物业收费办法征集市民意见

　　《北京市物业服务收费管理办法(征求意见稿)》和《北京市物业服务收费政府指导价收费标准(征求意见稿)》明化收费细则

　　市发展改革委与市国土资源和房屋管理局经过长达三年的研究与论证共同拟定的《北京市物业服务收费管理办法(征求意见稿)》和《北京市物业服务收费政府指导价收费标准(征求意见稿)》从明日起至本月15日在全市范围内公开征集市民意见,并将就物业收费的有关 细节举行价格听证会。本报将于明日对上述两大征求意见措施进行详细报道和解读。

　　“酝酿出台的新规定将全面涉及备受业主和物业公司关注的焦点问题。”市发改委收费管理处处长王岩昨天对记者说。“物业服务收费征求意见稿”的三大核心内容是：规范物业服务收费行为；鼓励业主实行自治，提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业公司；鼓励物业管理企业开展正当的竞争，促进物业服务收费通过市场竞争形成。“物业服务收费政府指导价收费标准征求意见稿”的核心内容是物业服务收费将实行政府指导价和市场调节价，政府指导价物业服务收费的基准价格今后将由市发展改革委和市国土房管局制定并定期公布。

　　物业费中要剔除应由公共维修基金支付的费用

　　“此次改动最大的一个结构性变化是业主购房时应由公共维修基金里支付的一部分费用将从物业费中剔除。”王岩告诉记者。从1999年开始，购房者在买房时需要缴纳公共维修基金，而物业收费中还包括“电梯和水泵的中修和大修，房屋的中修和大修”，造成重复收费。“今后的物业收费中将不再包括这两大项的费用”。

　　普通住宅物业费用有望降低

　　新规定一旦实施，一些普通住宅的物业服务收费标准将会有所下降。这除了公共维修基金部分在物业费用中的剔除外,还因为修改意见中对电梯运行收费做了更明晰的划分,增加了无人驾驶的高层住宅电梯运行维修费用标准。王岩告诉记者,在原来的规定中,对电梯运行维护费用的收费标准只按照运行梯、备用梯和高峰梯来进行划分，一些高层住宅中即使电梯是无人驾驶的也按照有人驾驶来收，这样的收费无疑增加了业主的负担。

　　记者了解到,原来电梯运行的维护费用标准中接近一半是“人工费”，即支付给电梯驾驶员的工资收入。以新规定为例，高层住宅中每部有人驾驶电梯运行一年的维护费用为63620元，而同样的电梯无人驾驶的维修费用却只有35754元，相差甚远。市发改委有关负责人告诉记者,一些高层住宅中的电梯如果是无人驾驶的,物业费用会有所下降。

　　在普通住宅的物业收费中还有一项费用将被取消。记者了解到，一些物业公司在代替煤、水、电、气等专业公司收取费用时，向业主收取了大约每户1元/月的委托费。王岩告诉记者，这些费用原本应该由上述专业公司上门向业主收取，由物业公司代收的委托费用也应该由这些专业公司支付而不应该转嫁到业主头上，“今后，这部分收费将被取消”。

　　经济适用房收费标准未变但增加了智能化系统服务费用

　　新规定没有修改或者提高经济适用房的收费标准，但增加了新添智能化服务运行维护收费。王岩告诉记者，北京一些房地产项目增加了智能化系统服务，而原来由业主缴纳的物业费中没有包括这部分费用，这部分费用在一些经济适用房中一直由物业公司支付，新规定将增加这部分收费。记者了解到,智能化服务体系主要包括：可视对讲、门禁系统和周界红外报警系统、电视监控系统、消防控制系统、中控室运行维护系统等。

　　按照收费标准的规定，上述智能化系统的运行维护费用将按照项目来进行收费,每一个项目的收费标准为每月0.05元/建筑平方米。一些经济适用房住宅项目如果增加了这部分收费，其物业费将有一定幅度的增加。

　　物业收费将写入购房合同

　　新办法将提倡和鼓励业主自治。王岩告诉记者，今后，物业收费的标准将写入购房合同，按照“征求意见稿”的规定，“建设单位与物业买受人签订的买卖合同，应当规定物业管理服务的内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致”。另外，物业服务收费标准需要调整的必须通过业主大会协商确定。

　　“可以说业主委员会将享有比从前更多的权利”。王岩对此解释说，新规定明确提倡业主大会有权选聘和解雇物业公司。另外，物业公司应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对上述收支情况提出质询时，物业公司应当及时答复。

　　-文/本报记者