国际游资补缺银根紧缩 百亿美金觊觎上海楼市

　　●仲量联行上海区董事总经理郝思建透露，去年已经有104亿美元的境外资金进入上海市场，这其中有20%投向了上海的房地产市场，现在有很多的境外资金都想进入这个市场

　　　　●在目前投入到上海房地产市场的100亿美元左右的外资(占同期整个上海开发市场投资总额的13.7%)中，以海外基金形式出现的仅3亿美元左右，这一数字将在未来2至3年内快速增加至20亿美元

　　有关温州热钱的“进进出出”成为业内人士争论不休的话题之后，国际游资在上海地产市场中的作用越来越引起人们的注意。在近几年热度渐高的上海地产市场中，国际资本正在被认定是托住上海房价的又一股主要力量。

　　根据业内专家的分析，在目前上海地产市场的需求中，投资成分正在变得越来越复杂，境外的资金如同江浙热钱一样已经介入到这个市场中。

　　4月2日，仲量联行上海区董事总经理郝思建在接受记者采访时透露，“去年已经有104亿美元的境外资金进入上海市场，这其中有20%投向了上海的房地产市场，现在有很多的境外资金都想进入上海的市场。”

　　百亿美元要进上海地产

　　关于有百亿美元进入上海地产市场的看法已经得到了业内许多人士的认可。在日前举行的第一太平戴维斯中国区董事局成立的新闻发布会上，其上海公司董事长刘德扬也曾向记者表示，目前进入上海房地产市场的外资有100亿美元左右，只是一些已经浮出水面，另一些仍然沉在水下。

　　而一些公开的报道显示，在目前投入到上海房地产市场的100亿美元左右的外资(占同期整个上海开发市场投资总额的13.7%)中，以海外基金形式出现的仅3亿美元左右。按照摩根士丹利的研究报告，这一数字将在未来2至3年内快速增加至20亿美元。

　　上海市宏观经济的健康高速发展和房地产市场的迅速崛起，无疑成为了吸引境外资金进入的最大吸引力。

　　根据郝思建的解释，目前境外资金进入上海房地产市场主要有两种方式：一种是参与项目的开发过程，另一种则是购买现成的项目，而目前的情况是前一种方式占到投资的绝大多数。“但是在投资市场领域中，对中国的投资气氛还是相当强的，因此我们看到许多的境外资金已经进入到上海市场，但是资金来源仍然局限在新加坡、中国香港等地，来自欧美的资金不多。”

　　业内人士认为，由于上海市场正处于成长性最佳的时期，市场需求量大、利润率高，而且不少本地房地产开发企业已经具有了专业开发能力和业绩，为海外投资者所看好。而不断规范的市场环境对土地、资金的获取设定了越来越严格的要求，使在机会利益中壮大的开发企业感受到资金的压力，并迫切地寻找更多的融资渠道，从而也促使海外地产基金进入了上海地产市场的开发领域。

　　目前所知，已经有不少与房地产金融相关的海外投资机构出现在上海市场之中，探试性地寻找发展空间。其中颇具知名度的有美国著名的风险投资机构摩根士丹利、嘉德置地旗下的嘉茂基金、新加坡投资公司旗下的GIC地产基金公司、美国雷曼兄弟、澳大利亚麦格理银行、美国洛克菲勒等著名的跨国房产投资基金，在上海地产市场中寻找资金的出口。

　　信贷政策加速外资流入

　　第一中国房地产发展集团首席执行官理查.戴维告诉记者，境外资金进入上海市场现在是个好机会。在他看来，以前本地发展商在资金方面并不存在太大的问题，商业银行对他们的贷款使其能够完成项目，因此他们没有感觉到有必要与外资进行合作。

　　第一中国房地产发展集团是澳大利亚最大投资银行麦格理银行在2002年初与施罗德物业亚洲基金合资成立的地产开发企业。

　　很显然，理查.戴维指的机会是目前银行信贷政策的调整。“但是目前随着银行政策的改变，对资金的需求将促使更多的中国房地产发展商寻求与境外资金的合作。”

　　正是由于目前房贷方面的压力，许多的发展商已经将目光投向了海外基金，希望能够解决自身在资金方面的压力。更有学者提出，现在是“得金融者得天下”，发展商要积极寻找新的房产融资渠道。

　　不仅是中国央行的信贷政策会促使境外基金进入上海市场，而且在目前人民币升值预期越来越大的情况下，仲量联行中国区董事陈立民认为，这个预期可能会促使一些投资基金提前进入上海的房地产市场。

