南方周末：解开藏在温州炒房团背后的利益链条

　　

杨建文

　　

王丰

　　□杨建文 (上海市社会科学院部门经济所研究员上海市政府特聘决策咨询专家)

　　□本报驻沪记者：王丰

　　当下中国房地产市场的高涨行情，就像是电影《指环王3》中的那个魔戒，哪个城市套上它，就舍不得摘下。除了普通市民，房价上扬满足了地方政府、房地产商、中介机构、来自国内外的游资等多方利益主体的需要

　　为什么上海房价最高

　　●已经有100亿美元外资投向上海房地产

　　王丰：2003年全国商品房价格平均涨幅为3.2%，但上海的涨幅超过了24%，每平方米均价达到5118元，上海已经超过北京成为中国房价最昂贵的城市。几天前新浪网针对上海房价走势进行了一次网上调查，结果看涨与看平的相差无几。

　　杨建文：我先从供给的角度解释一下上海房价走高的成因。

　　首先是，去年研究发现，从城市地质条件上看，上海中心城区670平方公里的地带，已出现不规则的沉降，不规则沉降不同于中国许多城市由于过度抽取地下水从而导致的规则性沉降，在这块冲积平原上(也就是说，300米以下是泥土，而不是岩石)，至去年底已建起了2000多幢高楼，而在建的或已经列入规划拿到批文的总计也有2000多幢。

　　为此，2003年上海市人代会特别通过了一项决议，强制将正建及待建的高楼容积率不同程度地削减，依照不同的地理位置，有的高楼容积率给砍掉了一半。

　　这个措施直接减少了房产的供给量。其二，从去年到前不久中国银行信贷的紧缩政策，对房地产项目贷款控制严格，影响开发商资金来源，目前银行是地产商的主要资金来源，所以也会影响今后的开发量，这种效果将越来越明显地体现出来。

　　其三，土地资源的稀缺性。上海在中国的经济地位已经不可替代，是中国最大的城市经济，又在建设国际金融中心，城市功能的先进性将使稀缺的土地资源更加值钱。

　　第四，去年各地都搞经济房，3500元每平米，初衷是解决中低收入居民住房，但在市场上形成了价格底线。

　　经济适用房的地理位置在城郊地带，比价效应的作用，托住了中心城区的房产价格。

　　王丰：外资也是托住上海房价的重要力量。目前，投资中国地产的海外基金有很大部分在上海，像摩根士丹利房地产基金、嘉德置地旗下的嘉茂基金、新加坡投资公司旗下的GIC地产基金公司、美国雷曼兄弟、澳大利亚麦格理银行、美国洛克菲勒等著名的跨国房产投资基金都已活跃在上海市场。

　　但在投到上海房地产的100亿美元左右的外资中(占同期整个上海开发市场投资总额的13.7%)，以直接投资形式出现的仅3亿美元左右。海外资金通过两种方式进入房地产：一是以基金的方式直接投资，二是投资股权，购买中国房地产行业上市公司的股票。

　　温州炒房团背后的利益链条

　　●当资本开始以它的方式为一个城市定价的时候，中低收入群体已经开始表现出强烈的不适应，这其中政府应当扮演何种角色

　　王丰：推高上海房价的另一支力量是以温州炒房团为代表的国内游资。中国房地产市场近两年来的一个显著特点是，少数明星城市如北京、上海、杭州、南京等地的房价攀高之后，城市地产的整体价格形成了鲜明的阶差，房产投资开始从一线城市向二、三线城市泛化发展。而中国地产市场发展，似乎又正在远远地将大多数居民的实际购买能力甩到后面。与这种现状相适应，温州炒房团正迅速成为诸多高楼价城市中购买力不足的弱势居民的出气筒，将理性主义发挥到很高水平的温州人，似乎面临着又一次的信任挑战。

