《经济》杂志：开发商凭什么推断房价会涨？

　　本刊记者 王铮

　　开发商异口同声地表示，今年房价铁定要涨。理由似乎很充足，但是疑点也很充足。

　　从今年2月中旬开始，媒体上传出地产大鳄们异口同声的市场预测：“在不同的场合 ，一些地产商认为今年房价铁定要涨，对于2004年的房地产市场也表示了充分的信心。”保守一点的论调也是“稳中有升”。媒体认定这基本上代表了开发商这一群体的看法。

　　但是一些事实却与此矛盾。

　　北京部分楼盘从去年年末开始大张旗鼓地打折，据说跌得最狠的每平方米降到了2000元。“有的一开张就大跳水了。”一位业内人士叹息着说。

　　更有说服力的是广州、上海的楼市已开始急跌，北京的房租也是出人意料地下调；甚至据说北京一些开发商开始放弃本地转而在天津等城市圈地。

　　“2000年个人投资房地产租出或卖出的回报率是12%—15%，现在顶多是6%—7%。”戴德梁行综合住宅服务部董事胡港生介绍。

　　这些事实是不是可以反映出，今年房价走势极有可能与开发商预测的相反。那么，哪个会是准确的答案？

　　问题还没有简单到谁对谁错的程度。在一些市场分析人士看来，开发商们可谓是老谋深算。

　　中国房地产指数系统办公室副主任、搜房咨询控股有限公司研究发展部副总监赵丽一说，对于目前开发商、媒体“涨声一片”的状况来看，他们发出的声音是“有需要的”。

　　她的观点是，因为去年北京市的房地产市场没什么大的波澜，“照这样下去今年开发商的日子会比较难过，就像广州。”

　　“一旦房价下降就是连锁的反应，就像资金链断掉的后果一样。为了生存，开发商和服务机构喊涨是很正常的。”她说。

　　按照这个说法，开发商们可能已经料到今年局势不妙，所以高喊“涨价”，目的只有一个：无非是想及时套现。

　　开发商的唱高理由

　　开发商认为房价将上涨的理由集中起来主要有三个：一是建筑材料成本的上升，这个理由是开发商认为最站得住脚的，“原材料上涨毕竟人所共见”。二是认为政策因素会导致供给状况趋紧。“北京新土地政策4号令禁止经营性土地的协议出让，这就等于堵上了两年前的33号令开的口子。加上保护耕地、重视‘三农’问题、清理开发区、以及说是要严格执行土地征地价格实行听证制度，都说明土地供应会趋紧。”北京奥林匹克投资置业有限公司总经理张亚夫说。再一个理由就是GDP的连年上涨。

　　今典集团董事长张宝全很肯定地说，他已经连续四年都保持一致的意见：房地产市场会稳中有升。而且三个逼使楼价上涨的原因中政策因素是最现实的。

　　他说，政府不管是出台土地政策还是金融政策，都无非是想促使房地产市场的成熟和稳定，但是“成熟和稳定是要用成本来支撑的。很多时候一些以前可以不走的程序现在都必须走”。

　　他的说法是有根据的。据央行的政策，从今年1月1日起，贷款利率上浮空间将从30%提高到70%；同时，2004年银监会宣布，将会完善对银行业金融机构各类案件统计报告制度，“从体制、机制、制度、管理上着力解决银行业金融机构违法违规行为”。

　　税收政策也没有放过这个行业，国家税务总局83号文要求加强和规范对房地产开发企业所得税的征收管理。“这很明显了，没有什么可迷糊的。”张宝全说。

　　不利因素“不足为虑”

　　北京房租下调和广州、上海等地房价的急跌应该是让开发商们较为顾忌的，但张宝全说，自己对此是作过分析的，结论是“不足为虑”。

　　他的理解是，房租的下调主要反映的是商业住宅或写字楼的供求关系，对住宅的影响是间接的。何况，房租的变化态势是有点任意的。“任何时候都有上涨或下跌的可能。”张宝全说。

　　他也承认房租下调对售价肯定是有影响，但“对一手房的供求影响绝不是很大。”