　　现在上海地产市场的环境越来越有利于境外资本的运作，一些基金已经开始积极地介入到房产开发领域。“现在上海实行了土地招标拍卖政策，海外的资金已经可以通过直接拿地进入上海市场。第一中国房地产发展集团去年9月推行这一政策之后，成为了第一个在上海拍得土地的海外发展商。”理查.戴维表示，1994年进入中国的麦格理银行已成功地募集及筹建5项独立的中国地产基金，总额超过1.2亿美元，完成项目总价超过2亿美元。

　　2004年海外投资基金在上海的活动更为活跃。摩根士丹利房地产基金、荷兰国际房地产分别与复地(集团)股份有限公司合作开发位于上海区域的项目。瑞安集团成立了资产总值达10亿美元、专注发展以上海为首的中国大陆市场的地产旗舰公司———瑞安地产有限公司，获得花旗亚洲企业投资公司、渣打银行、惠理基金、新加坡美罗等多个海外机构高达3.5亿美元的资金注入。

　　理查.戴维认为中国和世界其他市场没有什么两样，在投资项目之前都需要做详细的市场调研，境外资金在现在的条件下进入开发领域的步伐会越来越快。

　　此外，对于将目光投向现有项目的投资者来说，也在积极寻找适合国际性投资的项目。根据境外投资者的特点，他们更多的是看重长期持有的稳定回报。“就我们所知，现在上海住宅市场中大部分的境外购买者还是用来自住的，但是在高档住宅中也存在10%到20%的境外投资客，主要是用于收取租金。也正是由于境外投资者的增多，导致了目前上海用于出租的中高档住宅租金出现了下跌。”因此陈立民认为，海外基金投资地产领域，大多数仍是以长期投资为主，针对人民币升值预期的投机者目前还是少数。

　　更多资金处于观望

　　虽然准备进入上海地产市场的境外资金越来越多，但是试探性的居多，而实质性进入的情况仍没完全开始。

　　“境外的资金对上海房地产市场很感兴趣，他们在寻找适合投资的项目进行投资，但是现在上海市场中适合国际性投资的项目不多，导致了许多的游资仍然处于观望之中。”刘德扬表示。

　　事实上，对于境外资金的进入目前还存在很多的不便因素。就拿境外房地产基金来说，虽然也得到了发展商的高度关注，但是没有法律保障被业内专家认为是目前房产基金发展中最大的障碍。

　　但是作为发展商的理查.戴维并没有认为法律的障碍阻止了境外基金的进入，“基金法的缺失并不是一个很大的问题，现在还是可以通过正当的渠道将利润汇到境外，我们在上海已经10年了，但没有在这个方面感觉到障碍。”

　　他更强调在现有的情况下，本地发展商不知道海外的基金有什么样的需求，而海外的基金又找不到合适的项目和合作伙伴，两者的相互不了解才是最大的问题。

　　对此，郝思建进行了更加详细的分析，“进来与本地发展商建立合作伙伴的境外基金，需要寻找有一定开发规模的本地发展商合作。他们最关心的是税务政策问题，但是现在还不是很透明和清晰；还有就是土地的批租使用年限的问题，由于土地在使用年限上有限制，许多境外的投资者对此并不适应；此外与本地的合作伙伴建立相互信任的关系需要很长时间的磨合。”

　　而对于那些将资金投向现成的项目以收取回报的投资者，郝思建认为，由于境外资金选择这些项目一般会作为长期的持有，但是就现在的情况看，在未来两三年内还难以成为主流，这些障碍也主要集中在土地使用年限上。

　　“而且境外投资者的做法与中国内地租赁市场的一般运行规律也存在很大差异，中国内地市场的租约一般在两三年，而境外的租约一般在9到15年。另外就是回报率的问题，中国内地的回报率还没有比海外的其他市场高出许多，因此风险与回报还没能成正比。”

　　资本必然向回报率高的地方流动，这是一个客观规律。一位在国外长期从事基金运作的专家曾公开表示，境外房产基金看好上海房地产市场，而希望得到的回报率在两位数以上。对此上海瀛通集团副总裁陈泉就认为，这个回报率实在太高，目前上海的项目很难满足境外基金的胃口。

　　理查.戴维告诉记者，“对于海外基金在上海市场的投资，就目前我们的接触来看还不多见，我们没有看到一幢写字楼被境外的投资者所买下。国际性的基金在全球性投资扩大的情况下，也在寻找在中国内地的投资机会，我接触了许多的海外基金，但是就目前来看，上海市场的投资回报率不是很大，还不能满足境外投资机构的要求。”

　　“境外的基金不是不想投向上海房地产市场，而是回报率达不到要求。”理查.戴维向记者强调，境外投资者如果想投资在写字楼领域，他们的投资回报率希望在6%至9%。“而在上海市场上，手中有物业的发展商一般都不愿意卖掉手中的物业，即使卖也会以很高的价格出手，因此，许多境外基金都觉得，这不是很划算。”

　　本报记者 李小刚