　　但是从正面的角度思考，地产是一个城市价值非常具象的体现，温州炒房团所代表的房产投资群体，他们是不是在市场规则的平台下，用市场的方式重新为城市定价呢？

　　这似乎是房产除了消费品属性之外，作为投资品属性的积极意义的诠释，但从温州炒房团的操作手法上分析，似乎已经走过了头。

　　其具体操作手法，简言之如下：诸多投资者集中买下一个楼盘，彼此信用牢靠，买下之后，马上加价挂到中介机构中去，同攻同守，这样价格就在高位凝固，并将附近楼盘的价格也带上去，说白了，就是人为制造级差地租。

　　杨建文：其实温州炒房团的操作手法从本质上并不稀奇。德国麦德隆超市通过制造级差地租来获得额外巨额收益。与其他跨国零售业巨头相比，麦德隆的特点是它的大卖场从不采取租的方式，而是买地建房。选址通常在城郊附近，地价便宜，当地政府出于发展的目的，又乐于给地。而且，你会注意到，麦德隆只搞平面建设，也就说买尽可能多的地，建一层卖场。

　　接下来的故事当然顺理成章，麦德隆一进入，周围的地价就升值，级差地租形成，卖场土地资产水涨船高。

　　王丰：同样是制造级差地租，但麦德隆是用商业服务来提高商圈价值，从而带动资产升值获利，温州炒房团却是通过低进高抛来牟利。

　　这种操作手法之所以不能为市场所击破，原因是市场另外两个主体———中介机构、银行———与购房者一道成了利益集团成员，没人愿意看到价格往下走，因为价格向上会令国有银行在政绩周期内的财务报表非常好看，中介机构则更愿意看到交易活络，事实上它们是炒房团最主要的信息提供者和组织者。

　　我感觉，当下中国房地产市场的高涨行情，就像是正在上演的大片《指环王3》中的那个魔戒，哪个城市套上它，就舍不得摘下，因为它会给地方政府带来更多的土地批租收入。

　　1994年实行分税制后，地方政府税源日渐减少，近年来的金融改革又使银行不再受地方政府控制，同时资本市场也不能再为地方企业脱困融资，在这个背景下，土地成了地方政府收入的一大块来源。

　　杨建文：我认为温州炒房团的操作理念是不错的。据说南京有开发商对温州炒房团拒售。我要问，凭什么不让人家炒？有根据吗？他们按照市场价格买进，升值之后卖出———有错吗？

　　拒售是没有法理根据的，违背了基本的交易原则。问题是合法不一定合理，正确对待温州炒房者群体在现实情况下是非常重要的。

　　他们在局部市场形成局部的垄断，形成操纵，进而获利，根子是对信息的垄断。要引导其健康发展，就要求政府积极作出回应，打破炒房团对价格信息的垄断，设计制度，拆开炒房团与其他利益集团的合谋取向。

　　王丰：从诸多城市对温州炒房团的激烈反应来看，当资本开始以它的方式为一个城市定价的时候，中低收入群体已经开始表现出强烈的不适应。但也要看到，比如说上海，房地产投资者是基于这个城市在全国的定位，甚至是基于它未来在全世界的定位来决策的，如此定价，当然会与中低收入群体的承受能力产生冲撞。

　　弥补这个断痕，则需要政府来处理。政府将重点放在为低收入者提供住宅，并且在操作上真正做到公平、透明上面，这方面其实是一个很大的挑战，因为这里面存在价格落差，会产生寻租空间。

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　　房地产金融存在的问题及政策建议

　　●问题

　　一是房地产开发资金过多地依赖于银行贷款，使得房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。根据统计估算，80%左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接地来自商业银行信贷。而另一方面，在我国目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式的信贷资金集中，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。

　　二是土地储备制度不完善，土地储备贷款存在隐性风险。在目前我国土地储备制度下，土地被政府部门高度垄断。在土地出让过程中，地方政府出于土地收益的考虑，往往希望获得较高的土地溢价(即所谓的“城市经营”收益)。由于各地城市开发和改造的盘子都非常大，而且土地资产价值往往很高，因此，土地购置的融资要求十分巨大。而土地收购和开发的主要资金来源于银行贷款，还款则主要依靠土地出让金。同时，土地储备属于政府行为，土地收购和开发过程中往往介入了很多政府意图和政府行为，这使得土地的购置和开发非常容易获得商业银行的巨额贷款。但问题在于，影响土地出让价格的可变因素很多，土地资产价格本身也波动频繁，具有较大的不确定性；而且，政府行为的普遍介入也往往使得资金流向和资金使用效率大打折扣。所有这些，无不增加了土地购置与开发贷款的隐含风险。事实上，从目前的情况看，在很多地方，巨额的银行信贷资金使土地储备运作机构的贷款利息负担十分沉重，地方政府为此承担了巨大的包袱。