　　戴德梁行综合住宅服务部董事胡港生也认为房租下调对售价影响应该很小：“在GDP上升的大周期里面，房租的调节力量是很小的，如果是在一个下降的周期，那么他就是一个不容小看的因素”。

　　阻挠房价上涨的因素似乎在一一化解。

　　广州房价的下跌据说对北京的开发商们震动不是很大。“那是一个房地产开发得比较早的城市，已经很成熟了，跌和涨的范围肯定都不会太大。”张宝全说。

　　他倒是有点意外上海、杭州、宁波曾经疯长的房价今年一开春就好像要跌到冰库的架势。有人分析这些城市游资力量过大。“超常的提升之后肯定会有大跌。”

　　当然对于一些房地产商转而在北京外围圈地另起炉灶，张宝全归结为“是中小房产商”的行为，“因为在北京做项目门槛已经越来越高”。

　　“这是一个发展方向，土地政策的变化肯定会使在北京的中小房产商另寻出路。他们一到天津可能就算实力很大的了。”

　　不管种种反常现象，在开发商眼中，仿佛都不成其为问题。

　　开发商们是胸有成竹还是故弄玄虚？

　　相反的结论

　　结果只可能有一个。

　　不管是开发商还是市场分析部门，唯一一致的口吻是，是涨是跌到了今年应该是水落石出的时候了。

　　业内分析人士几乎一致的看法是，房价今年到了调整期。

　　戴德梁行综合住宅服务部董事胡港生颇为含蓄地说，在他眼中，衡量中国的房地产市场的起步是从银行按揭大范围开展开始的。“不过5年时间。但恰好5年是一个周期”。胡港生说。

　　他举的数据是，近几年全国平均GDP增长率是8%左右，北京的这个数字已超过10%，而房地产这两年的增长仅仅是5%——6%。“相对于GDP的增长来说，房地产市场实际上早已经在下滑。”胡港生说。

　　搜房咨询控股有限公司研究发展部副总监赵丽一很明白地说明：“个人认为不太可能涨”。她不屑于所谓的上涨理由，一一反驳。对于开发商认为最站得住脚的原材料价格上涨会引起房价上涨的说法，她觉得“可笑”：“北京开发商利润之高是全国都知道的，只有原材料涨价而房价不涨，北京开发商的利润才能回到一个合理的水平。”

　　她很确切细致地对北京的楼盘加以分类分析：

　　SOHO已经涨了4%，在15000元左右。公园大道、5号、GOLF都在13000元～15000元之间，这这些盘利润本身就超出市场平均水平，涨的可能性非常小。

　　此外是中档楼盘，在6000元～8000元之间的。目前这部分楼盘的销售压力是非常重的，按照市场的统计积压也主要在这部分，“他们不降价销售就谢天谢地了，那里还敢乱涨？”赵丽一说。

　　她认为最有可能涨的是中低价盘，就是在3000元～5000元之间的。这部分楼盘的利润是在15%～30%之间，即每平方米的利润是450元～1500元之间，根据近期的原材料涨价风要持续一段时间来判断，为了保证利润，可能涨价。但也仅仅是可能而已。

　　支持她的证据是，近几年北京商品房价格走势图的确表明，北京市的房价在过去6年里实际上是缓慢下降，1996—2003年7年间，商品房均价从5371元/平方米下降到4884元/平方米，下降了11%。

　　她说，楼盘价格下降的主要原因在于：北京市近几年来逐步加大了经济适用房的投放力度，结构性的调整使北京有更多的低价盘入市。

　　赵丽一很肯定地指出，开发商所持的房价随GDP增长的理论简直不足一驳，“有很大漏洞。”她说，“GDP的增长和居民收入的增长在中国根本就是两码事”。

　　据说，已有房地产开发商悄悄承认：“今年是内出血的一年”。“不但要打价格战，还可能另寻经营门路。”一位开发商很不乐观地说。

　　2月26日，北京市国土资源和房屋管理局召开了自4号令成立以来的第一个新闻发布会。房管局明确表示，在房屋供求关系稳定的情况下，地价上涨只会压缩开发商的利润，不会传导到房价上，4号令绝不会抬高北京的房价。