“温州购房团”招惹了谁?

　　作者：王其明

　　编者按：

　　近两三年来，媒体给予“温州购房团”很多的关注。因为他们是投资型购房者的代表，是市场需求方的有机组成部分。从各地开发商乃至政府的“宠儿”，到如今的被拒绝、 被治理，“温州购房团”的地位急转直下。是楼市真的不需要温州人这样的炒家，是房价上升后的既得利益者的嫁祸于人，还是一些人的偏见所致？本报就此编辑了一组文章，希望能帮助大家深入了解这一不同寻常的现象。

　　一度在全国各地被奉为座上宾的“温州购房团”，近期接连被一些城市宣布为不受欢迎的人。发出不欢迎的声明还算是比较客气，有的城市甚至专门出台政策阻止他们去买房。而且，还有消息说，温州市政府下令，购房团的组织者——当地几家大报不准再组织购房团，并将出台政策专门治理炒房团。

　　温州购房团主要组织者之一、《温州晚报》广告部主任助理李海彦在接受记者采访时否认了传闻，但还是表示，该报社决定暂时停止组织购房团。

　　外地不欢迎，本地政府要“治理”，面对这一境况，曾是购房团成员的老肖气愤地对记者说：“我们温州购房团到底招谁惹谁了？”

　　蚍蜉真能撼大树？

　　温州购房团起家、成名都在上海。2001年8月18日，第一个温州购房团共157人率先奔赴上海，此后，全国很多城市都留下了温州购房团的足迹。

　　老肖就是当年购房团中的一个成员，也是典型的所谓“炒家”。2002年初，他随团到上海买房，两年来，据他自己透露，大约挣了四五十万。现在，他在上海有一套房子自己住，还有一套房子在出租。

　　自温州购房团踏入上海以来，上海的房价节节攀高。但是，对于房价上涨和温州购房团之间的因果关系，老肖坚持认为，是温州人发现了上海房子有着巨大的升值潜力才去购买的，并不是他们购买后房价才开始上涨，因果关系不能颠倒。对于“温州购房团导致上海房价过高”的说法，老肖认为是温州人背了黑锅。

　　上海市房地局局长蔡育天最近介绍说，上海市的购房者中，75%是上海本地人，外地人士和境外人士占25%，投资性购房比例为16%。在这占25%的外地人士、境外人士中，温州人占多大比例呢？复旦大学房地产研究中心副主任华伟判断：“比例不会很高，温州人的购买力肯定比不上台湾人、香港人以及其他海外人士。而且温州以外、浙江其他地区人士的购买力也是很强的。”

　　相关部门的数据统计证明了华伟的判断。建设部住宅与房地产业司司长谢家瑾女士在一次发言中提及，去年5月～12月，温州人共在上海市购买商品房12446套，面积为158.96万平方米。其中，预购商品住房8921套，面积112.23万平方米；购买现房3525套，面积46.73万平方米。而上海市统计局资料显示，2003年上海商品房供应总量为2491.84万平方米。核算下来，温州人的购买量不及上海房屋供应总量的10%。基强联行投资管理(中国)有限公司董事总经理陈基强提出：“进入上海楼市的更多的是海外资本，这些资本起到的作用比温州人大多了。”

　　2003年，重庆两家媒体分别组织部分开发企业参加温州房地产交易会，并与《温州商报》联合组织购房团到重庆购房，据报道，当时共达成意向性购房3000万元左右，不足购房总金额的1%。

　　谢家瑾司长在发言中还透露，根据成都市反映，目前有10万温州人在成都经商办企业，2003年温州人购房合同备案份数698份，比上年增长126%，购房总面积5.58万平方米(其中住宅4.46万平方米)，交易金额2.89亿元，分别比上年增长32%和110%。虽然增幅较大，但温州人在成都市购房比例较小，2003年仅占0.75%，没有出现有组织、大规模的投机性购房。也就是说，对温州购房团反应比较激烈的三个城市——上海、重庆、成都，温州购房团的购房比例都不高。

　　谢司长明确表示：“从数据上来看，虽然温州人炒楼对各地房地产市场会有一些影响，但是影响没有外界所传说的那么大。”

