物业税为谁而设

　　□本报驻沪记者 马凌 实习生 陈小莹

　　和大多数人的期待相反，物业税开征并不必然导致房价走低。其最主要的目的在于化解金融风险，同时如果设置得当，亦能解决地方财政吃紧难题

　　从去年10月官方文件首次提及物业税概念，到今年1月广东省表示可能在今年试点， 短短数月之间，“物业税”就从一个陌生的术语变成了街谈巷议的热点话题。

　　所谓物业税，又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。

　　物业税之所以还未开征就备受瞩目，一个主要的原因是，现行的土地税收政策存在明显弊端——政府目前在出让土地时，各种税收一次性缴纳(开发商垫付，进而转嫁给购房者)，后续不再增收。政府转而把这笔出让费用投资于城市基础设施以及公用设施建设。

　　但由于周边基础设施条件的逐步改善，客观上使得土地不断升值，真正获取到土地增值收益的房产所有人没有缴税，这些成本实际上被后进入的购房者在日益抬高的房价中承担掉。

　　尽管有人认为，购房者在支付房价时，已经承担了使用期限内(50年或者70年)房产增值的税额，但事实上，政府在批地时几乎不可能正确估算未来数十年内土地的价值增减，因此在客观上造成了土地乃至房价的失真，同时也就容易造成泡沫的产生。

　　中国人民大学法学系教授周珂是国内最早撰文对土地批租制度提出质疑的学者之一。他认为，土地批租制度是一种短期行为，香港就是一个典型案例，“英国人发明了土地批租制度，但不在本土采用而用于香港，本身就说明了这种制度的局限性，英国人把香港的地卖得差不多后一走了之，我们的政府不能干这种事。”

　　据了解，世界上绝大多数国家财政来源主要是通过不动产税，美国的不动产税大体上占全国财政收入的一半，而且非常稳定，但反观香港，政府卖地收益多的时候占当年财政三分之一，少的时候只占百分之零点几。

　　1990年代初，我国内地之所以实行土地批租和土地增值税等政策，主要是受港台地区的影响。另外一个原因还与计划经济下社会财富集中于企业有关，导致我国长期以来征税对象主要是从生产经营环节征收，而对财产特别是个人财产的征税较少。

　　“但当今社会财富———包括物业财富———的分布相当部分是在民间，”周珂说，“且我国企业已不堪重负，国家需要在财政来源上重新定位。”

　　现在，绝大部分学者均认为物业税是大势所趋，其理论上可以改变不合理的游戏规则，让所有的参与者更合理地受益。但为什么物业税开征仍然未能广泛推行？

　　地方政府的担心

　　根据媒体报道，财政部税务司一位负责人透露说，物业税改革的基本框架，是将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，基本原则是，科学测算现行房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模，令物业税的总体规模与之基本相当。

　　业界普遍的解读是，将过去一次性征收的包括土地出让金在内的税费，在房产保有期间分批缴纳。

　　对于这一点，业内存在较大的争议。支持者认为，此举能够让政府化一次性财政收入为今后数十年的稳定收入，还可分享房地产的增值保值；而购房者则能降低资金成本——因为理论上看能降低首付，贷款随之减少，利息也就随之下降；而对于房产商来说则可令资金链宽松不少。

　　对此，浙江大学经济学院张旭昆教授则认为，此举的问题在于，对于地方政府来讲，为了完成GDP考核，促进经济发展，必须倚靠强大的财力支持，而批地收入是一次性的大笔收入，物业税则是稳定的收入流。因此对于注重在任政绩的地方官员来讲，前者更可取。考虑到国内地方官员的任期一般都比较短，所以除非物业税贴现总值大于批地收入到一定程度，地方政府将不会有积极性把批地制度改变为物业税制度。

　　另一个问题是地方政府确实普遍存在财政吃紧局面。众所周知，如今很多地方政府都是吃饭财政，这就意味着必须找到一个预算外资金来源，而现在除了国有资产之外，最大的一块金矿就是不动产。所以政府的眼睛就盯着地，地批得越快，地方经济就发展得越快。所以大家往往把土地称为地方政府的“二财政”。

　　而开征物业税对房地产市场可能带来的冲击也令地方政府担心。台湾房地产政策研究学会秘书长、《上海楼市海外版》发行人暨总主笔蔡为民认为：“一旦打击目前活络的买气，进而使开发商不再勇于出高价标地，甚至出现类似台湾的土地频频流标现象，纵然有税收进账，但与土地标售动辄十多亿数十亿的金额相比，物业税的收入便成得不偿失的小利。”

　　但这种现状埋下的隐患也是显而易见的。虽然从客观效果上看，“二财政”推动了地方经济的发展，但却是饮鸩止渴。因为这样做一定会带来泡沫，其结果体现在国土资源部对土地失控、金融风险急剧攀升。

