压力逼迫融资多渠道 长三角领跑中国地产信托

　　●在逐渐成为中国信托最强势板块的长三角，房地产信托占到大约50%以上的份额。可以看出，长三角地区正在成为中国房地产信托的最强势地区

　　●2003年第四季度，全国房地产信托发放37个信托产品，募集资金共35亿元，占所有信托产品的数量和金额比重上升了一倍左右

　　长三角地产信托优势明显

　　上海是中国房地产业的龙头城市，率先推出房地产信托意义重大，而且上海周边地区是发展房地产信托最具潜力的地区

　　当长三角地区信托产业被业界认为是当前中国最具强势与活力的板块时，悄然增多的房地产信托也开始受到房地产业界的高度关注。

　　中融信托公司信托业务部的汪浩在接受采访时认为，在去年发放的信托产品中，有60%左右与房地产有关，而在长三角地区逐渐成为中国信托最强势的板块之时，房地产信托占到了大约50%以上的份额，可以看出长三角地区也在成为中国房地产信托的最强势地区。

　　发展房地产信托，上海的条件得天独厚。此前，复旦大学房地产研究中心副主任华伟表示，上海是中国房地产业的龙头城市，率先推出房地产信托意义重大，而且上海周边地区是发展房地产信托最具潜力的地区。

　　除了火热异常的房地产市场之外，长三角地区实力雄厚的民间资本正在成为房地产信托发展的强劲推动力。特别是在央行信贷政策收紧之后，房地产信托出现了高速的增长。对此，汪浩表示，“现在长三角的发展备受关注，其中房地产市场的发展也在成为中国最火热的地区，加之去年由于央行对房地产信贷的收紧，促使了去年房地产信托的高速发展。”

　　121号文件领涨地产信托

　　开发商在资金方面的压力增大，在打破房地产传统市场中融资渠道单一的紧迫要求下，房地产信托受到了高度关注

　　对于房地产信托的发展，所有接受采访的业内人士都会提及央行121号文件的作用。

　　由于开发商在资金方面的压力增大，在打破房地产传统市场中融资渠道单一的紧迫要求下，房地产信托受到了高度关注。中国房地产协会秘书长顾云昌就指出，“在目前中国房地产市场只能通过商业银行债权融资的情况下，房产市场的融资渠道单一，开辟新的融资渠道正在成为开发商的要求。”

　　在此背景下，一些业内人士在描述去年的房地产信托时，都会以2003年6月13日中国人民银行颁布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知(121号文)》作为分界线。正是出现了这样的政策变化，才形成了2003年上下半年两个截然不同的市场环境，也正是由于政策的巨变，才产生了绝好的市场机会。

　　有资料显示，2003年121号文件出台之时，全国信托公司推出的房地产信托总共只有20个，而在2003年第四季度就发放了37个信托产品，募集资金共35亿元。第四季度发行的地产信托比第三季度骤增22个，募集资金多了22.9亿元，占所有信托产品的数量和金额比重上升了一倍左右。

　　对现在颇为热门的房产信托，惠泽中国控股有限公司主席兼精瑞住宅产业基金筹备组主席高广垣在接受记者采访时认为，用房地产信托这种方式来增加房地产市场的融资量是比较可行的办法。而且现在发放的信托项目的风险和操作，非常类似于基金，虽然它并不是基金，但是信托可以作为没有产生基金法之前的一个操作，这对于以后房产基金的发展也是有好处的。

　　而另一组数据更加能够说明民间资本的投资潜力。据统计，截至去年11月份，中国城乡居民储蓄余额已突破12万亿元大关，如此巨大的储蓄余额正在寻求它的投资目标。如果通货膨胀的压力不能得到有效缓解，加之诸如股市等其他投资渠道的不顺畅，房地产投资势必成为未来居民投资的热门之选。

　　融资规模和作用仍然有限

　　每个信托计划存在限卖200份的硬性要求，最低起步的价格也在5万元。由于存在最高限额，造成房地产信托的融资数量不会太大

　　房地产信托在过去的一年中得到了快速发展，有数据显示，2003年中国房地产通过信托方式融得的资金总额达55亿元。尽管如此，在房地产这个资金需求量十分庞大的市场中，信托只是扮演了微不足道的角色。

　　业内皆知，目前中国的房地产业是对银行业高度依存的一个行业，大约70%的房地产开发资金来自银行贷款的支持。央行研究局的一份报告，以银行信贷“一统天下”的格局形容中国房地产金融市场的现状。

　　据统计，近年来房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈上升趋势。经预测，其比例将从2001年的39%上升到2005年的42%到67%，2010年则会达到45%到62%，这将对银行产生很大的压力，房地产市场风险过度集中在了银行。

　　在目前的模式下，房地产企业项目开发的资金来源主要包括3块：自筹资金、银行贷款和房屋销售款；所谓自筹资金中又有30%到40%来自于开发商流动贷款，再加上建筑公司对项目的垫付款；房屋销售款中，绝大部分是银行个人房屋抵押贷款。可以说，房地产开发中80%至90%的资金来源于银行。

　　为了分散金融风险，房地产信托开始出现在开发商面前，但是其规模和数量仍然难以满足要求，一位在杭州工作的信托人士表示，这主要是因为受目前《信托法》的限制。

　　根据目前的《信托法》规定，每个信托计划存在限卖200份的硬性要求，最低起步的价格也在5万元。正是由于存在最高限额，造成房地产信托的融资数量不会太大。汪浩告诉记者，目前长三角地区房地产信托的资金规模大多在1亿元左右，对于一个动辄耗资十几亿元的项目来说，所起到的融资作用十分有限。

