自己的房出租却难做主：历史尴尬还是现实无为

　　实习生 桂衍民

　　对家住北京东城区南小街69号的王印海来说，这几天的确值得高兴。20多年了，他终于对自家的部分产权房有了自主支配权。

　　以前，每当王印海把自己的尴尬遭遇讲给朋友听时，几乎没人能理解：“你自己的 产权房，怎么不能随便出租呢？”

　　其实，正是为了给这个问题求解，王印海上上下下“跑”了将近20年。2月7日，他收回了69号院内3套房中的1套，并于2月28日第一次以市场价格将整套房出租。

　　标准租私房：历史的伤疤

　　“文革”前，王印海的父亲在北京买下了一套四合院(现南小街69号)。“文革”期间，这套房子被充公。经政府安排，王印海连同另外3家入住这套“公房”。

　　20世纪80年代初，随着国家落实产权，王印海家重新拥有这套四合院的产权。不过，政府当时提出的条件是：承认与当时仍住在院内的另外3户的租赁关系。

　　笔者见到了当时由东城区房屋管理局北新桥房管所开的“私房租赁契约”：“西屋2间，南屋1间，共计3间，使用面积：20.4(平方米)，每月租金7.03(元)”。契约上只标有起租日期为“1983年9月1日”，却无终止租用日期。

　　至今，这份契约依然在生效，只不过政府相应调高了房屋租金，到今年初，每平方米租金35元。“不写终止日期，就是说租赁人想住多久就住多久。”王先生说，按照相关规定，产权人不能赶租赁人走，除非帮他们找到新的住处，或者有证据证明他们另有住处。

　　据了解，在北京，像王印海这样有房但不能自主支配的约两万户。同时，这种现象并非北京独有，在杭州、沈阳等城市均有存在。

　　政府有关部门把这种房子叫做“标准租私房”。在标准租私房承租户的认定上，各地均以落实私房政策时各地房屋行政管理部门带户发还产权的清册、历次调租的清册为依据。出于对承租人利益的保护，政府对带户发还产权的私房的租赁关系及租金标准进行了干预和限制，形成了私房标准租制度。

　　然而，正是这一制度，造成了许多“房东”与“房客”间冲突不断加剧。

　　产权人：这不公平

　　为了遏制“房东”与“房客”间的冲突，最高人民法院曾推出一个审判原则———房主若要求收回房屋，必须至少满足以下两个条件的一个：1、举出房客有其他住处可以搬入的证据；2、为房客找房住。如此，基本断绝了绝大多数房主收回房屋的梦想。“这实在太不公平了！我们自己的房子，想不租给人家还不行，得为他们找到住处。不收回吧，价格这么低，坏了你还得给他修。”同样面临着有房不能随便租的北京居民王鹏说。

　　王鹏从祖上传下的房子中分得了两间(41平方米)私房，1983年带户落实产权。但问题是，产权有了，房子却有别人在住。如今，当年的承租人早已去世，但其中的一间仍住着他的儿子、首钢职工董文。

　　为了讨还自己的房子，王鹏已经打了两次官司。第一次是北京市《关于解决本市城镇按照标准租金出租私有房屋问题的若干意见》(以下简称37号文件)刚刚颁布但还未实行时，王鹏由于找不到充分的证据证明房客已经有住处而撤诉。第二次是2002年6月，法院判决解除他与房客的租赁关系，但当时由于首钢住房还在建设中，法官没有判令房客搬出来。

　　王鹏不服并上诉。后来，上一级法院维持原判，只是将租金调高了一些。王鹏给笔者算了一笔账：这套房子按现在的市场价格出租，每平方米至少50元。而政府定的房租，一开始是每平方米0.11元，后来涨到2.37元、3.55元，最近调租后价格也只有35元。“就按现在的价格算，我一个月就将近亏了200多元，20多年就是五六万元。现在首钢的房子已经建成，可董文还是没把我的房子腾退出来！说什么要我给他修缮费，这么多年来，他这么便宜地租住着我的房子，凭什么要我出修缮费？”王鹏说。

　　租赁人：补贴到位就搬

　　就在标准租私房产权人时常到北京市国土资源与房屋管理局反映问题的同时，也有不少的租赁人呼吁政府帮助他们解决面临的困难。

　　据了解，去年底，北京市国土资源与房屋管理局对400户租赁人抽样调查表明，承租人存在着“四多”：一是企业职工多，占71.8%；二是退休职工多，占60%，下岗职工和无业人员占6%；三是低收入家庭多，家庭月收入在1000元以下的占52%，其中月收入低于500元的家庭占11%；四是租赁户所在单位绝大多数不景气。