　　近日，上海市政府发言人也明确表示，前段时间一些媒体关于温州购房团炒高上海楼市的说法是没有根据的。他表示，上海仍然欢迎外国和外省市资金来沪投资楼市。

　　广州、深圳两地，温州购房团也曾经光顾过，但是波澜不惊。分析人士认为，这主要是因为当地市场很理性，根本没有温州购房团可以炒作的空间。

　　替罪羔羊还是自食其果？

　　比起“静悄悄进城”的东北购房团来，温州购房团非常高调，几乎每次出行都享受明星般的待遇。出发前、抵达后，媒体都会密切关注，堪称媒体“宠儿”。对此，谢家瑾司长分析：温州购房团与媒体及当地房地产商联手进行了新闻炒作，形成当地市场上房价要上涨的恐慌心理，造成虚假的供求失衡，导致房价上涨，然后将所购商品房转手倒卖赚取利润。

　　温州购房团的作用由此而被放大，乃至招恶名上身。但华伟认为，是有些地方政府无法应对中央对该地区房价高涨的问责，因而把温州团当成替罪羊。实际上，温州人购房行为背后隐藏着买房人、房地产开发商、政府三方利益格局。“房价上升后，温州购房团自然是既得利益者，但更大的既得利益者是开发商，而最大的既得利益者则是当地政府。政府和开发商都希望房价上涨。现在房价上涨过快，面对来自中央的问责和当地市民的抱怨这双重压力，地方政府便将责任推卸到了温州购房团身上。”

　　温州房地产协会秘书长杨龙光则说得更为明确：“房价收入的45%是被政府拿走了”。房地产相关税收对政府政绩至关重要，政府自然希望房价上涨。这些地方的政府，在楼市刚刚启动时欢迎温州购房团，默许媒体和开发商将市场炒起来。现在，房价上涨得差不多了，开始面临来自普通购房人的压力了，就将房价上涨的责任推到温州购房团身上。不过，杨龙光还是对记者表示：“现在，大多数城市的政府还是欢迎我们温州人去买房的。”

　　民间资本外流板子该打在谁身上？

　　浙江绿城集团总经理寿柏年明确对记者说：“政府禁止购房团是没有用的，民间资本把房地产作为投资手段这是市场行为。上海可以阻止一个温州购房团，能禁止其他地方的吗？可能禁止海外投资进来吗？”

　　4月3日～5日，在温州举行了一个商铺展，参展商铺来自全国各地，《温州晚报》依然是主办方，李海彦对记者说：“现在是敏感时期，具体交易结果我们不方便多说，但肯定是非常好。”组委会的何先生也透露：“上海参展商占了25%左右，除此外，还有东北、西部、海南、深圳等地的参展商。根据现场统计，当场成交八九亿元，意向成交保守估计18亿元以上。”

　　据称，温州市政府下禁令的一个初衷是，为了避免民间资本外流。温州市号称拥有1000亿民间资本，大都在各地投资房地产。但是，浙江省内大量投资房地产的，还有民营经济同样发达的台州、义乌、宁波等地民间资本。加起来总数远远大于1000亿。温州资本只不过是其中的代表而已。

　　现在这些民间资本流向全国各地，流向房地产业，根源在哪里？民间资本的流出，板子该打在谁的身上？

　　长期跟踪研究温州民间资本的华伟对记者说：“地方政府应该找找自己的原因。比如温州产业结构就有问题。”温州的产业结构是劳动密集型企业为主，主要依靠低价打市场，现在为了节约成本，很多温州企业转移出温州。随着外贸出口难度加大，国内市场的增长空间有限，温州剩余资本不得不寻找新的投向。华伟说：“温州人不爱投资证券业，银行利率又低，投资房地产是非常好的选择。”

　　温州民营资本是中国民营资本的一个缩影。从大环境上说，目前对民营资本的限制过多是资本外流的重要原因。”华伟说，“如果没有好的投资渠道，民营资本会依然投资房地产业。资本的趋利性是政府政策所阻挡不住的。”

　　杨龙光向记者透露：温州市人大、市政府正在酝酿一个新政策，主旨是引导民间资本流向，积极鼓励温州民间资本进入温州市的基础设施建设，比如机场、道路交通等，给民间资本一个好的出路。