为《采取三招调控房市》的文章，表示上海要努力调控房价上涨过快的趋势，而此正是上海市市长韩正前一天在上海举行的“美国《商业周刊》第十二届亚洲领导人年会”开幕式上作主题发言时所表达的观点。韩正说，“我觉得任何房地产市场大起必有大落，大起大落都不是健康的。”他承认，“今年上海的房价上涨是较快的”。

　　而同样面对海外投资者，仅仅3个月前，官方表态仍踌躇满志。据上海《新闻晨报》报道：2003年9月17日，福布斯全球总裁会议上，上海市长如是说：“在座各位听我一句劝告，如果你们在上海没有房产，可以到这里来投资，投资房产绝对是高回报。”

　　政府态度的这样一个急变，显示出其在面对放任高房价还是抑制高房价选择时曾经有过的一个摇摆。

　　但是，这似乎又在印正浙江大学一位房地产的教授的话：在某种程度上，政府不是房地产市场的“配角”，而是“导演”。而其更直言，这些年房价飚升的主因是地价飙升，而地价飚升又是地方政府“调控”的结果。

　　地价调控悖论

　　一位地产商告诉记者，房价的变化与开发成本密切相关，尤其是在成本中所占比重较大的土地成本。开发一个房产项目，其成本中，土地成本大概占35-45%、建筑安装工程成本占25-35%、税费占30-35%。

　　　而近几年上海地价的上涨速度非常快，地价推动房价大幅上涨的情形非常明显。特别是去年以来大多数城市广泛实施土地招标或拍卖制度，虽然在很大程度上解决了先前土地批租中的暗箱操作现象，为大多数的发展商提供了较为平等竞争的机会。但同时导致了另一种现象，自从招标拍卖政策执行之后，许多城市的房价出现了大幅增长。上海也是如此，从去年7月开始实行土地招投标以来，由于土地供应有限，开发商对土地的竞争非常激烈，中标者基本上都是出价高者。许多发展商在土地拍卖中面对天价毫不胆怯，因为再高的土地价格也可以计入房价之中，最终上升的成本会由购房者消化。

　　　2003年，在上海公开招投标出让的1200多公顷土地中，平均每亩土地中标价达到了105.4万元，这一价格比2002年上涨了124.3%！

　　　 在闵行区，三年前地价大概在60-80万元／亩，现在涨到200万元／亩以上；与之相应，房价也从三年前的3000元／平方米左右涨到现在的6000元／平方米以上。另外，在市中心由于土地资源稀缺，房价上涨幅度惊人。静安区房地产交易中心的统计显示，2003年静安区的房价的平均涨幅在60%-70%之间。与此同时，黄浦、卢湾、徐汇等中心城区的房价纷纷创下新高，目前上海中心城区商品房的单价已在12000元以上。　

　　　 于是一个悖论出现了：政府本意是想通过调控土地市场，来抑制房价过快上涨，但现在土地调控却直接推动了地价一路高涨，又间接推动了房价的上扬。这显然与政府的初衷相违背。而据说，上海下一步还将逐步推行免评标程序，谁价高谁中标。由此可以推测，随着土地的稀缺属性，上海的地价还将上扬。

　　　 此外，据了解，目前在上海的开发商手中还掌握着一枚重磅炸弹，有近6000多公顷土地已批却不开发，而是乘着政府开始规范土地交易市场的机会，大幅抬高手中土地的价格，到二级市场牟利。这部分土地迟早是上海地价调控的一个隐患。

　　　 而造成此问题的原因在于上海现行土地出让主体的复杂现状。据了解，现行的政府管理模式为“两级政府两级管理”。自上海市土地发展中心成立后，各区、县也纷纷设立土地发展中心。市、区两级土地储备机构在行政上、体制上、经济上各自为政。此外，近年来，市政府为实施城市重大项目的开发，又特批了若干具有城市土地储备职能的企业。这种模式客观上造成了“各区、各部门都有地，都批地”的现象。

　　由于这些土地分属不同利益主体，有的属于政策调整后的历史遗留问题，有的属于规划变更后无法再行开发的“死地”，若要盘活，非常艰难。