　　现在租住在北京东城区建国胡同的张先生，36年来一直住在这里。他一直以为自己住的是政府安排的公房，而现在房东却要他腾出房子。“腾房子可以，但政府必须给我足够的补贴。”张先生告诉笔者，他现在的住所属于北京的一类地段，很值钱的。这是当初政府分给他的“公房”，如今要他搬迁，就应该按拆迁房的标准给补贴。

　　据了解，北京市在拆迁中对拆迁户进行补偿，根据房屋所在的位置，按照住房面积进行具体的货币补偿。一般来说，越在市中心，其所属的类别就越高，其中一类的补偿费最多。“若按政府给的那点钱，哪够买房子呀！”张先生表示，就因为这个，他才一拖再拖。

　　同住一个院的李女士与张先生的情况有点不同，她原来是北京百龙天安商场的职工。如今，该商场已经改制承包给个人，李女士仍然在那工作。按照37号文件规定，租赁人及其配偶无他处住房，其所在单位应当为职工解决安置住房，并负责将租赁人迁出；或按房改政策向职工发放住房补贴，由职工另行自购或租住房屋。可李女士的上司、百龙天安商场的周主任表示，商场现在是私有公司，所有员工都是打工的，商场不可能也没有能力解决这些员工的住房补贴。他认为这事应该由政府来解决。

　　就此，笔者找到东城区房管局，其负责人说，现在对于已经改制了的单位，上面还没有相关文件，他们当然也就无法解决了。他表示，只要耐心等，迟早会解决的。“这都是国家政策失误造成的，现在将这些全部转嫁给单位，本身就很不合理。”某单位负责解决职工住房问题的领导说。这位领导给笔者算了一笔账：现在公司下辖的厂子有20多家，大部分亏损。各分厂和总厂应该腾退的职工加起来就有300多户，按照政府的补贴标准，总共得将近1亿元的费用。“这么多钱，企业无论如何也拿不出来”。

　　房管局：情况很复杂

　　针对以上的情况，笔者专程来到北京市国土资源与房屋管理局。

　　刚刚说明采访意图，就被拒之门外。无奈，笔者电话联系到该局办公室，被告知找市场二处(专管私房腾出)。但当笔者电话打到市场二处时，却被告知采访要经过局里审批。最后，笔者打通了标准租私房问题督察组负责人刘书记的电话。“标准租私房是个历史遗留问题，情况很复杂。”刘书记说，市政府已经将其列为要办的56件实事之一，他们正在紧锣密鼓地进行。在谈到政府对标准房出租的价格时，刘书记说：“这是个过渡价格，而且，局里有专门的信息收集小组，我们就是根据他们提供的信息和来自房产中介的信息制订的价格，应该说是比较符合市场实际的。”

　　他还告诉笔者，之所以制订这么一个价格，主要是是为了防止房主故意终止与租赁方的租赁关系。当笔者再问他这么做有无法律依据等时，却被告知要先联系局里。

　　专家：政府应承担责任

　　“总的来说这是一个特殊历史时期造成的问题，政府应该承担这个责任。其实，上个世纪80年代，政府落实这些房屋的私有产权本身也说明了这一点，这是政府在纠正自己的错误。但是受当时的条件所限，这个问题并没有彻底解决，从而导致了今天的尴尬。”中央财经大学金融学院房产专家李德峰说。

　　李德峰说，时间已经过去了20多年，国家也早已经确立了市场经济的发展之路，这个问题不能再拖了，政府应该出面积极解决。他认为，解决的原则是，既要保护产权人的利益，保护租赁人的利益，又要考虑政府和租赁人所在企业的承受能力；既要积极解决又要稳步推进，找到一个尽量让各方都能接受的解决方案。

　　李德峰建议，若租赁人已经享受了福利分房或其他任何一种福利性住房货币化足额补偿，则可以强令这些租赁人限期搬出；若租赁人没有足额享受任何一种住房福利，其所在单位也不能提供住房货币化补偿，或者租赁人单位已经倒闭或租赁人没有单位，则可以考虑由政府提供廉租房，然后让这些租赁人搬出，或者由政府先以市场价承租，然后再廉租给租赁人。