　　三是个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险。目前，我国商业性个人住房贷款不良贷款率不到0.5%，住房公积金个人住房贷款的不良贷款率仅为0.24%，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用。因此，商业银行普遍把个人购房贷款看成优良资产而不遗余力地大力发展。但按照国际惯例，个人房贷的风险暴露期通常为3-8年。我国的个人住房信贷业务是最近3年才开始发展起来的，一方面，基数较小且发展较快，一些问题容易被掩盖和忽视；另一方面，我国的个人住房信贷刚刚进入风险暴露期，即使有问题也可能还没有充分暴露。再者，我国个人征信系统尚未建立，商业银行也难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分严格的调查监控。而且，未来房价的波动和利率的变化也在一定程度上加大了拖欠还款的信用风险。另外，“假按揭”等恶意套现行为也不断出现，如一些不法开发商怂恿亲属或本单位职工冒充客户，先与开发商签订购房合同，而后套取银行贷款。所有这些都说明，一旦风险暴露或债务链条发生中断，商业银行将面临着违约风险。

　　四是商业银行和其他金融机构经营行为中存在不理性、不科学、不规范等问题。如由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”大力发展，在经营业务上容易产生急功近利的倾向，比如有的商业银行降低客户资质等级评定的门坎，将审查手续简化，将审查速度加快等等。又如在发放房地产贷款过程中，有的商业银行对政府担保和政府干预项目盲目乐观，甚至盲目追捧，而忽视了这些项目所具有的风险性。再如，目前许多房地产信托基本上是参照银行贷款的有关条款来执行，在很大程度上是银行贷款的变种，而信托公司在委托贷款方面的监控、管理、经营能力和经验可能不如商业银行。

　　●政策建议

　　1.在继续支持房地产业发展的同时，加大房地产信贷监管。借鉴1980年代初我国信贷较高地集中于加工工业(如冰箱、彩电、洗衣机等生产线纷纷上马)，以及1990年代初集中于房地产(如海南和北海的房地产泡沫)所产生的大量不良贷款等历史教训，央行应密切关注信贷集中度问题，及时引导各商业银行拓展其他信贷业务。同时要继续加强房地产信贷管理，严肃查处房地产信贷中的违规问题，加强房地产信贷风险的管理和防范。完善个人征信管理体系。建立和完善房地产市场预警预报体系、房地产统计指标体系和信息披露制度。

　　2.大力发展多元化的房地产金融市场，形成具有多种金融资产和金融工具的房地产二级金融市场，以分散银行信贷风险。在成熟的房地产金融市场上，房地产开发和经营的融资不仅有债权融资和股权融资两种基本形式，而且在债权融资和股权融资一级市场以外，存在着发达的证券化二级市场。在这个二级市场上，各种金融创新产生了层出不穷的房地产金融工具，包括投资基金、信托证券、指数化证券等。正是通过各种投资者在房地产金融市场上对证券化金融资产的自主购买，二级市场把本来集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散于整个金融市场的各种投资者。

　　3.将房地产资金信托转变为真正意义上的房地产信托。未来房地产信托的发展方向应是为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供全面的金融服务，适应房地产行业的特点，提供有效地资金融通和风险管理手段。

　　4.加强房地产开发贷款管理，加快土地管理模式的转变。有效地界定和规范政府行为，加快改革和完善与房地产金融市场稳定密切相关的土地储备制度、土地交易制度和土地开发制度。

　　(摘自中国人民银行研究局3月15日发布的《中国房地产发展与金融支持》课题报告)