　　物业税一石二鸟

　　“十六届三中全会对物业税的表述可能意味着相当重大的体制探索。”在去年12月6日的“中国企业领袖年会”论坛上，央行行长周小川在发言中用了绝大部分篇幅讲解自己对物业税的看法。

　　一个耐人寻味的问题是，为什么周小川要以央行行长的身份来大谈物业税？复旦大学金融研究院博士华伟认为，这个信号相当重要，因为这反映了政策制定层的一个核心目的：即通过物业税化解中国金融风险。

　　他认为，正是在现行政策下，地方政府为了迅速集聚财源，不得不“借新还旧”，很多城市今年借50个亿，明年借60个亿还这50个亿，再上10个亿的项目；后年再借70个亿，击鼓传花，泡沫必然有破灭的一天。换言之，地方政府冒了很大的金融风险，但这种风险最终还是要全体人民来承担的。

　　因此，中央政府必须统筹考虑风险，遏制地方政府的批地冲动和房产商的圈地冲动。从121号文件到《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，去年的两道金牌均有此目的。

　　尽管这些措施缩小了地方政府的权力空间，但仍然未能解决地方政府资金饥渴问题。

　　此外，由于从1994年的增值税分享，到2002年的所得税分享，地方政府的收入空间已进一步缩减。税改已经迫在眉睫。

　　物业税体制的推行能够在根本上解决这些难题。华伟举例说，假设现在一年能收到50个亿的物业税，那么政府就可以把未来10年的物业税权抵押给银行而贷到400个亿，因为不管房产市场的好坏与否物业税都是比较稳定的，银行的放贷风险也就非常小。可见，如果征收物业税，政府可以获得一大笔稳定的收入，可以降低银行的放贷风险，有利于政府调控房产市场，促进房产市场的持续繁荣。

　　从这个角度看，物业税的浮出水面实际上与121号文件一脉相承，如果设置得当，不仅能够化解金融风险，而且还能解决中央与地方分灶吃饭问题。　

　　但土地出让金和增值税现在仍然是支撑相当多的地方政府的两条腿，一些中小城市甚至是完全依赖土地出让金的“金鸡独立”状态，一旦中央一刀切，短期内难免令这些地方政府失血过多。

　　在复旦大学金融研究院博士华伟看来，弹性的操作方式是：第一，物业税要有试点有步骤地推行，先在一些条件好的大城市试行；第二，建议保留土地出让金，同时对以后房价的增值部分，请注意是增值部分，按照基准地价征收合理的税额，“等外部条件成熟再逐步改良”。

　　房价会下跌吗？

　　物业税能有效地抑制房价吗？这显然是各界———尤其是消费者———最为关心的问题。

　　在中国的房价中，税费及房产商利润占到了60%，建筑成本只占40%。由于物业税降低了房产商环节的成本，因此有媒体计算，房价可能会因此跌去40%。

　　但台湾房地产政策研究学会秘书长蔡为民说：“不少人觉得物业税的出台，可使初始房价有所下降，但这很可能只是一个泡影。”

　　在他看来，房价更多的是看供需变化，不能单纯从成本考量，在房市全面飙售的情况下，考虑的是市场价而不是成本价。“市场景气时，大家拼命加价买，不景气时，大家赔本出清，两种情况都不考虑成本，只有在市场不好不坏的时候，才会考虑成本。而物业税在其中产生的影响太微乎其微了，所以你可以忽视它的存在。”

　　蔡为民认为，物业税更大的作用在于可能会延长购房者的观望期，从而打击开发商用高价购买土地的热情，而不能直接作用于房价本身。他的建议是，作为消费者，仅仅把物业税当作一个简简单单的新税种就行了，“就像拥有汽车需要缴纳牌照税一样，不用把物业税对房价的影响过分夸大”。

　　一位业内人士认为，事实上，从目前能够获得的信息来看，中央政府推行物业税的主要目的并非抑制房价，换言之，即便物业税对房价升跌造成影响，也只是一个副产品。

　　华伟的看法是，物业税的妙处并不体现在直接降低房价上，其更多的功能是调节贫富差距，增强市场抗风险能力。长远来看，如果市场能够理性成熟，避免类似香港、日本的房市灾难，消费者就是受益者。　

　　物业税如何浮出水面

　　2003年10月，十六届三中全会公布《中共中央关于完善市场经济体制若干问题的决定》，其中明确提到：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”，但这个信号在当时并未引起太多反响。

　　2003年11月，财政部部长金人庆与国税总局局长谢旭人一同出席“中国财税论坛2003”。在这次论坛上传出了中国下一步税制改革的七大方面内容，其中就包括物业税。

　　2003年12月，在一次媒体举办的“企业领袖年会”上，央行行长周小川对物业税概念发表了较为详尽的见解。这次被称为“跑题”的发言引起了媒体广泛关注。

　　正当人们猜测物业税是否也会像遗产税一样“千呼万唤不出来”时，2004年1月15日，广东省财政厅厅长刘昆在全省财政工作会议上透露，广东有可能在今年对不动产开征统一规范的物业税。