透支未来的楼市堪忧 专家炮轰“温州炒房团”

　　作者：王辉、叶秉喜

　　种种迹象表明，温州炒房团们的寒冬正悄然逼近。温州炒作团引发的全国性房产价格飙升的趋势将在局部市场出现回落。

　　透支未来的楼市堪忧

　　在以上海为中心的长三角，从开发商、中介机构到炒房者，弥漫着乐观情绪。以上海为例，无论是咖啡馆、办公室还是公交车，讨论房价在不断上涨、某某的房子又升值多少钱的声音不绝于耳，这样的现象每天都在上演。

　　支撑长三角各个城市房价飙升的最重要理由不外乎以下几点：

　　一、上海是国际大都市，长三角将崛起世界第六大城市带。在上海，开发商、中介机构津津乐道的一个数据是：上海的房价只有香港的1／3，台北的1／5，上扬的空间还有很大。但仅仅因为上海是国际性大都市，就认为上海房价还涨，那是一厢情愿的事，上海房价远远超出上海人的收入支付能力，广州人均收入比上海高，但是房价仅仅是上海房价的60%，而香港人均GDP则是上海的6倍多，即使香港这样的收入水平，房价这几年还是缩水了70%。

　　二、城市土地供应不足将导致房价上涨。事实真是如此吗？以上海为例，2003年1至9月，上海市共出让新增经营性用地1987.63公顷，其中商品住宅用地1615.85公顷，同比分别增长51.5%和46.7%。经过一系列政策的调控，2004年上海楼市的供求结构将更具弹性，在供求总量上，预计全年供给量可达2500万～2700万平方米，而楼市的年需求量则为2000万～2200万平方米；在供求比例上，将从1.12∶1进一步扩大供地份额；在供求层次上，普通商品住宅地供给将有所增加，预计可占总供给的70%左右，以有效满足一般工薪阶层的需求。

　　三、投资回报率高。长三角的开发商、媒体常常向海内外投资者宣称，在长三角的城市投资，会有良好的回报率。但事实上，这几年，以温州购房团为代表的炒房者能够获得20%以上的回报率，是狂热的市场投机行为，而非理性的投资收益。一个在上海地产界心照不宣的事实是：这几年，上海的房价虽然在狂飙，但房租特别是中、高档房的房租却在不断下跌。以长宁区新华路为例，新华路是上海曾经的国宾道，周边分别是虹桥、古北、徐家汇、淮海路、中山公园、静安寺等上海最好的地段，新华路可谓非常尊贵。只用了2年时间，位于新华路上最大的新建社区“新华世纪园”毛坯房均价从6000元／平方米涨到11000元／平方米。但同样是“新华世纪园”，一套约120平方米的全装修、豪华配套房，其租金却从2年前的6000元／月跌至3500元／月，而且空置率很高，挂了多家中介公司，也常常找不到房客，房东们大倒苦水，慨叹投资回报率太低。再以虹桥地区高档住宅“翠庭”为例，2002年底的月租金还是18000元，现在挂出12000元的牌子还是难觅租客。

　　政府应约束价格操作行为

　　目前，长三角的房地产市场风险正在加大，股市的风险随时可能转嫁到房地产市场，造成资金链断裂，银行将有可能不得不面对大量不良资产。

　　尽管开发商、媒体常常惊呼温州人富甲天下，但事实上，不管是温州炒房团，还是海外投机客，少有不向银行贷款的。按照现在的房地产市场模式，只要首付三分之一甚至更少的钱，就可以拥有一座完整的房产，那么温州人上千亿元的炒房资金，即使只有一半是通过贷款方式炒楼，那么它托起的就是一个规模达2000亿至2500亿元的房地产市场，加上跟进的炒作资本，银行实际在承担着大部分风险。房地产泡沫一旦破裂，就意味着银行将增加新的坏账。而事实的另一面是，截至2003年10月，在国内银行未偿还的1.6万亿美元的贷款中，约有1／10陷在房地产领域，其中600亿美元是向开发商提供的贷款，另有900多亿美元是住房抵押贷款。

　　住房事关国计民生，面对温州购房团即将到来的消息，几乎每个城市的市民都会担忧房价会再次上涨，应该说，这种担忧不是没有道理的。毕竟，温州购房团对各地房价的推动，大家都有目共睹，甚至可以极端地说，温州购房团到哪里房价就会涨到哪里。老百姓的收入水平难以承受高企的房价，以南京为例，2003年，南京市购房者中，大约17%已是投资性购房，第四季度更是高达24%；而与此同时，2003年，南京房价上涨幅度居全国第四，涨幅高达13.4%，平均每平方米上涨了1000元。而据南京市第十三届人大常委会第八次会议透露，南京市2004年城镇居民人均可支配收入预计突破10000元，比上年增长11%。我们试算一下，商品房每套按100平方米计，那么，其年平均涨幅就高达10万元，远远超过了南京当地城镇居民三口之家平均年可支配收入3万元。在这种状况下，如果温州炒房团再去南京，那么，它即便不掀起滔天大浪，仅仅只是卷起那么几朵小小的浪花，也不知会打翻多少南京市民希冀拥有一席安身之地的小小梦想之舟。

　　中国社科院金融所的尹中立博士日前炮轰“温州炒房团”，称“炒房团”所带来的虚假繁荣对地产业相当危险，“泡沫终究是要破灭的，指望炒房者刺激本地经济增长，其危害犹如吸毒，如果继续吹大房地产泡沫，那么将来的后果不堪设想！”尹博士还提出了“房地产炒作的八大危害”，称“房地产市场和股票市场一样容易产生价格操纵行为，这正是房地产市场需要政府外部监管的原因所在。完全依靠市场竞争解决不了问题，房地产市场需要政府对它公平、公正地实行强制性的外部监管。而温州炒房团利用资金优势左右房地产价格牟取暴利，该行为和股票市场的庄家行为如出一辙，我们认为，应该约束类似温州炒房团的操纵房地产市场的行为”。

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