中关村西区猛打商务牌形成顶级商圈还需时日_国内财经_财经纵横

中关村西区猛打商务牌形成顶级商圈还需时日

http://finance.sina.com.cn 2003年08月28日 07:38 北京娱乐信报

　　150亿打造中关村中央商务区　　

　　中关村西区，中关村科技园区的重要组成部分，东起中关村大街，西至彩和坊路(海淀图书城)，北起北四环路，南至海淀镇南街，总占地面积51.44公顷，总建筑面积150万平方米，地上100万平方米，地下50万平方米，绿化率50%，预计总投入在150亿元以上。基本设施包括甲级写字楼、星级酒店、金融服务中心、会议会展中心、娱乐休闲中心以及各种配套设

施，规划布局分为公建区、公共绿地区和综合科贸区三部分，是未来高科技产业的管理决策、研究开发、产品和技术的展示中心；高科技资本市场中心；高科技产品、技术、人才和信息的交流中心；是中关村科技园区的商务中心。　　

　　北京科技园置业股份有限公司在2000年10月中关村西区国有土地使用权出让招标中，成功地取得了中关村中央商务区Ⅳ区中近40万平方米建设项目的开发权，并将整体开发建设成为集办公、酒店、公寓、商业及会展中心为一体的中关村科技广场。　　　　

　　150米的最高建筑今年封顶　　

　　中关村写字楼商会会长、北京科技园置业股份有限公司总裁诸一军告诉记者，目前中关村西区内在建和即将开工的项目有3个，分别是中关村金融中心、中关村科技会展中心和利德国际大厦。　　

　　中关村金融中心位于中关村中央商务区中的21＃地，整个地块展开长度约320米，宽度约62米，占地面积17600平方米总规划面积11.2万平方米。中关村金融中心的A座为35层、B座为9层，圆弧形的连廊将A座和B座连成一个整体。中关村金融中心项目是为了适应国家推进高新技术产业发展的战略而开发建设的，定位于国际甲级写字楼，将成为对中关村科技园区的发展建设具有关键作用的金融机构。中关村金融中心A座高150米，为全钢结构，预计今年结构基本封顶。A座是中关村地区目前已经规划的最高建筑，也是目前北京市中轴线以西规划中最高的建筑。　　

　　中关村科技会展中心位于中关村中央商务区中的23＃地，东侧为中央商务区开放式的花园广场，西侧与中国电子集团公司大厦相邻，南面为丹棱街(原海淀镇南街)，北侧为中关村金融中心150米超高层办公楼及中心连廊。项目地块大致呈三角形，用地面积为26700平方米，项目总规划面积为152000平方米，其中地上建筑面积为108000平方米，地下建筑面积为44000平方米。中关村科技会展中心的功能定位是五星级商务酒店、酒店式服务公寓以及集展览和会议功能为一体的科技会展中心并有附属的高档商业，为商务往来客户提供相关服务，为企业提供信息交流和产品展示平台。　　

　　利德国际大厦位于中关村中央商务区中的25＃地，东侧邻中关村大街，北侧邻四通大厦与海龙大厦相望，西侧为中关村金融中心150米超高层办公楼南侧紧邻中央商务区开放式的花园广场。项目占地面积为22089平方米，总建筑面积为153211平方米。利德国际大厦定位为甲级写字楼，大厦分为东西两部分，东座为高档写字楼，地上14层，高73米；西座10层，高56米。东西两部分通过一条流畅的曲线联系成为一个整体，并通过绿地广场的联系与中关村科技会展中心、中关村金融中心共同形成一个高档的办公区域，同时提供部分以中关村高科技产业为背景的商业用房。　　　　　　

