上海楼价将紧急迫降？专家称一半家庭是负资产

　　在经历了价格高速攀升阶段之后，有人看到了上海房地产市场的潜在风险，而对这种风险的评价甚至是“危机重重”。

　　在上海平均房价首次超过北京而成为全国房价最贵的城市的议论和分析中，“上海的房价将强行下调”是值得注意的声音。

　　不管怎么说，上海的房价涨得显然太快了一些。2003年，涨幅是20%，而2002年，这个数字只有8.2%。另外，国家统计局的数据显示，2003年，全国商品房平均销售价格为2379元/平方米，连上海的一半都不到。

　　“成长空间提前10年耗净”

　　上海楼价的“一骑绝尘”被认为是炒作所致，大量期房被炒家拿到二手房市场高价叫卖。上海东方典当行总经理王福明认为，上海二手房房价不是市场决定的，而是人心浮躁、相互攀比、导致心理价位不断攀升的结果，评估机制名存实亡，完全靠个人报价。“二手房，1楼的房屋挂牌25万元，5楼房屋的房主出价35万元才感觉平衡。”王曾经是上房置换公司的创始人之一，曾最早确定了上海的房屋交易流程。最早，上海的炒房客来自香港、台湾以及温州。从2000年开始，由于房价一路高涨，上海人看到炒房好赚钱，便也纷纷参与进来。参与炒楼的上海本地居民，据估计占了六成之多。

　　尽管上海市政府公布的数据认为上海房屋炒家的比例不到20%，但无论是二手房中介商，还是大型房地产专业网站，近期激增的房源印证了一些业内人士的说法：炒家比例远远大于20%，极端楼盘甚至达50%。王福明感叹道：“从商品房到商铺，一直炒到办公楼，提前10年消耗了所有成长的空间。10个人抢一套房子，5秒钟决定，就和买菜一样。”

　　王对1992年-1997年的上海第一个炒楼周期记忆犹新，他也曾参与了当时烂尾楼的处理工作。“1997年，上海的房子跌价一半都没有人要。”他说。

　　上海炒楼高涨的最大支撑点是“上海的房价要与香港看齐，而这个空间还很大”。王对此说法很忧虑，因为1997年后，香港房价跌了30%—50%。他说，香港人把房子看作纯资本投资品，因此面对大起大落心态比较稳定，而在上海，今天的老板、企业管理者、白领，明天可能就会没有工作，心态和收入不如台湾、香港、日本人稳定，一旦无法还贷，就会产生社会不稳定问题，银行也会面临风险。事实上，上海目前的就业问题比较严峻。2004年，上海大学生就业月薪预期已经由去年的3000元下调到1200元。

　　更有一位权威人士说，由于存在大量房屋按揭，上海目前有一半家庭是负资产。

　　王福明认为二手房中介市场有问题。他说，为了赚取双方1%的中介费，全市8000多家中介公司拼命争房源，一套房子能有10多个中介公司挂牌，因为房价越高，赚的中介费越多，所以中介在抬高房价的过程中推波助澜，大部分中介更是囤积房子，参与炒房。

　　未来可能出现烂尾楼

　　王福明认为2004年上海地产市场关键不是发展问题，而是如何解决供应量。他说，由于下半年将有8000万平方米的供应量，多达130个楼盘，所以今年下半年买房子“可能被套”，而由于动迁、旧区改造和土地招投标等因素的存在，上半年房价不会明显下跌。去年，上海二手房交易量超过了新房，达到2400万平方米，平均每家中介每周只卖出200平方米左右；而中心城区的投资性购房比例达到60%，很多项目都被空置，晚上都没有灯光，也就是说没有居住或者租赁。“未来的市场空间很清楚。市场上很多资质很差的地产开发企业在地产热潮中淘金，一旦市场不好，资金链断裂，情况会很糟糕。”王福明并就此预言，两三年内上海将出现新的烂尾楼。另有业内人士分析，上海每年对住房有刚性需求的动迁居民基本稳定在10万户，其他的真实需求也只是价格适中、面积中等的一般住房需求，而高价房、投资性房产的需求将在政府出手抑制的情况下日渐衰竭。王提醒上海市民应该捂着自己的钱袋观望：“二手房市场交易活跃的都是基本户型，也就是45-70平方米的小户型。小户型供不应求将导致价格高升，而今年底或者明年初，上海整体楼市价格可能下跌，买主可能被套住。”

　　地产商开始撤离楼市

　　房地产业对上海经济而言是如此重要。上海市房屋土地资源管理局和上海市建设管理委员会2004年1月5日共同发布的报告称，房地产业增加值占上海GDP的比重逐年提高，从1990年的0.5%上升到2002年的6.9%，2003年预计达到7.4%。在上海GDP两位数的增长中，约1个百分点是房地产业直接贡献的。但面对高企的房价，上海市政府3月底已表示将对房地产市场进行适度调控，并已将这项工作列为今年的重点工作之一。

　　而一位权威人士说，上海房价正被要求强行下降。他引用调查数据透露，上海1/2-1/3的中小地产商囤积的现房正在大批低价抵押给台资和外资，然后拿钱去炒股票。“对未来楼市不抱希望，想在渐好的股市里捞回来。”一些超大的房地产企业据说也这么干，“有的企业抵押几个亿去炒股票”。

　　根据公开信息，对上海市场虎视眈眈的海外基金如摩根士丹利、荷兰国际房地产、惠理基金、花旗亚洲、渣打等都已进入上海，有低价收购现房的趋势。

　　这位人士还透露，上海房屋空置面积现在已超过2000万平方米。

　　这个数字与官方的统计相差悬殊。国土资源部土地利用管理司4月1日公布的调研报告显示，上海市2003年1-11月，空置数量由2002年底的348万平方米下降到285万平方米，其中空置一年以上的为80万平方米，空置率为7.5%左右。真实的情况到底如何，现在成了问题。但对上海楼市的评价，该位人士用了“危机重重”四个字。“股市的风险随时可能转嫁到房地产市场，造成资金链断裂，银行不得不面对大量不良资产”。

　　他还称，2004年作为上海楼市的“拐点”，房价已被要求逐步调控到-5%和-10%，用5年时间调整到位。

　　只是，他没有透露这是不是政府的决定。(张立伟)