　　也正是由于房地产信托存在的融资规模限制，一些房地产商形成一种看法：与其说信托资金是房地产公司的融资渠道，不如说是房地产公司在项目取得银行贷款资格前向信托公司“借用”的“过桥费”。通过信托计划融资进行开发的房地产公司一般自有资金不够，而项目未能达到银行贷款条件，一旦获得信托计划，在项目启动后达到银行贷款的条件时，开发商的最终目的是改用银行贷款资金来进行项目建设。

　　警惕投资风险

　　目前房地产信托丧失了组合投资所具有的风险控制的优势，房地产信托地区性的特点会使产品加大风险

　　信托专家也认为，从信托融资在整个房地产项目开发的过程来看，房地产信托资金的使用更多地体现为“过桥贷款”的性质。按照规定，商业银行对房地产贷款必须“四证”齐全方可，而对于某些自有资金不足，项目进度未达到银行贷款条件的房地产项目而言，通过信托融资获取资金用于征地、拆迁等前期投入，在此期间再办理各项审批手续。当审批通过，项目启动后达到银行贷款的条件后，开发商就会利用这段“时间差”偿还信托贷款，而改用银行贷款进行项目的建设。

　　2003年虽然是房地产信托发行最多的一年，也出现了供销两旺的局面，但是汪浩估计，今年长三角地区房地产信托的发放将不会像去年那样密集，因为目前发放的许多房地产信托还没有到期，对于此前信托公司在收益方面许下的种种承诺，许多投资者会存在较大的疑虑，而且目前由于长三角地产市场过热的呼声渐高，投资者在综合各种因素之后可能将持谨慎的态度。

　　而且汪浩也强调，“作为一种投资产品，房地产信托同样具有投资风险。而且信托公司在收益率方面并不需承担义务，这在风险声明书中已经有明确的表示。但是去年许多信托公司在销售房地产信托产品时，其实已经通过种种方式向购买者暗示会给予较高的回报率，事实上即使信托公司无法实现这个目标，购买者也是无能为力的。”

　　据了解，自2002年开始推出的房地产信托产品是以房地产项目为融资对象的一种信托产品。

　　目前市场上发行的房地产信托产品期限从一年到三年不等，到2003年11月，已推出的24只房地产类投资信托产品中，预期收益率在10%以上的信托产品有15只，最低收益率为3%，高于银行同期的存款利率和国债投资收益率，因此很受投资者的欢迎。

　　而业内目前提到更多的一点是，现在信托公司中对房地产行业懂行的人太少，可能导致在项目建设之初就存在较大风险。但是杭州一位信托人士却有不同看法，他认为如果说房地产信托存在风险，那么在银行对房地产项目的贷款中也存在同样的问题，这并不是房地产信托所独有的特点。

　　不过，对于目前信托产品存在的风险，一位信托专家曾撰文指出，信托公司在实现委托人利益的最大化的同时，控制相关的风险是其成功履行自身财产管理人职能的关键。而控制风险最重要的一个手段就是组合投资，即投资在项目、行业以及地域上的分散，通过这种分散化的投资方式来规避非系统风险。

　　然而，目前由于各种原因，信托产品开发中的投资组合功能并不突出。实际上，人们更多看到的是，信托产品募集的资金全部投资在某一个项目中，而且从行业、地域的分布来看也存在过高的集中度，这种情况值得担忧。

　　事实上，目前房地产信托的确存在这样的问题，丧失了组合投资所具有的风险控制的优势。杭州的那位人士也表示，房地产信托地区性的特点会使产品加大风险。从国外信托专业化的运作来看，尽管投资在房地产行业，但在投资的地域和项目的多样性上却是其成功的重要因素。所以说，信托产品投资组合功能的不足，是目前信托产品开发过程中的软肋。

　　另外，由于房地产信托存在200份的限制，在一定程度上限制了信托产品发行的规模，使得利用资金的规模优势进行组合投资不具经济性。

　　而现实中更多的人担心，如此高度集中且相对“封闭”的投资计划，中途如果因为项目风险爆发而选择退出，很难找到愿接手的下家。

　　长三角信托应重产品创新

　　长三角信托虽然发展得很好，但目前信托业务主要还处于低水平的提供短期资金融通层次，长三角信托在2004年里应该多进行产品创新，提升层次

　　不管房地产信托发展的过程如何，可以肯定的是今后房地产信托将成为房地产市场融资的重要工具。

　　但是来自经济界的声音表示，长三角信托虽然发展得很好，但目前信托业务主要还处于低水平的提供短期资金融通层次，而信托公司理应为投资者提供更多长期财产的有效管理与运用，因此长三角信托在2004年里应该多进行产品创新，提升层次。

　　房地产信托同样存在产品创新的问题，业界认为房地产信托产品自身的核心竞争力不足已成为整个信托业作为一个产业存在和发展的局限，现有过严的政策限制以及政策的不完善，使得很多信托公司在业务经营中实际上面临着很多束缚，比如200份的限制、信托异地经营以及税收问题等，这些都直接造成了信托投资公司盈利能力不足，缺乏可持续发展的后劲。

　　对于房地产信托的发展，央行研究局已有建议，建立证券化房地产融资二级市场，如将房地产资金信托转变为真正意义上的房地产信托。未来房地产信托的发展方向应是为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供全面的金融服务，提供有效的资金融通和风险管理手段。