　　交通——在建四条路，还有城铁和地铁　　

　　交通问题一直是困扰中关村的一个大问题，虽然政府几年来在这方面加强了建设和改造，交通条件已得到了很大改善，但与中关村不断升温的房地产市场相比仍显滞后。　　

　　目前，中关村地区正在进行的交通改造工程包括首体南路改建工程：从大钟寺至高梁桥、全长3公里的清华南路；从新西外西延至新建宫门、全长6公里的通惠河北路蓝靛厂路；从北五环永丰至南环路、全长6.6公里的圆明园西路及圆清路。再加上已经开通的城铁11号线、即将开工的地铁5号线、规划中的地铁10号线，相信这些道路的改造建成将极大地改善区内交通拥堵的状况。　　

　　配套——商铺众多，商务配套极缺　　

　　以前的“电子一条街”如今已经发展成为全国闻名的高科技园区，商业氛围自然今非昔比，商铺众多，像硅谷电脑城、中发电子大厦、海龙大厦、北大太平洋发展大厦等商铺面积都在上万平方米，把中关村变成了一个世界高科技产品的集散地。　　

　　与大量的商铺供应相比，中关村的商务配套与其发展相比却相差较远，这里没有大型的会展会议中心、商务中心等设施，有的公司由于每次举行商务活动都得赶往朝阳区，因此只好搬迁。目前这种情况已经有所改善，韦伯时代中心等高档物业项目都建有商务酒店等设施，中关村西区建成后也都配有高档的商务配套设施，这将改变中关村目前商务配套极缺的情况。　　　　

　　写字楼——总量不算小，没有顶级项目　　

　　中关村写字楼存量少，尤其中低档写字楼比例太少似乎是大家对中关村写字楼市场的直观印象。事实上，这是因为大家潜意识里认为中关村只包括了中关村南、北大街沿线区域。据中原物业市场研究部统计，这一区域目前的写字楼(包括商住及可用于办公的酒店类物业)总数约有90个左右，总建筑面积约在260万平方米左右(含已租、已售、在租、在售物业)，其中可租售面积约170万平方米，而且多为近两三年的新增供应量。而在整个南起西外大街，北至五环路，西起京密引水渠，东至八达岭高速公路的中关村科技园区海淀园中心区，总占地面积约75平方公里的范围内，总计共有210多个办公类物业项目，总建筑面积近400万平方米，可以说总量并不算小。　　

　　但是各物业规模普遍偏小，缺乏综合性、大规模的项目，除数码科技、韦伯豪等项目外，多数项目在7万平方米以下，产品差异度小。这一定程度是受中关村区域主要客户由中小企业构成的限制。但是如果没有一两个顶级写字楼坐镇，中关村要发展成为顶级商圈的企图只怕会名不副实。　　　　

　　价格——性价比不高，导致逐渐回落　　

　　在销售市场方面：目前中关村地区的新增写字楼和商务楼基本以售为主，价格从每平方米8000元至19000元，大多数集中在每平方米12000元至15000元之间。本季度新增写字楼为学院国际、亿城中心、金隅科技中心、富地大厦和银科大厦5家，其中待售面积39万平方米，平均售价为10500元左右。总体而言，价格重心出现了明显的向下移动。　　

　　在租务市场方面：中关村写字楼的租金成交价通常保持在2.6-6元／天／平方米之间。而北大太平洋科技大厦本季度采取了3.5元／天／平方米包括物业管理费　的低价策略，此租价仅相当于上季度某国际研发机构进入中关村租用1000平方米办公面积的实际成交价格。虽然该价格策略仅针对单笔租赁面积在500平方米以上的租户，但也在业内造成了巨大影响，创造出了同档写字楼租价的新低。　　

　　与其他几个写字楼集中的地区相比，中关村写字楼的整体档次并不高，但价格(租价、售价)却与其他地区相当，对中关村的半数中小公司而言承受起来很吃力，因此有报道说很多公司把中关村作为注册地而选择其他地点办公，原因就是由于中关村的写字楼性价比不高。从目前的发展趋势看，虽然二季度写字楼价格的回落有一定SARS因素的影响，但中关村写字楼的价格也确实正在向其真实价值回归。

　　信报记者蔡雪婧

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